Datos clave
| Normativa | Resolución de 21 de julio de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) |
|---|---|
| Publicación | 5 de noviembre de 2026 |
| Entrada en vigor | No especificada |
| Afectados | Particulares que conceden préstamos hipotecarios, notarios y registradores de la propiedad |
| Categoría | Inmobiliario |
| Norma interpretada | Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario |
| Origen del recurso | Registrador de la Propiedad de Solsona |
Si alguna vez has prestado dinero a un familiar o conocido garantizando la devolución con una hipoteca, o si asesoras a clientes que lo hacen, esta resolución de la DGSJFP te afecta directamente. El registrador de la Propiedad de Solsona suspendió la inscripción de una hipoteca entre particulares argumentando que el prestamista era un profesional —y por tanto debía cumplir la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario— basándose en que dicho prestamista tenía dos préstamos hipotecarios a su nombre.
El notario recurrente demostró, mediante consulta al índice notarial, que el prestamista no había concedido dos o más préstamos hipotecarios en los últimos cuatro años y que él mismo declaró no dedicarse habitualmente a esta actividad. La DGSJFP estimó el recurso y fijó doctrina: la mera tenencia de dos hipotecas no convierte a nadie en prestamista profesional.
¿Qué establece esta resolución?
La resolución aborda un conflicto frecuente en la práctica notarial y registral: determinar si un prestamista particular debe quedar sujeto a la Ley 5/2019, que impone obligaciones muy exigentes (ficha FEIN, ficha FIAE, test de idoneidad, intervención de notario para asesoramiento independiente, etc.).
La clave interpretativa que fija la DGSJFP es el concepto de «habitualidad». Los criterios concretos que se desprenden de la resolución son:
- Se considera prestamista profesional —y por tanto sujeto a la Ley 5/2019— quien haya concedido dos o más préstamos hipotecarios en los últimos cuatro años.
- La consulta al índice único informatizado notarial es una prueba relevante y suficiente para acreditar que no se supera ese umbral.
- La declaración del propio prestamista manifestando que no se dedica habitualmente a esta actividad también es un elemento válido a considerar.
- La mera existencia de dos hipotecas a nombre del prestamista no es suficiente para presumir habitualidad si no se acredita que ambas fueron concedidas por él como prestamista.
| Situación del prestamista | ¿Aplica la Ley 5/2019? | Prueba admitida |
|---|---|---|
| Menos de 2 préstamos hipotecarios concedidos en los últimos 4 años | No aplica (no hay habitualidad) | Consulta al índice notarial + declaración del prestamista |
| 2 o más préstamos hipotecarios concedidos en los últimos 4 años | Sí aplica (prestamista profesional) | Datos del índice notarial |
Impacto económico y operativo
La Ley 5/2019 impone una carga operativa y de costes muy significativa cuando resulta aplicable. Quedar sujeto a ella implica, entre otras obligaciones:
- Elaborar y entregar la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE).
- Respetar plazos de reflexión obligatorios para el prestatario.
- Asumir los costes de la intervención notarial de asesoramiento independiente previo a la firma.
- Cumplir con la normativa de transparencia, lo que puede requerir asesoramiento jurídico especializado.
Para un prestamista particular que opera de forma puntual y no habitual, verse obligado a cumplir estos requisitos puede hacer inviable la operación o elevar sus costes de forma desproporcionada. La resolución elimina esa incertidumbre cuando se puede acreditar la falta de habitualidad.
Para los registradores, la resolución establece que no pueden suspender la inscripción basándose únicamente en la existencia de dos hipotecas a nombre del prestamista si el notario ha acreditado mediante el índice notarial que no se supera el umbral de habitualidad.
¿A quién afecta?
- Particulares que prestan dinero con garantía hipotecaria: deben saber si su actividad supera o no el umbral de habitualidad para conocer sus obligaciones legales.
- Notarios: tienen la herramienta del índice único informatizado para acreditar la falta de habitualidad del prestamista y deben utilizarla proactivamente para evitar suspensiones registrales.
- Registradores de la propiedad: no pueden presumir la condición de prestamista profesional sin prueba suficiente; la consulta notarial al índice es prueba relevante que deben valorar.
- Asesores jurídicos y fiscales que acompañan operaciones de financiación privada entre particulares.
- Familias y empresas familiares que instrumentalizan préstamos intragrupo o entre socios con garantía hipotecaria.
Ejemplo práctico
Supón que un empresario presta 200.000 € a un socio, garantizando la devolución con una hipoteca sobre un inmueble. Es la primera vez que este empresario actúa como prestamista hipotecario. El registrador, al ver que el prestamista figura como titular de dos hipotecas en el Registro, suspende la inscripción al considerar que podría ser un prestamista profesional sujeto a la Ley 5/2019.
Siguiendo la doctrina de esta resolución, el notario puede consultar el índice único informatizado notarial para verificar que el empresario no ha concedido dos o más préstamos hipotecarios en los últimos cuatro años. Con esa consulta —y la declaración del propio prestamista— el notario acredita la falta de habitualidad. El registrador no puede mantener la suspensión basándose únicamente en la titularidad de dos hipotecas propias, y debe proceder a la inscripción.
Sin esta resolución, la operación podría haberse bloqueado indefinidamente o haber obligado al prestamista a cumplir todos los requisitos de la Ley 5/2019, encareciendo y complicando una operación privada entre particulares.
¿Qué deben hacer los afectados ahora?
- Verifica tu historial como prestamista hipotecario: si has concedido o vas a conceder un préstamo con garantía hipotecaria, comprueba cuántos has otorgado en los últimos cuatro años. Si son menos de dos, puedes acreditar la falta de habitualidad.
- Solicita al notario la consulta al índice único informatizado: antes de firmar la escritura, pide que quede constancia de la consulta al índice notarial. Es la prueba reconocida por la DGSJFP para acreditar que no eres prestamista habitual.
- Incluye la declaración expresa en la escritura: el prestamista debe manifestar en la propia escritura que no se dedica habitualmente a la concesión de préstamos hipotecarios. Esta declaración, junto con la consulta al índice, refuerza la posición ante el registrador.
- Asesórate si tienes dudas sobre el umbral: si has concedido préstamos hipotecarios en los últimos años y no tienes claro si superas el umbral de habitualidad, consulta con un notario o asesor jurídico antes de firmar.
- Registradores: aplica la doctrina DGSJFP: no suspendas inscripciones basándote únicamente en la titularidad de hipotecas del prestamista si el notario ha aportado la consulta al índice acreditando la falta de habitualidad.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos préstamos hipotecarios hay que conceder para ser considerado prestamista profesional?
Según la doctrina fijada por la DGSJFP en esta resolución, el umbral de «habitualidad» se sitúa en dos o más préstamos hipotecarios concedidos en los últimos cuatro años. Si no se supera ese umbral, el prestamista no queda sujeto a las obligaciones de la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario.
¿Cómo se acredita ante el registrador que un prestamista no es profesional?
La DGSJFP reconoce dos vías complementarias: la consulta del notario al índice único informatizado notarial, que permite verificar el número de préstamos hipotecarios concedidos en los últimos cuatro años, y la declaración expresa del propio prestamista en la escritura manifestando que no se dedica habitualmente a esta actividad. Ambas pruebas, combinadas, son suficientes para desvirtuar la presunción de habitualidad.
¿Puede el registrador suspender la inscripción si el prestamista tiene dos hipotecas a su nombre?
No, según esta resolución. La mera titularidad de dos hipotecas no es prueba suficiente de que el prestamista actúe con carácter profesional. Si el notario ha acreditado mediante la consulta al índice notarial que no se han concedido dos o más préstamos hipotecarios en los últimos cuatro años, el registrador no puede mantener la suspensión basándose únicamente en ese dato.
¿Qué obligaciones impone la Ley 5/2019 si el prestamista sí es considerado profesional?
Si el prestamista supera el umbral de habitualidad y queda sujeto a la Ley 5/2019, debe cumplir obligaciones como: entregar la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE), respetar plazos de reflexión obligatorios para el prestatario y asumir los costes de la intervención notarial de asesoramiento independiente previo a la firma, entre otras exigencias de transparencia.
¿Dónde puedo consultar el índice único informatizado notarial para verificar préstamos hipotecarios?
El índice único informatizado notarial es una herramienta interna del notariado español. El acceso a la consulta lo realiza el propio notario autorizante de la escritura. Si vas a formalizar un préstamo hipotecario entre particulares, debes solicitarle expresamente al notario que realice y documente esa consulta antes de la firma, para que quede acreditada en la escritura.
Fuente oficial
Consultar normativa completa en fuente oficial
Aviso: Este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento legal. Para decisiones específicas, consulte a un profesional cualificado. Fuente: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-23216
