Dades clau
| Normativa | Resolució de 21 de juliol de 2026, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (DGSJFP) |
|---|---|
| Publicació | 5 de novembre de 2026 |
| Entrada en vigor | No especificada |
| Afectats | Particulars que concedeixin préstecs hipotecaris, notaris i registradors de la propietat |
| Categoria | Immobiliari |
| Norma interpretada | Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari |
| Origen del recurs | Registrador de la Propietat de Solsona |
Si alguna vegada has prestat diners a un familiar o conegut garantint la devolució amb una hipoteca, o si assessores clients que ho fan, aquesta resolució de la DGSJFP t'afecta directament. El registrador de la Propietat de Solsona va suspendre la inscripció d'una hipoteca entre particulars argumentant que el prestamista era un professional —i per tant havia de complir la Llei 5/2019 de crèdit immobiliari— basant-se en que dit prestamista tenia dos préstecs hipotecaris al seu nom.
El notari recurrent va demostrar, mitjançant consulta a l'índex notarial, que el prestamista no havia concedit dos o més préstecs hipotecaris en els últims quatre anys i que ell mateix va declarar no dedicar-se habitualment a aquesta activitat. La DGSJFP va estimar el recurs i va fixar doctrina: la mera tinença de dos hipoteques no converteix ningú en prestamista professional.
Què estableix aquesta resolució?
La resolució aborda un conflicte freqüent en la pràctica notarial i registral: determinar si un prestamista particular ha de quedar subjecte a la Llei 5/2019, que imposa obligacions molt exigents (fitxa FEIN, fitxa FIAE, test d'idoneïtat, intervenció de notari per a assessorament independent, etc.).
La clau interpretativa que fixa la DGSJFP és el concepte de «habitualitat». Els criteris concrets que es desprenen de la resolució són:
- Es considera prestamista professional —i per tant subjecte a la Llei 5/2019— qui hagi concedit dos o més préstecs hipotecaris en els últims quatre anys.
- La consulta a l'índex únic informatitzat notarial és una prova rellevant i suficient per acreditar que no se supera aquest llindar.
- La declaració del propi prestamista manifestant que no es dedica habitualment a aquesta activitat també és un element vàlid a considerar.
- La mera existència de dos hipoteques al nom del prestamista no és suficient per presumir habitualitat si no s'acredita que ambdues van ser concedides per ell com a prestamista.
| Situació del prestamista | ¿Aplica la Llei 5/2019? | Prova admesa |
|---|---|---|
| Menys de 2 préstecs hipotecaris concedits en els últims 4 anys | No aplica (no hi ha habitualitat) | Consulta a l'índex notarial + declaració del prestamista |
| 2 o més préstecs hipotecaris concedits en els últims 4 anys | Sí aplica (prestamista professional) | Dades de l'índex notarial |
Impacte econòmic i operatiu
La Llei 5/2019 imposa una càrrega operativa i de costos molt significativa quan resulta aplicable. Quedar subjecte a ella implica, entre altres obligacions:
- Elaborar i entregar la Fitxa Europea d'Informació Normalitzada (FEIN) i la Fitxa d'Advertències Estandaritzades (FIAE).
- Respectar terminis de reflexió obligatoris per al prestatari.
- Assumir els costos de la intervenció notarial d'assessorament independent previ a la firma.
- Complir amb la normativa de transparència, la qual cosa pot requerir assessorament jurídic especialitzat.
Per a un prestamista particular que opera de forma puntual i no habitual, veure's obligat a complir aquests requisits pot fer inviable l'operació o elevar els seus costos de forma desproporcionada. La resolució elimina aquesta incertesa quan es pot acreditar la falta d'habitualitat.
Per als registradors, la resolució estableix que no poden suspendre la inscripció basant-se únicament en l'existència de dos hipoteques al nom del prestamista si el notari ha acreditat mitjançant l'índex notarial que no se supera el llindar d'habitualitat.
A qui afecta?
- Particulars que presten diners amb garantia hipotecària: han de saber si la seva activitat supera o no el llindar d'habitualitat per conèixer les seves obligacions legals.
- Notaris: tenen l'eina de l'índex únic informatitzat per acreditar la falta d'habitualitat del prestamista i han d'utilitzar-la proactivament per evitar suspensions registrals.
- Registradors de la propietat: no poden presumir la condició de prestamista professional sense prova suficient; la consulta notarial a l'índex és prova rellevant que han de valorar.
- Assessors jurídics i fiscals que acompanyen operacions de financiació privada entre particulars.
- Famílies i empreses familiars que instrumentalitzen préstecs intragrupo o entre socis amb garantia hipotecària.
Exemple pràctic
Suposa que un empresari presta 200.000 € a un soci, garantint la devolució amb una hipoteca sobre un immoble. És la primera vegada que aquest empresari actua com a prestamista hipotecari. El registrador, al veure que el prestamista figura com a titular de dos hipoteques en el Registre, suspèn la inscripció al considerar que podria ser un prestamista professional subjecte a la Llei 5/2019.
Seguint la doctrina d'aquesta resolució, el notari pot consultar l'índex únic informatitzat notarial per verificar que l'empresari no ha concedit dos o més préstecs hipotecaris en els últims quatre anys. Amb aquesta consulta —i la declaració del propi prestamista— el notari acredita la falta d'habitualitat. El registrador no pot mantenir la suspensió basant-se únicament en la titularitat de dos hipoteques pròpies, i ha de procedir a la inscripció.
Sense aquesta resolució, l'operació podria s'haver bloquejat indefinidament o haver obligat al prestamista a complir tots els requisits de la Llei 5/2019, encarint i complicant una operació privada entre particulars.
Què han de fer els afectats ara?
- Verifica el teu historial com a prestamista hipotecari: si has concedit o vas a concedir un préstec amb garantia hipotecària, comprova quants n'has otorgat en els últims quatre anys. Si són menys de dos, pots acreditar la falta d'habitualitat.
- Solicita al notari la consulta a l'índex únic informatitzat: abans de firmar l'escriptura, demana que quedi constància de la consulta a l'índex notarial. És la prova reconeguda per la DGSJFP per acreditar que no ets prestamista habitual.
- Inclou la declaració expressa en l'escriptura: el prestamista ha de manifestar en la pròpia escriptura que no es dedica habitualment a la concessió de préstecs hipotecaris. Aquesta declaració, juntament amb la consulta a l'índex, reforça la posició davant el registrador.
- Assessora't si tens dubtes sobre el llindar: si has concedit préstecs hipotecaris en els últims anys i no tens clar si superes el llindar d'habitualitat, consulta amb un notari o assessor jurídic abans de firmar.
- Registradors: aplica la doctrina DGSJFP: no suspenguis inscripcions basant-te únicament en la titularitat de hipoteques del prestamista si el notari ha aportat la consulta a l'índex acreditant la falta d'habitualitat.
Preguntes freqüents
¿Quants préstecs hipotecaris cal concedir per ser considerat prestamista professional?
Segons la doctrina fixada per la DGSJFP en aquesta resolució, el llindar de «habitualitat» se situa en dos o més préstecs hipotecaris concedits en els últims quatre anys. Si no se supera aquest llindar, el prestamista no queda subjecte a les obligacions de la Llei 5/2019 de crèdit immobiliari.
¿Com s'acredita davant el registrador que un prestamista no és professional?
La DGSJFP reconeix dues vies complementàries: la consulta del notari a l'índex únic informatitzat notarial, que permet verificar el nombre de préstecs hipotecaris concedits en els últims quatre anys, i la declaració expressa del propi prestamista en l'escriptura manifestant que no es dedica habitualment a aquesta activitat. Ambdues proves, combinades, són suficients per desvirtuar la presumpció d'habitualitat.
¿Pot el registrador suspendre la inscripció si el prestamista té dos hipoteques al seu nom?
No, segons aquesta resolució. La mera titularitat de dos hipoteques no és prova suficient que el prestamista actui amb caràcter professional. Si el notari ha acreditat mitjançant la consulta a l'índex notarial que no s'han concedit dos o més préstecs hipotecaris en els últims quatre anys, el registrador no pot mantenir la suspensió basant-se únicament en aquesta dada.
¿Quines obligacions imposa la Llei 5/2019 si el prestamista sí és considerat professional?
Si el prestamista supera el llindar d'habitualitat i queda subjecte a la Llei 5/2019, ha de complir obligacions com: entregar la Fitxa Europea d'Informació Normalitzada (FEIN) i la Fitxa d'Advertències Estandaritzades (FIAE), respectar terminis de reflexió obligatoris per al prestatari i assumir els costos de la intervenció notarial d'assessorament independent previ a la firma, entre altres exigències de transparència.
¿On puc consultar l'índex únic informatitzat notarial per verificar préstecs hipotecaris?
L'índex únic informatitzat notarial és una eina interna del notariat espanyol. L'accés a la consulta el realitza el propi notari autoritzant de l'escriptura. Si vas a formalitzar un préstec hipotecari entre particulars, has de sol·licitar-li expressament al notari que realitzi i documenti aquesta consulta abans de la firma, perquè quedi acreditada en l'escriptura.
Font oficial
Consulta la normativa completa en font oficial
Avís: Aquest article té caràcter merament informatiu i no constitueix assessorament legal. Per a decisions específiques, consulta a un professional qualificat. Font: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-23216
