Datos clave
| Normativa | Resolución de 10 de julio de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública |
|---|---|
| Publicación | 22 de octubre de 2026 |
| Entrada en vigor | No especificada |
| Afectados | Propietarios, compradores, prestamistas privados y notarios que usen opciones de compra como garantía |
| Categoría | Inmobiliario |
| Precio pactado en el caso resuelto | 200.000 € |
| Valor de tasación en el caso resuelto | 435.491 € |
| Diferencia precio/tasación | Más del 50% por debajo del valor de tasación |
| Norma vulnerada | Ley 5/2019, de Contratos de Crédito Inmobiliario |
| Fuente oficial | BOE-A-2026-22057 |
Si tienes o asesoras operaciones inmobiliarias donde una opción de compra sirve de garantía frente a un préstamo, esta resolución te afecta directamente. La Resolución de 10 de julio de 2026 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública confirma la negativa registral a inscribir una escritura de opción de compra en Benissa porque, en realidad, encubría un préstamo con garantía inmobiliaria.
El mensaje es claro: estructurar una financiación como opción de compra para eludir las garantías de la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario no funciona. El Registro lo detecta y lo rechaza.
¿Qué establece esta normativa?
La resolución responde a un recurso contra la negativa de la registradora de la propiedad de Benissa a inscribir una escritura de opción de compra. La registradora detectó que el contrato no era una opción de compra real, sino una operación de financiación con garantía real inmobiliaria disfrazada.
Los indicios que llevaron al rechazo fueron los siguientes:
- Precio muy inferior al valor real: el precio de venta fijado era de 200.000 €, más de un 50% por debajo del valor de tasación de 435.491 €, lo que evidencia un desequilibrio patrimonial grave para el propietario.
- Pagos mensuales previos al ejercicio de la opción: la estructura de pagos periódicos antes de ejercitar la opción es característica de un préstamo, no de una opción de compra.
- Abono a cuenta de hipoteca preferente: parte de los pagos se destinaban a cubrir una hipoteca preexistente, lo que refuerza la causa de garantía.
- Vulneración del pacto comisorio: el conjunto de la operación permitía al prestamista quedarse con el inmueble si el deudor no pagaba, sin pasar por el procedimiento judicial de ejecución hipotecaria.
La resolución confirma la calificación negativa de la registradora y consolida doctrina: cuando una opción de compra tiene causa de garantía —no causa de compraventa—, el Registro puede y debe rechazar su inscripción. Además, este tipo de operaciones incumple la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario y priva al deudor de las garantías procesales propias de la ejecución hipotecaria.
Impacto económico y operativo
El impacto no es solo registral: es económico y jurídico para todas las partes implicadas.
- Para el propietario-deudor: si la operación no se inscribe, el prestamista no tiene garantía real oponible a terceros. Pero el propietario puede haber firmado un contrato que le expone a perder el inmueble por un precio muy inferior al de mercado si no impugna a tiempo.
- Para el prestamista privado: la operación queda sin garantía inscrita. No puede ejecutar el inmueble como lo haría un acreedor hipotecario. Su inversión queda en riesgo.
- Para el notario autorizante: la resolución refuerza la responsabilidad de detectar la causa real del contrato antes de autorizarlo.
- Para el comprador/inversor: si ha pagado una prima de opción o cuotas mensuales, puede perder esas cantidades si la operación se declara nula.
El desequilibrio patrimonial en el caso concreto es de 235.491 € (diferencia entre los 435.491 € de tasación y los 200.000 € pactados), lo que supone que el propietario habría transferido más de la mitad del valor real de su inmueble sin pasar por un procedimiento de ejecución con todas las garantías legales.
¿A quién afecta?
- Propietarios en dificultades financieras que han firmado o están negociando una opción de compra a cambio de liquidez inmediata.
- Prestamistas privados (fondos, family offices, particulares) que estructuran financiaciones mediante opciones de compra para evitar la regulación hipotecaria.
- Compradores e inversores inmobiliarios que usan opciones de compra en operaciones de sale & leaseback o financiación alternativa.
- Notarios que autorizan este tipo de escrituras: la resolución refuerza su deber de calificación de la causa real del negocio.
- Asesores jurídicos y financieros que diseñan estructuras de financiación alternativa con garantía inmobiliaria.
- Registradores de la propiedad, que ven consolidada su facultad de calificación en estos supuestos.
Ejemplo práctico
Un propietario tiene un inmueble valorado en 435.491 € y necesita liquidez urgente. Un prestamista privado le propone la siguiente estructura: firma una opción de compra por 200.000 €, el propietario recibe dinero de inmediato, paga cuotas mensuales al prestamista y, si no ejerce la recompra en el plazo pactado, el prestamista se queda el inmueble por 200.000 €.
El propietario acude al notario, se firma la escritura y se presenta al Registro de la Propiedad de Benissa. La registradora detecta los tres indicios clave: precio más de un 50% inferior a la tasación, pagos mensuales previos al ejercicio de la opción y abono a cuenta de hipoteca preferente. Concluye que la causa real es de garantía, no de compraventa, y deniega la inscripción.
Resultado: el prestamista no tiene garantía real inscrita. El propietario puede impugnar el contrato por vulneración del pacto comisorio. Las cuotas ya pagadas quedan en disputa judicial. Ambas partes pierden tiempo, dinero y seguridad jurídica.
¿Qué deben hacer las empresas ahora?
- Revisar las operaciones en curso: si tienes opciones de compra activas donde el precio pactado es significativamente inferior al valor de tasación o donde hay pagos periódicos previos al ejercicio, analiza si cumplen los requisitos de la Ley 5/2019.
- Verificar la causa del contrato: antes de firmar o autorizar una opción de compra, asegúrate de que la causa es genuinamente de compraventa, no de garantía. El precio debe reflejar el valor real de mercado.
- Consultar con el registrador antes de escriturar: en operaciones complejas, una consulta previa al Registro puede evitar el rechazo posterior y los costes asociados.
- Estructurar la financiación alternativa correctamente: si la operación es en realidad un préstamo con garantía inmobiliaria, debe formalizarse como tal —con hipoteca— y cumplir la Ley 5/2019, incluyendo sus garantías procesales.
- Revisar contratos ya firmados pero no inscritos: si hay escrituras pendientes de inscripción con estas características, evalúa el riesgo de rechazo registral y las consecuencias para ambas partes antes de presentarlas.
Preguntas frecuentes
¿Por qué rechazó el Registro la opción de compra en Benissa?
La registradora detectó que el contrato encubría un préstamo con garantía inmobiliaria. Los indicios fueron tres: el precio pactado (200.000 €) era más de un 50% inferior al valor de tasación (435.491 €), existían pagos mensuales previos al ejercicio de la opción y parte de esos pagos se destinaban a cubrir una hipoteca preferente. La Dirección General confirmó la calificación negativa.
¿Qué es el pacto comisorio y por qué está prohibido?
El pacto comisorio permite al acreedor quedarse con el bien dado en garantía si el deudor no paga, sin pasar por el procedimiento judicial de ejecución. Está prohibido en España porque priva al deudor de las garantías procesales de la ejecución hipotecaria y puede generar un enriquecimiento injusto para el acreedor, como ocurre cuando el bien vale 435.491 € pero el precio pactado es solo 200.000 €.
¿Qué diferencia hay entre una opción de compra legítima y una que encubre un préstamo?
Una opción de compra legítima tiene causa de compraventa: el precio refleja el valor real del inmueble y no hay pagos periódicos que simulen cuotas de préstamo. Cuando el precio es muy inferior al valor de tasación (en este caso, más del 50% por debajo), existen pagos mensuales previos y el dinero se destina a cubrir deudas del propietario, la causa real es de garantía, no de compraventa.
¿Qué ley incumple una opción de compra que encubre un préstamo inmobiliario?
Incumple la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario, que establece requisitos específicos y garantías procesales para los préstamos con garantía real inmobiliaria. Al estructurar la operación como opción de compra, se eluden esas garantías, lo que es precisamente el motivo del rechazo registral.
¿Puede el Registro rechazar cualquier opción de compra con precio bajo?
No cualquier precio bajo es motivo de rechazo. El Registro analiza el conjunto de la operación: precio en relación con la tasación, existencia de pagos periódicos, destino de esos pagos y causa real del contrato. En el caso de Benissa, la combinación de precio un 50% inferior a la tasación (200.000 € vs 435.491 €), pagos mensuales y abono a hipoteca preferente fue suficiente para concluir que la causa era de garantía.
Fuente oficial
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Aviso: Este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento legal. Para decisiones específicas, consulte a un profesional cualificado. Fuente: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-22057
