Datos clave
| Normativa | Resolución de 29 de junio de 2026, de la Dirección de la Agencia Estatal de Seguridad Aérea (AESA) |
|---|---|
| Publicación | 27 de julio de 2026 |
| Entrada en vigor | 27 de julio de 2026 |
| Afectados | Promotores, constructores y propietarios que ejecuten obras en el municipio de Madrid |
| Categoría | Cambios Normativos |
| Aeropuertos afectados | Barajas y Cuatro Vientos |
| Altura máxima exenta | 45 metros sobre el terreno |
| Vigencia | Hasta que se modifiquen las servidumbres aeronáuticas actuales de ambos aeropuertos |
Si tienes proyectos de construcción en Madrid dentro de las áreas de servidumbre aeronáutica de Barajas o Cuatro Vientos, esta resolución de AESA cambia directamente tu flujo de tramitación. Desde el 27 de julio de 2026, las obras ubicadas en la «Zona exenta» de los planos oficiales y con una altura máxima de 45 metros sobre el terreno quedan liberadas del trámite de acuerdo previo ante la Agencia Estatal de Seguridad Aérea.
Esto supone eliminar una gestión administrativa que, en la práctica, añadía tiempo y coste a cualquier proyecto de edificación o instalación en estas zonas. La referencia normativa es la Resolución de 29 de junio de 2026 (BOE-A-2026-16333).
¿Qué establece esta normativa?
AESA concede una exención del trámite de acuerdo previo para construcciones, instalaciones o plantaciones en el término municipal de Madrid que cumplan dos condiciones simultáneas:
- Estar ubicadas en una zona identificada como «Zona exenta» en los planos oficiales del municipio de Madrid afectado por las servidumbres aeronáuticas de Barajas y Cuatro Vientos.
- No superar una altura de 45 metros sobre el terreno.
La exención no aplica a los siguientes tipos de instalaciones, que siguen requiriendo el trámite ordinario de autorización ante AESA independientemente de su ubicación:
| Tipo de instalación excluida | Motivo de exclusión |
|---|---|
| Instalaciones que atraigan fauna | Riesgo de colisión de aves con aeronaves |
| Instalaciones que generen humos | Reducción de visibilidad en espacio aéreo |
| Plantas solares no domésticas | Producen deslumbramientos que afectan a pilotos |
Las zonas del municipio de Madrid que no figuren como «Zona exenta» en los planos oficiales continúan sometidas al trámite ordinario de autorización ante AESA, sin cambio alguno respecto a la situación anterior.
La vigencia de esta exención está condicionada: se mantendrá hasta que se modifiquen las servidumbres aeronáuticas actuales de los aeropuertos de Barajas y Cuatro Vientos. Si dichas servidumbres se revisan, la exención podría quedar sin efecto o modificarse.
Impacto económico y operativo
El trámite de acuerdo previo ante AESA implicaba, antes de esta resolución, un proceso de consulta y espera que podía dilatar los plazos de inicio de obra en semanas o meses, con el coste financiero que eso conlleva para cualquier promotor o constructor.
La eliminación de este trámite en las zonas exentas tiene un impacto operativo directo:
- Reducción de plazos: Se elimina el tiempo de espera asociado a la solicitud y resolución del acuerdo previo con AESA.
- Reducción de costes administrativos: Menos gestiones, documentación y seguimiento ante el organismo regulador.
- Mayor certidumbre jurídica: Los proyectos en «Zona exenta» por debajo de 45 m pueden avanzar sin depender de una resolución discrecional de AESA.
- Riesgo residual: El incumplimiento de las condiciones de la exención (superar los 45 m, ubicarse fuera de zona exenta o ser una instalación excluida) puede conllevar revocación y procedimiento sancionador.
¿A quién afecta?
- Promotores inmobiliarios con proyectos en el término municipal de Madrid dentro de las áreas de servidumbre de Barajas o Cuatro Vientos.
- Constructoras que ejecuten obras en dichas zonas, tanto edificación residencial como terciaria o industrial.
- Propietarios de suelo que planeen construir, instalar infraestructuras o realizar plantaciones en zonas afectadas por servidumbres aeronáuticas.
- Estudios de arquitectura y gestorías urbanísticas que tramiten licencias y permisos en Madrid.
- Empresas de energía solar (plantas no domésticas): quedan excluidas de la exención y deben seguir solicitando autorización a AESA.
- Empresas de gestión de residuos o actividades que atraigan fauna: igualmente excluidas de la exención.
Ejemplo práctico
Una promotora planea construir un edificio de uso terciario de 12 plantas y 38 metros de altura en un solar del municipio de Madrid situado dentro del área de servidumbres aeronáuticas de Barajas. El solar aparece identificado como «Zona exenta» en los planos oficiales de AESA.
Antes del 27/07/2026: La promotora debía solicitar el acuerdo previo a AESA, esperar la resolución y, solo tras obtenerla favorablemente, continuar con la tramitación urbanística.
Desde el 27/07/2026: Al cumplir las dos condiciones —ubicación en «Zona exenta» y altura inferior a 45 m—, la promotora queda exenta de ese trámite. Puede avanzar directamente con la tramitación de licencia municipal sin necesidad de acuerdo previo de AESA.
Si ese mismo proyecto incluyera una cubierta solar de gran escala (planta solar no doméstica), esa instalación específica seguiría requiriendo autorización de AESA, aunque el resto del edificio esté exento.
¿Qué deben hacer las empresas ahora?
- Verificar la ubicación del proyecto en los planos oficiales de AESA: Comprueba si el solar o la parcela figura como «Zona exenta» en la cartografía oficial del término municipal de Madrid. Este paso es previo a cualquier otra decisión.
- Confirmar que la altura no supera los 45 metros sobre el terreno: La exención solo aplica por debajo de este límite. Si el proyecto supera esa cota, el trámite de acuerdo previo sigue siendo obligatorio.
- Revisar el tipo de instalación: Si el proyecto incluye instalaciones que atraigan fauna, generen humos o plantas solares no domésticas, esas partes del proyecto quedan fuera de la exención y requieren autorización ordinaria de AESA.
- Actualizar los procedimientos internos de tramitación: Los equipos de gestión de licencias y los estudios de arquitectura deben incorporar esta exención a sus checklists, evitando solicitar trámites ya no necesarios y agilizando los plazos.
- Documentar el cumplimiento de las condiciones: Conserva evidencia de que el proyecto cumple los requisitos de la exención (plano oficial que acredita la zona exenta, altura del proyecto). En caso de inspección o procedimiento sancionador, esta documentación es tu respaldo.
- Monitorizar posibles cambios en las servidumbres aeronáuticas: La exención tiene vigencia indefinida pero condicionada a que no se modifiquen las servidumbres de Barajas y Cuatro Vientos. Si se revisan, la exención puede quedar sin efecto.
Preguntas frecuentes
¿Qué obras en Madrid ya no necesitan permiso previo de AESA?
Las construcciones, instalaciones o plantaciones ubicadas en zonas identificadas como «Zona exenta» en los planos oficiales del término municipal de Madrid, siempre que no superen los 45 metros de altura sobre el terreno. Esta exención aplica en el área afectada por las servidumbres aeronáuticas de los aeropuertos de Barajas y Cuatro Vientos, con vigencia desde el 27 de julio de 2026.
¿Qué instalaciones quedan excluidas de la exención AESA en Madrid?
Quedan fuera de la exención y siguen requiriendo autorización ordinaria ante AESA: las instalaciones que atraigan fauna, las que generen humos y las plantas solares no domésticas (por producir deslumbramientos). Estas instalaciones deben tramitar el acuerdo previo con independencia de su ubicación en el mapa aeronáutico.
¿Hasta cuándo es válida esta exención de AESA para Madrid?
La exención tiene vigencia indefinida, pero está condicionada: se mantendrá en vigor hasta que se modifiquen las servidumbres aeronáuticas actuales de los aeropuertos de Barajas y Cuatro Vientos. Si dichas servidumbres se revisan o actualizan, la exención podría quedar sin efecto o ser modificada.
¿Qué pasa si construyo en zona exenta pero supero los 45 metros?
Si la construcción supera los 45 metros sobre el terreno, la exención no aplica aunque el solar esté en «Zona exenta». En ese caso, sigue siendo obligatorio solicitar el acuerdo previo a AESA. El incumplimiento de las condiciones de la exención puede conllevar revocación y procedimiento sancionador.
¿Cómo sé si mi parcela en Madrid está en «Zona exenta» según AESA?
Debes consultar los planos oficiales del término municipal de Madrid publicados por AESA, que identifican específicamente las zonas exentas dentro del área afectada por las servidumbres aeronáuticas de Barajas y Cuatro Vientos. La resolución se publicó en el BOE el 27 de julio de 2026 con referencia BOE-A-2026-16333.
Fuente oficial
Consultar normativa completa en fuente oficial
Aviso: Este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento legal. Para decisiones específicas, consulte a un profesional cualificado. Fuente: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-16333