Tipos IRS julio 2026: cuánto cuesta cancelar tu hipoteca fija ahora

Datos clave

Cancelar anticipadamente una hipoteca a tipo fijo tiene un coste que muchos titulares desconocen hasta que ya es tarde. La Resolución del Banco de España de 3 de agosto de 2026 publica los tipos IRS (Interest Rate Swap) correspondientes a julio de 2026, que son la referencia legal para calcular la compensación por riesgo de tipo de interés que el banco puede exigirte si cancelas antes del vencimiento.

La lógica es sencilla: si el tipo de mercado actual es inferior al tipo fijo que pactaste en tu hipoteca, el banco pierde rentabilidad con la cancelación anticipada y tiene derecho a cobrarte esa diferencia. Estos tipos IRS son el termómetro oficial que mide esa diferencia.

¿Qué establece esta normativa?

El Banco de España publica mensualmente, al amparo de la Circular 5/2012, los tipos IRS que sirven de referencia para dos cálculos distintos:

• Compensación por riesgo de tipo de interés en hipotecas a tipo fijo: se usan los tipos IRS según el plazo residual del préstamo.
• Diferencial para cancelaciones anticipadas de préstamos o créditos en general: se usa el tipo IRS a un año, fijado en el 2,718% para julio de 2026.

A continuación, la tabla completa de tipos IRS publicados para julio de 2026:

El tipo máximo de toda la tabla se sitúa en el 3,315% a veinte años. A partir de ahí, el tipo a treinta años baja ligeramente hasta el 3,248%, lo que refleja la forma habitual de la curva de tipos a largo plazo.

Impacto económico y operativo

El impacto directo de estos tipos se produce en el momento en que un titular de hipoteca fija solicita la cancelación anticipada. Si el tipo fijo pactado en tu hipoteca es superior al tipo IRS del plazo residual publicado, el banco puede reclamarte una compensación equivalente a esa diferencia aplicada sobre el capital pendiente.

Cuanto mayor es la diferencia entre tu tipo fijo contratado y el tipo IRS de referencia, mayor es la compensación potencial. Con los tipos IRS actuales situados entre el 2,718% y el 3,315%, quienes contrataron hipotecas fijas en los años 2019-2022 —cuando los tipos fijos a largo plazo oscilaban entre el 1% y el 2,5%— tienen una situación diferente a quienes firmaron en 2023-2024 con tipos del 3,5% al 4,5%.

• Hipotecas fijas contratadas con tipos bajos (por debajo del IRS actual): el banco no puede cobrar compensación, ya que el tipo de mercado es superior al pactado.
• Hipotecas fijas contratadas con tipos altos (por encima del IRS actual): el banco sí puede reclamar compensación, calculada sobre el capital pendiente y el plazo residual.

¿A quién afecta?

• Particulares con hipoteca a tipo fijo que estén valorando cancelarla anticipadamente (por venta del inmueble, herencia, cambio de entidad o mejora de condiciones).
• Empresas y promotores con préstamos hipotecarios a tipo fijo sobre activos inmobiliarios.
• Asesores financieros e hipotecarios que asesoran a clientes sobre el coste real de una cancelación.
• Entidades financieras que deben aplicar estos índices en sus cálculos de compensación.
• Titulares de préstamos o créditos en general que se cancelen anticipadamente (para el diferencial, se usa el IRS a 1 año: 2,718%).

Ejemplo práctico

Imagina que en 2023 firmaste una hipoteca a tipo fijo del 3,80% a 25 años, y hoy te quedan 22 años de vida del préstamo con un capital pendiente de 180.000 €. Quieres cancelarla porque has vendido el piso.

El tipo IRS de referencia para el plazo más cercano disponible (20 años) es del 3,315%. Como tu tipo fijo (3,80%) es superior al IRS de mercado (3,315%), el banco tiene derecho a cobrarte una compensación por riesgo de tipo de interés. La diferencia es de 0,485 puntos porcentuales aplicados sobre el capital pendiente y el plazo residual.

En este escenario, la compensación puede ascender a varios miles de euros. Conocer el tipo IRS publicado antes de solicitar la cancelación te permite negociar con datos reales y, en su caso, valorar si es mejor esperar a que los tipos de mercado suban o buscar una subrogación en lugar de cancelar.

Por el contrario, si tu hipoteca fija fue firmada en 2020 al 1,5%, el tipo IRS actual (3,315% a 20 años) es muy superior al tuyo, por lo que el banco no puede cobrarte compensación: cancelar ahora sería gratuito en este concepto.

¿Qué deben hacer los titulares de hipotecas ahora?

1. Localiza el tipo fijo de tu hipoteca en la escritura o en el último extracto bancario. Es el dato clave para comparar.
2. Identifica el plazo residual de tu préstamo (años que te quedan). Ese plazo determina qué tipo IRS de la tabla aplica a tu caso.
3. Compara tu tipo fijo con el IRS publicado para julio de 2026 según tu plazo residual. Si tu tipo es inferior al IRS, no habrá compensación. Si es superior, habrá coste.
4. Solicita al banco el cálculo detallado de la compensación antes de firmar cualquier documento de cancelación. Tienen obligación de facilitártelo.
5. Valora alternativas: subrogación a otra entidad, novación de condiciones o esperar a una variación de tipos que reduzca la compensación.
6. Consulta a un asesor financiero o hipotecario si el importe de la compensación es relevante, para verificar que el cálculo del banco es correcto conforme a la Circular 5/2012.

Fuente oficial

Consultar normativa completa en fuente oficial

Aviso: Este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento legal. Para decisiones específicas, consulte a un profesional cualificado. Fuente: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-17569