Tipus IRS juliol 2026: quant costa cancel·lar la teva hipoteca fixa ara

Dades clau

Cancel·lar anticipadament una hipoteca a tipus fix té un cost que molts titulars desconeixen fins que ja és tard. La Resolució del Banco de España de 3 d'agost de 2026 publica els tipus IRS (Interest Rate Swap) corresponents a juliol de 2026, que són la referència legal per calcular la compensació per risc de tipus d'interès que el banc pot exigir-te si cancel·les abans del venciment.

La lògica és senzilla: si el tipus de mercat actual és inferior al tipus fix que vas pactar en la teva hipoteca, el banc perd rendibilitat amb la cancel·lació anticipada i té dret a cobrar-te aquesta diferència. Aquests tipus IRS són el termòmetre oficial que mesura aquesta diferència.

Què estableix aquesta normativa?

El Banco de España publica mensualment, a l'empara de la Circular 5/2012, els tipus IRS que serveixen de referència per a dos càlculs distintos:

• Compensació per risc de tipus d'interès en hipoteques a tipus fix: s'utilitzen els tipus IRS segons el termini residual del préstec.
• Diferencial per a cancel·lacions anticipades de préstecs o crèdits en general: s'utilitza el tipus IRS a un any, fixat en el 2,718% per a juliol de 2026.

A continuació, la taula completa de tipus IRS publicats per a juliol de 2026:

El tipus màxim de tota la taula se situa en el 3,315% a vint anys. A partir d'aquí, el tipus a trenta anys baixa lleugerament fins al 3,248%, la qual cosa reflecteix la forma habitual de la corba de tipus a llarg termini.

Impacte econòmic i operatiu

L'impacte directe d'aquests tipus es produeix en el moment en què un titular de hipoteca fixa sol·licita la cancel·lació anticipada. Si el tipus fix pactat en la teva hipoteca és superior al tipus IRS del termini residual publicat, el banc pot reclamar-te una compensació equivalent a aquesta diferència aplicada sobre el capital pendent.

Quant més gran és la diferència entre el teu tipus fix contractat i el tipus IRS de referència, més gran és la compensació potencial. Amb els tipus IRS actuals situats entre el 2,718% i el 3,315%, qui va contractar hipoteques fixes en els anys 2019-2022 —quan els tipus fixes a llarg termini oscil·laven entre l'1% i el 2,5%— té una situació diferent a qui va firmar en 2023-2024 amb tipus del 3,5% al 4,5%.

• Hipoteques fixes contractades amb tipus baixos (per sota de l'IRS actual): el banc no pot cobrar compensació, ja que el tipus de mercat és superior al pactat.
• Hipoteques fixes contractades amb tipus alts (per sobre de l'IRS actual): el banc sí pot reclamar compensació, calculada sobre el capital pendent i el termini residual.

A qui afecta?

• Particulars amb hipoteca a tipus fix que estiguin valorant cancel·lar-la anticipadament (per venda de l'immueble, herència, canvi d'entitat o millora de condicions).
• Empreses i promotors amb préstecs hipotecaris a tipus fix sobre actius immobiliaris.
• Assessors financers i hipotecaris que assessoren clients sobre el cost real d'una cancel·lació.
• Entitats financeres que han d'aplicar aquests índexs en els seus càlculs de compensació.
• Titulars de préstecs o crèdits en general que es cancel·lin anticipadament (per al diferencial, s'utilitza l'IRS a 1 any: 2,718%).

Exemple pràctic

Imagina que en 2023 vas firmar una hipoteca a tipus fix del 3,80% a 25 anys, i avui et queden 22 anys de vida del préstec amb un capital pendent de 180.000 €. Vols cancel·lar-la perquè has venut el pis.

El tipus IRS de referència per al termini més proper disponible (20 anys) és del 3,315%. Com que el teu tipus fix (3,80%) és superior a l'IRS de mercat (3,315%), el banc té dret a cobrar-te una compensació per risc de tipus d'interès. La diferència és de 0,485 punts percentuals aplicats sobre el capital pendent i el termini residual.

En aquest escenari, la compensació pot ascendir a diversos milers d'euros. Conèixer el tipus IRS publicat abans de sol·licitar la cancel·lació et permet negociar amb dades reals i, en el seu cas, valorar si és millor esperar a que els tipus de mercat pugin o buscar una subrogació en lloc de cancel·lar.

Per contra, si la teva hipoteca fixa va ser firmada en 2020 al 1,5%, el tipus IRS actual (3,315% a 20 anys) és molt superior al teu, per la qual cosa el banc no pot cobrar-te compensació: cancel·lar ara seria gratuït en aquest concepte.

Què han de fer els titulars de hipoteques ara?

1. Localitza el tipus fix de la teva hipoteca en l'escriptura o en l'últim extracte bancari. És la dada clau per comparar.
2. Identifica el termini residual del teu préstec (anys que et queden). Aquest termini determina quin tipus IRS de la taula s'aplica al teu cas.
3. Compara el teu tipus fix amb l'IRS publicat per a juliol de 2026 segons el teu termini residual. Si el teu tipus és inferior a l'IRS, no hi haurà compensació. Si és superior, hi haurà cost.
4. Sol·licita al banc el càlcul detallat de la compensació abans de firmar qualsevol document de cancel·lació. Tenen obligació de facilitar-t'ho.
5. Valora alternatives: subrogació a una altra entitat, novació de condicions o esperar una variació de tipus que redueixi la compensació.
6. Consulta a un assessor financer o hipotecari si l'import de la compensació és rellevant, per verificar que el càlcul del banc és correcte conforme a la Circular 5/2012.

Font oficial

Consulta la normativa completa a la font oficial

Avís: Aquest article té caràcter merament informatiu i no constitueix assessorament legal. Per a decisions específiques, consulta a un professional qualificat. Font: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-17569