Tipos IRS mayo 2026: cuánto te cobra el banco al cancelar tu hipoteca fija

Datos clave

Si tienes una hipoteca a tipo fijo y estás pensando en cancelarla antes de tiempo, el importe que pagarás o cobrarás no es arbitrario: lo fija el Banco de España cada mes mediante los tipos IRS (Interest Rate Swap). Para mayo de 2026, esos valores acaban de publicarse en el BOE con la Resolución de 1 de junio de 2026, y son los que tu banco utilizará para calcular la compensación por riesgo de tipo de interés.

Conocer estos índices antes de cancelar puede suponer una diferencia económica significativa. No es un trámite burocrático: es el dato que determina si la cancelación anticipada te sale cara o, al contrario, el banco te debe dinero a ti.

¿Qué establece esta normativa?

El Banco de España publica mensualmente, conforme a la Circular 5/2012, de 27 de junio, los índices IRS que sirven de referencia para calcular el valor de mercado de los préstamos hipotecarios a tipo fijo cuando se cancelan anticipadamente.

La lógica es sencilla: si cancelaste una hipoteca al 3,5% fijo y el mercado ahora está al 2,8%, el banco pierde rentabilidad. Por eso puede cobrarte una compensación. Si ocurre lo contrario —el mercado está por encima de tu tipo pactado— eres tú quien tiene derecho a recibir una compensación del banco.

Los tipos IRS publicados para mayo de 2026 son los siguientes:

La Resolución también establece los diferenciales aplicables para obtener el valor de mercado de los préstamos o créditos que se cancelan anticipadamente, garantizando uniformidad en el cálculo en todo el sistema financiero español.

Impacto económico y operativo

Estos índices tienen un impacto directo en el bolsillo del hipotecado que cancela anticipadamente:

• Si tu tipo fijo pactado es superior al IRS de mercado: el banco puede cobrarte una compensación por riesgo de tipo de interés. Con el IRS a 20 años en el 3,275%, cualquier hipoteca fija firmada por encima de ese nivel en los tramos largos queda en zona de posible compensación a favor del banco.
• Si tu tipo fijo pactado es inferior al IRS de mercado: el banco debe abonarte la diferencia. En este caso, la cancelación anticipada puede resultar económicamente ventajosa para el titular.
• Transparencia y uniformidad: la publicación mensual garantiza que todos los bancos apliquen el mismo criterio de cálculo, evitando discrecionalidades.

El rango de tipos publicados para mayo de 2026 va del 2,629% a un año hasta el 3,275% a veinte años, lo que refleja una curva de tipos ascendente: cuanto mayor es el plazo residual de la hipoteca, mayor es el tipo de referencia de mercado y, por tanto, mayor puede ser la compensación en juego.

¿A quién afecta?

• Titulares de hipotecas a tipo fijo que estén valorando o tramitando una cancelación anticipada total o parcial.
• Personas que van a vender su vivienda con hipoteca fija pendiente y necesitan cancelarla antes del vencimiento.
• Quienes quieren subrogar o cambiar de entidad su préstamo hipotecario a tipo fijo.
• Entidades financieras que deben aplicar estos índices de forma obligatoria para calcular las compensaciones en sus operaciones.
• Asesores financieros e inmobiliarios que acompañan a clientes en operaciones de compraventa o refinanciación con hipotecas fijas.

Las hipotecas a tipo variable no están afectadas por estos índices IRS, ya que la compensación por riesgo de tipo de interés es exclusiva de los préstamos a tipo fijo.

Ejemplo práctico

Imagina que firmaste una hipoteca a tipo fijo del 3,5% a 20 años hace cinco años. Hoy quieres cancelarla anticipadamente porque has recibido una herencia. Te quedan 15 años de hipoteca.

El banco tomará el IRS a 20 años de mayo de 2026, que es el 3,275%, como referencia del valor de mercado para el plazo más próximo disponible. Como tu tipo pactado (3,5%) es superior al IRS de mercado (3,275%), el banco pierde rentabilidad con la cancelación: puede cobrarte una compensación por riesgo de tipo de interés.

Ahora el caso contrario: firmaste al 2,8% fijo a 10 años. El IRS de referencia está por encima de tu tipo pactado. En este escenario, el banco no puede cobrarte compensación y, según las condiciones de tu contrato, podría incluso deberte un abono.

El dato clave es siempre comparar tu tipo fijo pactado con el IRS publicado para el plazo más cercano al residual de tu hipoteca. Ese diferencial es lo que determina quién paga a quién.

¿Qué deben hacer los afectados ahora?

1. Localiza el tipo fijo de tu hipoteca en la escritura o en el cuadro de amortización que te facilitó el banco. Es el dato de partida imprescindible.
2. Compara tu tipo con el IRS publicado para el plazo más cercano al tiempo que te queda de hipoteca. Si tu tipo es superior al IRS, prepárate para una posible compensación a favor del banco.
3. Solicita al banco el cálculo detallado de la compensación antes de firmar nada. Tienen obligación de facilitártelo y debe basarse en los índices IRS publicados por el Banco de España.
4. Revisa las condiciones de tu contrato hipotecario: no todas las hipotecas fijas incluyen compensación por riesgo de tipo de interés; depende de lo pactado en escritura.
5. Si vas a vender o subrogar, negocia el momento de la cancelación teniendo en cuenta la evolución mensual de los tipos IRS: pequeñas variaciones pueden cambiar el sentido de la compensación.
6. Consulta a un asesor financiero o abogado hipotecario si el importe de la compensación calculada por el banco te parece elevado o no coincide con tu estimación basada en los índices oficiales.

Fuente oficial

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Aviso: Este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento legal. Para decisiones específicas, consulte a un profesional cualificado. Fuente: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-12605