Datos clave
| Normativa | Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual |
|---|---|
| Publicación | 1 de octubre de 2026 |
| Entrada en vigor | 1 de octubre de 2026 |
| Afectados | Propietarios e inquilinos de viviendas habituales en alquiler en toda España |
| Norma modificada | Artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) |
| Categoría | Inmobiliario |
| Ejercicio | 2026 |
| Indemnización por no renovar | 12 mensualidades (calculadas sobre el índice de referencia de precios), con mínimo de 1 mensualidad por año de residencia |
| Nuevo preaviso del propietario | 6 meses (antes: 4 meses) |
| Preaviso del inquilino | 2 meses (sin cambios) |
Si tienes una vivienda en alquiler, las reglas del juego acaban de cambiar de forma radical. El Real Decreto-ley 27/2026, en vigor desde el 1 de octubre de 2026, modifica el artículo 10 de la LAU y convierte la prórroga automática en la norma general: si no actúas a tiempo, tu contrato se renueva solo. Y si decides no renovarlo sin causa justificada, pagas.
El objetivo declarado de la norma es reforzar la estabilidad de los arrendatarios. El coste real lo asumen los propietarios que quieran recuperar su vivienda sin acreditar una causa justificada.
¿Qué establece esta normativa?
El RDL 27/2026 modifica el artículo 10 de la LAU para establecer la prórroga automática sucesiva como regla general al finalizar el período mínimo de duración del contrato. Hasta ahora, al vencer el contrato operaba la tácita reconducción anual; ahora la prórroga es por períodos de igual duración al contrato original, salvo que alguna de las partes comunique expresamente su voluntad de no renovar.
Tabla comparativa: antes y después del RDL 27/2026
| Aspecto | Antes del RDL 27/2026 | Desde el 1/10/2026 |
|---|---|---|
| Prórroga al vencer el contrato | Tácita reconducción anual | Prórroga automática por períodos de igual duración |
| Preaviso del propietario para no renovar | 4 meses | 6 meses |
| Preaviso del inquilino para no renovar | 2 meses | 2 meses (sin cambios) |
| Indemnización por no renovar (propietario) | No existía con carácter general | 12 mensualidades (índice de referencia), mínimo 1 mensualidad por año de residencia |
Causas justificadas que eximen de la indemnización
El propietario queda eximido de pagar la indemnización si acredita alguna de estas causas:
- Necesidad de la vivienda para uso propio o de un familiar de segundo grado.
- No habitación efectiva de la vivienda por el inquilino.
- Disponibilidad del inquilino de otra vivienda apta en el mismo municipio.
Régimen transitorio
- Las comunicaciones de no renovación ya cursadas antes de la entrada en vigor quedan respetadas.
- Para contratos que venzan en los 6 meses siguientes al 1 de octubre de 2026, el propietario puede dar el preaviso con 4 meses de antelación (en lugar de los 6 meses generales).
Impacto económico y operativo
El impacto más directo es económico y afecta a los propietarios que quieran recuperar su vivienda al vencer el contrato. Si no acreditan una causa justificada, deben abonar una indemnización calculada sobre el índice de referencia de precios, con un techo de 12 mensualidades y un suelo de 1 mensualidad por año de residencia.
Esto significa que cuanto más tiempo lleve el inquilino en la vivienda, mayor es la indemnización mínima garantizada. Un inquilino con 8 años de residencia tiene derecho a un mínimo de 8 mensualidades, aunque el cálculo sobre el índice de referencia pudiera resultar inferior.
Operativamente, el plazo de preaviso más largo (6 meses) obliga a los propietarios a planificar con mayor antelación cualquier decisión sobre la vivienda. Un error en el cómputo de plazos puede suponer que el contrato se renueve automáticamente un período más, retrasando la recuperación de la vivienda.
¿A quién afecta?
- Propietarios particulares con viviendas en alquiler habitual: deben revisar todos sus contratos y calcular los plazos de vencimiento.
- Personas jurídicas arrendadoras (sociedades, fondos, empresas): el período mínimo antes de que opere la prórroga es de 7 años (frente a 5 años para personas físicas).
- Inquilinos de vivienda habitual: se benefician de mayor estabilidad y del derecho a indemnización si el propietario no renueva sin causa justificada.
- Gestores y administradores de fincas: deben actualizar sus sistemas de control de vencimientos y adaptar los modelos de preaviso.
- Asesores jurídicos e inmobiliarios: deben informar a sus clientes propietarios del nuevo régimen antes de que venzan contratos en los próximos meses.
Ejemplo práctico
Un propietario particular tiene un piso alquilado desde octubre de 2019. El contrato venció en octubre de 2024 y lleva ya en prórroga. El inquilino lleva, por tanto, 7 años de residencia en la vivienda en octubre de 2026.
El propietario quiere recuperar el piso en abril de 2027. Para no incurrir en renovación automática, debe comunicar su decisión de no renovar con al menos 6 meses de antelación, es decir, antes del 1 de octubre de 2026. Si no lo hace a tiempo, el contrato se prorroga automáticamente.
Si comunica la no renovación en plazo pero no puede acreditar ninguna causa justificada (uso propio, familiar de segundo grado, etc.), deberá abonar al inquilino una indemnización. Con 7 años de residencia, el mínimo garantizado es de 7 mensualidades. Si el cálculo sobre el índice de referencia de precios resulta superior, se aplica ese importe, con un techo de 12 mensualidades.
Si el propietario acredita que necesita la vivienda para uso propio o de un familiar de segundo grado, queda exento de pagar la indemnización.
¿Qué deben hacer los propietarios ahora?
- Auditar todos los contratos de alquiler vigentes: identificar fecha de vencimiento del período mínimo y calcular cuándo opera la prórroga automática.
- Calcular los plazos de preaviso: si quieres no renovar un contrato que vence en los próximos meses, comprueba si aún estás a tiempo de dar los 6 meses de preaviso (o 4 meses si el vencimiento es antes del 1 de abril de 2027, por el régimen transitorio).
- Documentar causas justificadas si las hay: necesidad de uso propio o familiar de segundo grado, no habitación efectiva del inquilino o disponibilidad de otra vivienda apta en el mismo municipio. Sin documentación, no hay exención de indemnización.
- Revisar los modelos de preaviso: los documentos de comunicación de no renovación deben adaptarse al nuevo plazo de 6 meses y reflejar correctamente el régimen aplicable.
- Asesorarse antes de actuar: si tienes dudas sobre si tu situación encaja en alguna causa justificada, consulta con un abogado antes de comunicar la no renovación. Un error puede costar hasta 12 mensualidades.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto debe pagar el propietario si no renueva el contrato de alquiler?
La indemnización es de hasta 12 mensualidades, calculadas sobre el índice de referencia de precios. El mínimo garantizado es de 1 mensualidad por cada año de residencia del inquilino. Si el inquilino lleva 5 años, el mínimo es 5 mensualidades; si lleva 10 años, el mínimo es 10 mensualidades (con techo en 12). La indemnización no se aplica si el propietario acredita una causa justificada.
¿Qué causas justificadas eximen al propietario de pagar la indemnización?
El RDL 27/2026 reconoce tres causas que eximen de la indemnización: (1) necesidad de la vivienda para uso propio o de un familiar de segundo grado, (2) no habitación efectiva de la vivienda por el inquilino, y (3) disponibilidad del inquilino de otra vivienda apta en el mismo municipio. Es imprescindible documentar y acreditar la causa.
¿Con cuánta antelación debe avisar el propietario si no quiere renovar?
El nuevo plazo de preaviso del propietario es de 6 meses antes del vencimiento del contrato (antes era de 4 meses). El inquilino mantiene su plazo de 2 meses. Existe un régimen transitorio: para contratos que venzan en los 6 meses siguientes al 1 de octubre de 2026, el propietario puede preavisar con 4 meses de antelación.
¿Qué pasa si el propietario no dice nada al vencer el contrato?
El contrato se prorroga automáticamente por un período de igual duración al original. Esta prórroga automática sustituye a la antigua tácita reconducción anual. Para evitarla, el propietario debe comunicar expresamente su voluntad de no renovar con al menos 6 meses de antelación.
¿Esta ley afecta a los contratos ya firmados antes del 1 de octubre de 2026?
Sí, con matices. El régimen transitorio respeta las comunicaciones de no renovación ya cursadas antes de la entrada en vigor. Para contratos que venzan en los 6 meses siguientes al 1 de octubre de 2026, el propietario puede dar el preaviso con 4 meses (en lugar de 6). El nuevo régimen general de prórroga automática y la indemnización de 12 mensualidades se aplica a partir de la entrada en vigor.
Fuente oficial
Consultar normativa completa en fuente oficial
Aviso: Este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento legal. Para decisiones específicas, consulte a un profesional cualificado. Fuente: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20385
