Datos clave
| Normativa | Resolución de 12 de noviembre de 2026, del Congreso de los Diputados — derogación del Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre |
|---|---|
| Publicación | 13 de noviembre de 2026 |
| Entrada en vigor | 13 de noviembre de 2026 |
| Norma derogada | Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, sobre medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual |
| Motivo de la derogación | No convalidación parlamentaria en el plazo de 30 días (art. 86.2 de la Constitución) |
| Afectados | Propietarios e inquilinos de viviendas en arrendamiento habitual en España |
| Categoría | Inmobiliario |
| Ejercicio | 2026 |
Las medidas de protección al inquilino que el Gobierno aprobó el 6 de octubre de 2026 han quedado sin efecto. La Diputación Permanente del Congreso de los Diputados, en sesión del 12 de noviembre de 2026, rechazó convalidar el Real Decreto-ley 28/2026, lo que activa automáticamente su derogación al amparo del artículo 86.2 de la Constitución Española, que obliga a que todo decreto-ley sea ratificado por el Congreso en un plazo máximo de 30 días.
El resultado es inmediato: desde el 13 de noviembre de 2026, fecha de publicación de la Resolución en el BOE, las medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual dejan de tener validez jurídica. El mercado del alquiler residencial en España vuelve al marco normativo anterior a octubre de 2026.
¿Qué establece esta normativa?
La Resolución del Congreso no crea nuevas reglas: elimina las que el RDL 28/2026 había introducido. El mecanismo constitucional es claro: un decreto-ley es una norma de urgencia que el Gobierno puede aprobar sin pasar por el proceso legislativo ordinario, pero necesita que el Congreso la valide en 30 días. Si no lo hace, la norma queda derogada como si nunca hubiera existido.
| Situación | Periodo | Marco aplicable |
|---|---|---|
| Antes del decreto | Hasta el 5 de octubre de 2026 | Marco normativo de arrendamiento previo al RDL 28/2026 |
| Vigencia del decreto | 6 de octubre – 12 de noviembre de 2026 | RDL 28/2026: medidas urgentes de estabilidad para arrendatarios |
| Tras la derogación | Desde el 13 de noviembre de 2026 | Vuelta al marco normativo previo a octubre de 2026 |
Las medidas de protección al arrendatario que contenía el RDL 28/2026 dejan de aplicarse desde la fecha de publicación de la derogación. Esto afecta tanto a contratos que se firmaron durante la vigencia del decreto como a negociaciones que se estaban llevando a cabo bajo ese paraguas legal.
Impacto económico y operativo
La derogación genera un escenario de incertidumbre jurídica en el mercado del alquiler residencial con consecuencias prácticas directas:
- Contratos firmados entre el 6 de octubre y el 12 de noviembre de 2026: aquellos que se suscribieron bajo el amparo del RDL 28/2026 pueden quedar en una situación jurídica compleja, ya que las condiciones pactadas al amparo de una norma derogada pueden ser objeto de controversia.
- Negociaciones en curso: cualquier negociación de contrato que se estuviera desarrollando bajo las condiciones del decreto debe revisarse para ajustarse al marco normativo anterior.
- Propietarios: recuperan la posición jurídica que tenían antes del 6 de octubre de 2026, sin las restricciones adicionales que el decreto introducía para reforzar la estabilidad del arrendatario.
- Inquilinos: pierden las protecciones adicionales que el decreto les otorgaba, lo que puede afectar a su posición negociadora y a la seguridad de sus contratos en curso.
El impacto económico real dependerá del contenido concreto de las medidas derogadas y de la situación particular de cada contrato. La incertidumbre jurídica es en sí misma un coste: obliga a revisar contratos, consultar con asesores y, en algunos casos, renegociar condiciones.
¿A quién afecta?
- Propietarios de viviendas en alquiler habitual en España: recuperan el marco normativo previo al decreto, pero deben revisar contratos firmados durante la vigencia del RDL 28/2026.
- Inquilinos con contrato de arrendamiento de vivienda habitual: pierden las protecciones adicionales que el decreto les otorgaba desde el 6 de octubre de 2026.
- Promotores y gestoras de activos residenciales: deben actualizar sus modelos de contrato y criterios de gestión de cartera.
- Asesores jurídicos y administradores de fincas: necesitan informar a sus clientes del cambio de marco y revisar los contratos suscritos durante el periodo de vigencia del decreto.
- Agencias inmobiliarias: deben actualizar los modelos de contrato que utilizan en sus operaciones de alquiler residencial.
- Fondos de inversión y SOCIMIs con activos residenciales en alquiler: deben evaluar el impacto en su cartera y en los contratos vigentes.
Ejemplo práctico
Un propietario que firmó un contrato de alquiler de vivienda habitual el 20 de octubre de 2026 —durante la vigencia del RDL 28/2026— incluyó en el contrato cláusulas específicas de estabilidad que la norma permitía o exigía. Desde el 13 de noviembre de 2026, esas cláusulas se sustentan en una norma derogada.
En este caso, el propietario y el inquilino se encuentran ante una situación de incertidumbre: ¿siguen siendo válidas esas cláusulas? ¿Se aplica retroactivamente el marco anterior? La respuesta dependerá de la interpretación jurídica que hagan los tribunales sobre los efectos de la derogación en contratos ya perfeccionados. La recomendación inmediata es consultar con un asesor jurídico especializado en arrendamientos para determinar la validez de las condiciones pactadas y, si procede, suscribir un addendum que adapte el contrato al marco normativo vigente.
¿Qué deben hacer propietarios e inquilinos ahora?
- Identificar contratos firmados entre el 6 de octubre y el 12 de noviembre de 2026: estos son los que se suscribieron bajo el RDL 28/2026 y pueden presentar mayor incertidumbre jurídica.
- Revisar las cláusulas contractuales: determinar qué condiciones se pactaron al amparo del decreto derogado y si siguen siendo válidas bajo el marco normativo anterior.
- Consultar con un asesor jurídico especializado en arrendamientos: la derogación genera dudas sobre la validez de ciertas cláusulas en contratos ya firmados que solo un profesional puede resolver caso a caso.
- Actualizar los modelos de contrato: propietarios, agencias y gestoras deben retirar cualquier referencia al RDL 28/2026 de sus plantillas contractuales y adaptar las condiciones al marco normativo vigente.
- Comunicar el cambio a las partes afectadas: administradores de fincas y asesores deben informar proactivamente a sus clientes sobre el cambio de marco para evitar conflictos futuros.
- Monitorizar posibles nuevas iniciativas legislativas: la derogación no cierra el debate político sobre la estabilidad del alquiler; es probable que se presenten nuevas propuestas normativas en los próximos meses.
Preguntas frecuentes
¿Desde qué fecha deja de aplicarse el RDL 28/2026 sobre alquiler?
Desde el 13 de noviembre de 2026, fecha en que se publicó en el BOE la Resolución del Congreso de los Diputados que ordena la derogación del Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre. La Diputación Permanente acordó la derogación en sesión del 12 de noviembre de 2026 al no convalidar el decreto en el plazo constitucional de 30 días.
¿Qué pasa con los contratos de alquiler firmados mientras el decreto estaba en vigor?
Los contratos firmados entre el 6 de octubre y el 12 de noviembre de 2026 se suscribieron bajo el amparo del RDL 28/2026. Tras su derogación, la validez de las cláusulas pactadas al amparo de esa norma puede ser objeto de controversia jurídica. Se recomienda revisar cada contrato con un asesor especializado para determinar qué condiciones siguen siendo exigibles.
¿Por qué se ha derogado el decreto de estabilidad del alquiler?
El artículo 86.2 de la Constitución Española exige que todo decreto-ley sea convalidado por el Congreso de los Diputados en un plazo máximo de 30 días desde su promulgación. El RDL 28/2026 fue aprobado el 6 de octubre de 2026 y la Diputación Permanente no lo convalidó en sesión del 12 de noviembre de 2026, lo que provoca su derogación automática.
¿Qué marco normativo se aplica ahora al alquiler de vivienda habitual?
Desde el 13 de noviembre de 2026, se aplica el marco normativo vigente antes del 6 de octubre de 2026, es decir, el que existía antes de que el RDL 28/2026 entrara en vigor. Las medidas de protección al arrendatario que introdujo ese decreto dejan de tener efecto.
¿Debo modificar mi contrato de alquiler tras la derogación?
Si el contrato se firmó durante la vigencia del RDL 28/2026 (entre el 6 de octubre y el 12 de noviembre de 2026) e incluye cláusulas basadas en esa norma, es recomendable revisarlo con un asesor jurídico. Si el contrato es anterior al 6 de octubre de 2026, el impacto es menor, aunque conviene verificar que no se hayan introducido modificaciones al amparo del decreto derogado.
Fuente oficial
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Aviso: Este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento legal. Para decisiones específicas, consulte a un profesional cualificado. Fuente: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-23754
