Datos clave
| Normativa | Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual |
|---|---|
| Publicación | 7 de octubre de 2026 |
| Entrada en vigor | 7 de octubre de 2026 |
| Afectados | Propietarios e inquilinos de viviendas en alquiler habitual en toda España |
| Norma modificada | Artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) |
| Categoría | Inmobiliario |
| Ejercicio | 2026 |
Si tienes una vivienda en alquiler o gestionas un patrimonio inmobiliario, esta norma cambia las reglas del juego de forma inmediata. El Real Decreto-ley 28/2026 modifica el artículo 10 de la LAU para convertir la prórroga automática en la regla general, no la excepción. Ya no basta con no renovar: ahora hay que justificarlo, avisar antes y, en muchos casos, pagar.
¿Qué establece esta normativa?
El Real Decreto-ley 28/2026 modifica el artículo 10 de la LAU para establecer la prórroga automática sucesiva como regla general en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, una vez superado el plazo mínimo legal. A continuación, los cambios concretos respecto a la situación anterior:
| Aspecto | Antes (régimen anterior) | Desde 07/10/2026 |
|---|---|---|
| Prórroga al vencer el contrato | Prórroga anual, no automática como regla general | Prórroga automática sucesiva como regla general |
| Preaviso de no renovación por el arrendador | 4 meses de antelación | 6 meses de antelación |
| Indemnización al inquilino si no se renueva | No prevista con carácter general | Obligatoria, calculada sobre el valor de referencia del inmueble y el tiempo de residencia |
| Plazo mínimo (arrendador persona física) | 5 años | 5 años (se mantiene) |
| Plazo mínimo (arrendador persona jurídica) | 7 años | 7 años (se mantiene) |
La indemnización no procede cuando el propietario acredita alguna de las siguientes causas justificadas tasadas:
- Necesidad de la vivienda por el propio propietario o sus familiares.
- Falta de residencia efectiva del inquilino en la vivienda.
- Disponibilidad del inquilino de otra vivienda apta para su uso.
Además, se mantienen las prórrogas extraordinarias por vulnerabilidad y en zonas de mercado tensionado, con carácter preferente y no acumulable con otras prórrogas. Son nulas de pleno derecho las cláusulas contractuales que empeoren las condiciones del contrato original para el inquilino.
El régimen transitorio limita la aplicación a vencimientos posteriores a la entrada en vigor, para evitar que comunicaciones de no renovación ya enviadas antes del 7 de octubre de 2026 queden sin efecto retroactivo.
Impacto económico y operativo
Para los propietarios, el impacto es doble: operativo (más tiempo de preaviso, mayor planificación) y económico (coste directo de indemnización si no se justifica la no renovación).
La indemnización se calcula sobre el valor de referencia catastral del inmueble y el tiempo de residencia del inquilino. A mayor antigüedad del inquilino y mayor valor del inmueble, mayor será la indemnización. Esto convierte la decisión de no renovar en una decisión con coste económico explícito que debe presupuestarse.
Para los inversores y gestoras de patrimonio inmobiliario con personas jurídicas como arrendadoras, el plazo mínimo de 7 años ya existía, pero ahora la salida al vencimiento también exige indemnización salvo causa justificada. Esto afecta directamente a la valoración de carteras de alquiler y a los modelos de negocio basados en rotación de inquilinos.
Para los inquilinos, la norma supone una mejora sustancial de la estabilidad: la renovación es automática por defecto, el preaviso de salida del propietario pasa de 4 a 6 meses, y tienen derecho a compensación económica si el propietario no justifica la no renovación.
¿A quién afecta?
- Propietarios particulares con viviendas en alquiler habitual cuyo contrato supere los 5 años.
- Personas jurídicas arrendadoras (sociedades patrimoniales, fondos de inversión inmobiliaria, SOCIMIs) con contratos que superen los 7 años.
- Gestoras de patrimonio inmobiliario que administren carteras de alquiler residencial.
- Inquilinos de vivienda habitual en toda España, que ven reforzada su estabilidad contractual.
- Asesores legales e inmobiliarios que gestionan contratos de arrendamiento y deben revisar cláusulas vigentes.
- Promotores y fondos con activos residenciales en explotación en zonas de mercado tensionado.
Ejemplo práctico
Un propietario particular tiene una vivienda alquilada desde hace 6 años. El contrato venció hace un año y se ha ido prorrogando. Decide que quiere recuperar la vivienda para vendérsela a un tercero (no para uso propio ni de familiares).
Bajo el nuevo régimen:
- Debe notificar al inquilino con al menos 6 meses de antelación (antes bastaban 4).
- Como la causa no es ninguna de las tasadas (necesidad propia, falta de residencia efectiva del inquilino o disponibilidad de otra vivienda apta para el inquilino), debe abonar una indemnización calculada sobre el valor de referencia del inmueble y el tiempo de residencia del inquilino.
- Si el propietario no notifica con 6 meses de antelación o no paga la indemnización, el contrato se prorroga automáticamente.
Si, en cambio, el propietario necesita la vivienda para que viva su hijo, acredita esa causa justificada y queda exento de pagar la indemnización, aunque sigue obligado al preaviso de 6 meses.
¿Qué deben hacer propietarios e inquilinos ahora?
- Revisar todos los contratos de alquiler vigentes para identificar cuáles han superado el plazo mínimo (5 años para particulares, 7 para personas jurídicas) y están ya en régimen de prórroga automática.
- Verificar si hay comunicaciones de no renovación pendientes enviadas antes del 7 de octubre de 2026: el régimen transitorio limita la aplicación a vencimientos posteriores a la entrada en vigor.
- Actualizar los procedimientos internos de preaviso: el plazo pasa de 4 a 6 meses. Cualquier comunicación de no renovación enviada con menos de 6 meses de antelación será ineficaz.
- Calcular el coste potencial de indemnización antes de decidir no renovar: consultar el valor de referencia catastral del inmueble y el tiempo de residencia del inquilino para estimar el importe.
- Documentar las causas justificadas si se va a alegar necesidad propia o de familiares, falta de residencia efectiva del inquilino o disponibilidad de otra vivienda apta, para quedar exento de la indemnización.
- Revisar las cláusulas contractuales vigentes: son nulas las que empeoren las condiciones del contrato original para el inquilino. Eliminarlas evita litigios.
- Los inquilinos deben conocer su derecho a la prórroga automática y a la indemnización, y conservar documentación que acredite su residencia efectiva en la vivienda.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tiene el casero para avisar si no quiere renovar el contrato de alquiler?
Desde el 7 de octubre de 2026, el arrendador debe notificar al inquilino su decisión de no renovar con un mínimo de 6 meses de antelación al vencimiento. Antes de esta norma, el plazo era de 4 meses. Si no se respeta este plazo, el contrato se prorroga automáticamente.
¿Cuándo se activa la prórroga automática del contrato de alquiler?
La prórroga automática sucesiva se activa una vez superado el plazo mínimo legal: 5 años si el arrendador es una persona física, o 7 años si el arrendador es una persona jurídica (empresa, sociedad, fondo). A partir de ese momento, el contrato se renueva automáticamente salvo que el propietario notifique lo contrario con 6 meses de antelación.
¿Cuándo no tiene que pagar indemnización el casero si no renueva el alquiler?
El propietario queda exento de pagar indemnización si acredita alguna de estas tres causas justificadas tasadas: (1) necesidad de la vivienda para uso propio o de familiares directos, (2) falta de residencia efectiva del inquilino en la vivienda, o (3) disponibilidad del inquilino de otra vivienda apta para su uso. Fuera de estos supuestos, la indemnización es obligatoria.
¿Cómo se calcula la indemnización que debe pagar el casero al inquilino?
Según el Real Decreto-ley 28/2026, la indemnización se calcula en función del valor de referencia del inmueble y del tiempo de residencia del inquilino. A mayor valor catastral de referencia y mayor antigüedad del inquilino, mayor será el importe. La norma no fija un porcentaje o importe cerrado, por lo que el cálculo debe hacerse caso a caso consultando el valor de referencia catastral del inmueble concreto.
¿Afecta esta ley a los contratos de alquiler que ya estaban firmados antes del 7 de octubre de 2026?
Sí, pero con matices. El régimen transitorio establece que la nueva regulación se aplica a los vencimientos posteriores a la entrada en vigor (7 de octubre de 2026). Las comunicaciones de no renovación enviadas antes de esa fecha mantienen su efecto. Los contratos que venzan a partir del 7 de octubre quedan sujetos al nuevo régimen de prórroga automática e indemnización.
Fuente oficial
Consultar normativa completa en fuente oficial
Aviso: Este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento legal. Para decisiones específicas, consulte a un profesional cualificado. Fuente: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20822
