Dades clau
| Normativa | Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual |
|---|---|
| Publicació | 1 d'octubre de 2026 |
| Entrada en vigor | 1 d'octubre de 2026 |
| Afectats | Propietaris i inquilins de vivendes habituals en arrendament a tota Espanya |
| Norma modificada | Article 10 de la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) |
| Categoria | Immobiliari |
| Exercici | 2026 |
| Indemnització per no renovar | 12 mensualitats (calculades sobre l'índex de referència de preus), amb mínim d'1 mensualitat per any de residència |
| Nou preavís del propietari | 6 mesos (abans: 4 mesos) |
| Preavís de l'inquilí | 2 mesos (sense canvis) |
Si tens una vivienda en arrendament, les regles del joc acaben de canviar de forma radical. El Real Decreto-ley 27/2026, en vigor des de l'1 d'octubre de 2026, modifica l'article 10 de la LAU i converteix la pròrroga automàtica en la norma general: si no actues a temps, el teu contracte es renova sol. I si decideix no renovar-lo sense causa justificada, pagues.
L'objectiu declarat de la norma és reforçar l'estabilitat dels arrendataris. El cost real l'assumeixen els propietaris que vulguin recuperar la seva vivienda sense acreditar una causa justificada.
Què estableix aquesta normativa?
El RDL 27/2026 modifica l'article 10 de la LAU per establir la pròrroga automàtica successiva com a regla general al finalitzar el període mínim de durada del contracte. Fins ara, al vencer el contracte operava la tàcita reconducció anual; ara la pròrroga és per períodes de igual durada al contracte original, llevat que alguna de les parts comuniqui expressament la seva voluntat de no renovar.
Taula comparativa: abans i després del RDL 27/2026
| Aspecte | Abans del RDL 27/2026 | Des de l'1/10/2026 |
|---|---|---|
| Pròrroga al vencer el contracte | Tàcita reconducció anual | Pròrroga automàtica per períodes de igual durada |
| Preavís del propietari per no renovar | 4 mesos | 6 mesos |
| Preavís de l'inquilí per no renovar | 2 mesos | 2 mesos (sense canvis) |
| Indemnització per no renovar (propietari) | No existia amb caràcter general | 12 mensualitats (índex de referència), mínim 1 mensualitat per any de residència |
Causes justificades que eximen de la indemnització
El propietari queda exempt de pagar la indemnització si acredita alguna d'aquestes causes:
- Necessitat de la vivienda per a ús propi o d'un familiar de segon grau.
- No habitació efectiva de la vivienda per l'inquilí.
- Disponibilitat de l'inquilí d'una altra vivienda apta en el mateix municipi.
Règim transitori
- Les comunicacions de no renovació ja cursades abans de l'entrada en vigor queden respectades.
- Per a contractes que venguin en els 6 mesos següents a l'1 d'octubre de 2026, el propietari pot donar el preavís amb 4 mesos d'antelació (en lloc dels 6 mesos generals).
Impacte econòmic i operatiu
L'impacte més directe és econòmic i afecta els propietaris que vulguin recuperar la seva vivienda al vencer el contracte. Si no acrediten una causa justificada, han d'abonar una indemnització calculada sobre l'índex de referència de preus, amb un sostre de 12 mensualitats i un sòl de 1 mensualitat per any de residència.
Això significa que quant més temps porti l'inquilí a la vivienda, major és la indemnització mínima garantida. Un inquilí amb 8 anys de residència té dret a un mínim de 8 mensualitats, encara que el càlcul sobre l'índex de referència pogués resultar inferior.
Operativament, el termini de preavís més llarg (6 mesos) obliga els propietaris a planificar amb major antelació qualsevol decisió sobre la vivienda. Un error en el còmput de terminis pot suposar que el contracte es renovi automàticament un període més, retardant la recuperació de la vivienda.
A qui afecta?
- Propietaris particulars amb vivendes en arrendament habitual: han de revisar tots els seus contractes i calcular els terminis de venciment.
- Persones jurídiques arrendadores (societats, fons, empreses): el període mínim abans que operi la pròrroga és de 7 anys (enfront de 5 anys per a persones físiques).
- Inquilins de vivienda habitual: es beneficien de major estabilitat i del dret a indemnització si el propietari no renova sense causa justificada.
- Gestors i administradors de fincas: han d'actualitzar els seus sistemes de control de venciments i adaptar els models de preavís.
- Assessors jurídics i immobiliaris: han d'informar als seus clients propietaris del nou règim abans que venguin contractes en els pròxims mesos.
Exemple pràctic
Un propietari particular té un pis arrendat des d'octubre de 2019. El contracte va vencer en octubre de 2024 i porta ja en pròrroga. L'inquilí porta, per tant, 7 anys de residència a la vivienda en octubre de 2026.
El propietari vol recuperar el pis en abril de 2027. Per no incórrer en renovació automàtica, ha de comunicar la seva decisió de no renovar amb almenys 6 mesos d'antelació, és a dir, abans de l'1 d'octubre de 2026. Si no ho fa a temps, el contracte es prorroga automàticament.
Si comunica la no renovació en termini però no pot acreditar cap causa justificada (ús propi, familiar de segon grau, etc.), haurà d'abonar a l'inquilí una indemnització. Amb 7 anys de residència, el mínim garantit és de 7 mensualitats. Si el càlcul sobre l'índex de referència de preus resulta superior, s'aplica aquest import, amb un sostre de 12 mensualitats.
Si el propietari acredita que necessita la vivienda per a ús propi o d'un familiar de segon grau, queda exempt de pagar la indemnització.
Què han de fer els propietaris ara?
- Auditar tots els contractes d'arrendament vigents: identificar data de venciment del període mínim i calcular quan opera la pròrroga automàtica.
- Calcular els terminis de preavís: si vols no renovar un contracte que vença en els pròxims mesos, comprova si encara estàs a temps de donar els 6 mesos de preavís (o 4 mesos si el venciment és abans de l'1 d'abril de 2027, pel règim transitori).
- Documentar causes justificades si les hi ha: necessitat d'ús propi o familiar de segon grau, no habitació efectiva de l'inquilí o disponibilitat d'una altra vivienda apta en el mateix municipi. Sense documentació, no hi ha exempció d'indemnització.
- Revisar els models de preavís: els documents de comunicació de no renovació han d'adaptar-se al nou termini de 6 mesos i reflectir correctament el règim aplicable.
- Assessorar-se abans d'actuar: si tens dubtes sobre si la teva situació encaixa en alguna causa justificada, consulta amb un advocat abans de comunicar la no renovació. Un error pot costar fins a 12 mensualitats.
Preguntes freqüents
Quant ha de pagar el propietari si no renova el contracte d'arrendament?
La indemnització és de fins a 12 mensualitats, calculades sobre l'índex de referència de preus. El mínim garantit és d'1 mensualitat per cada any de residència de l'inquilí. Si l'inquilí porta 5 anys, el mínim és 5 mensualitats; si porta 10 anys, el mínim és 10 mensualitats (amb sostre en 12). La indemnització no s'aplica si el propietari acredita una causa justificada.
Quines causes justificades eximen al propietari de pagar la indemnització?
El RDL 27/2026 reconeix tres causes que eximen de la indemnització: (1) necessitat de la vivienda per a ús propi o d'un familiar de segon grau, (2) no habitació efectiva de la vivienda per l'inquilí, i (3) disponibilitat de l'inquilí d'una altra vivienda apta en el mateix municipi. És imprescindible documentar i acreditar la causa.
Amb quanta antelació ha d'avisar el propietari si no vol renovar?
El nou termini de preavís del propietari és de 6 mesos abans del venciment del contracte (abans era de 4 mesos). L'inquilí manté el seu termini de 2 mesos. Existeix un règim transitori: per a contractes que venguin en els 6 mesos següents a l'1 d'octubre de 2026, el propietari pot preavisar amb 4 mesos d'antelació.
Què passa si el propietari no diu res al vencer el contracte?
El contracte es prorroga automàticament per un període de igual durada a l'original. Aquesta pròrroga automàtica substitueix l'antiga tàcita reconducció anual. Per evitar-la, el propietari ha de comunicar expressament la seva voluntat de no renovar amb almenys 6 mesos d'antelació.
Aquesta llei afecta els contractes ja signats abans de l'1 d'octubre de 2026?
Sí, amb matisos. El règim transitori respecta les comunicacions de no renovació ja cursades abans de l'entrada en vigor. Per a contractes que venguin en els 6 mesos següents a l'1 d'octubre de 2026, el propietari pot donar el preavís amb 4 mesos (en lloc de 6). El nou règim general de pròrroga automàtica i la indemnització de 12 mensualitats s'aplica a partir de l'entrada en vigor.
Font oficial
Consultar normativa completa en font oficial
Avís: Aquest article té caràcter merament informatiu i no constitueix assessorament legal. Per a decisions específiques, consulti a un professional qualificat. Font: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20385
