Dades clau
| Normativa | Resolució de 24 de juliol de 2026, de la Secretaria d'Estat d'Habitatge i Agenda Urbana |
|---|---|
| Publicació BOE | 29 de juliol de 2026 |
| Entrada en vigor | 30 de juliol de 2026 |
| Base legal | Article 18 de la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l'habitatge |
| Zones declarades | Llanes, Cabrales, Gijón, Avilés, Gozón (Astúries); Santiago de Compostela (Galícia); Basauri (País Basc) |
| Vigència de cada declaració | 3 anys des del dia següent a la publicació |
| Categoria | Immobiliari |
| Exercici | 2026 (2.º trimestre) |
Si ets propietari, inversor o gestor de patrimoni immobiliari a Gijón, Avilés, Llanes, Cabrales, Gozón, Santiago de Compostela o Basauri, aquesta resolució canvia directament el que pots cobrar en un nou contracte d'alquiler. La Resolució de 24 de juliol de 2026 de la Secretaria d'Estat d'Habitatge publica la llista trimestral de zones tensionades del segon trimestre de 2026, conforme a l'article 18 de la Llei 12/2023.
L'efecte és immediat: des del 30 de juliol de 2026, en aquestes àrees s'aplica la limitació de rendes de l'article 17.7 de la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU). No és una advertència ni un període transitori: és obligació des del primer dia.
Què estableix aquesta normativa?
La Llei 12/2023 pel dret a l'habitatge permet a les comunitats autònomes declarar zones de mercat residencial tensionat quan els preus de l'alquiler superen determinats llindars d'esforç econòmic. Un cop declarada la zona, la Secretaria d'Estat d'Habitatge publica trimestralment la relació actualitzada. Aquesta resolució correspon al segon trimestre de 2026.
Les zones declarades en aquesta resolució són:
| Municipi | Comunitat Autònoma | Llindar gran tenidor |
|---|---|---|
| Llanes | Astúries | Més de 10 immobles o més de 1.500 m² residencials |
| Cabrales | Astúries | Més de 10 immobles o més de 1.500 m² residencials |
| Gijón | Astúries | Més de 10 immobles o més de 1.500 m² residencials |
| Avilés | Astúries | Més de 10 immobles o més de 1.500 m² residencials |
| Gozón | Astúries | Més de 10 immobles o més de 1.500 m² residencials |
| Santiago de Compostela | Galícia | 5 o més immobles |
| Basauri | País Basc | No especificat en la resolució |
La conseqüència principal és l'aplicació de l'article 17.7 LAU: en els nous contractes sobre habitatges que no hagin estat arrendats en els últims 5 anys, la renda no pot superar l'índex de preus de referència vigent per a aquesta zona. Aquest límit aplica independentment del que acordin les parts: qualsevol pacte per sobre de l'índex és nul en aquest excés.
Impacte econòmic i operatiu
L'impacte més directe és la limitació d'ingressos per alquiler en habitatges que surtin al mercat per primera vegada o que portin més de 5 anys sense arrendar. Si tenies previst fixar lliurement la renda d'un pis a Gijón o Santiago de Compostela, ja no pots fer-ho: el sostre és l'índex de referència.
A més, la condició de gran tenidor activa obligacions addicionals sota la Llei 12/2023, com l'obligació de negociar amb l'inquilí abans d'interposar demanda de desnonament o l'aplicació de condicions específiques en la renovació de contractes. El llindar és significativament més baix a Santiago de Compostela (5 immobles) que en els municipis asturians (més de 10 immobles o 1.500 m²), la qual cosa amplia el nombre de propietaris afectats a la capital gallega.
Des del punt de vista operatiu, els gestors de carteres immobiliàries han de:
- Identificar quins actius estan en les zones declarades.
- Verificar si cada habitatge ha tingut contracte d'arrendament en els últims 5 anys.
- Consultar l'índex de preus de referència aplicable abans de firmar qualsevol nou contracte.
- Revisar si la suma d'immobles en cada zona els converteix en gran tenidor segons el llindar local.
A qui afecta?
- Propietaris particulars amb habitatges a Llanes, Cabrales, Gijón, Avilés, Gozón, Santiago de Compostela o Basauri que vagin a firmar un nou contracte d'alquiler.
- Inversors i fons immobiliaris amb actius residencials en aquestes zones, especialment els que superin els llindars de gran tenidor.
- Societats patrimonials i family offices amb carteres a Astúries o Galícia: a Santiago de Compostela, amb només 5 immobles ja es és gran tenidor.
- Gestors d'actius i servicers que administrin habitatges en nom de tercers en aquestes zones.
- Inquilins en aquestes àrees, que tenen dret a que la renda ofertada no superi l'índex de referència.
- Assessors immobiliaris i advocats que hagin de revisar contractes o estructures d'inversió en aquests municipis.
Exemple pràctic
Un inversor té 6 pisos a Santiago de Compostela, tots sense arrendar en els últims 5 anys. Vol alquilar-los a preu de mercat lliure.
Des del 30 de juliol de 2026, aquest inversor ja no pot fixar lliurement la renda en cap dels 6 pisos: tots estan en zona tensionada i cap ha tingut contracte en els últims 5 anys, per la qual cosa aplica el límit de l'article 17.7 LAU. A més, amb 6 immobles a Santiago de Compostela supera el llindar de gran tenidor (5 o més), la qual cosa li imposa obligacions addicionals abans de poder iniciar procediments de desnonament o modificar condicions contractuals.
Si el mateix inversor tingués aquests 6 pisos a Gijón en lloc de Santiago, no seria gran tenidor (el llindar asturià és més de 10 immobles o més de 1.500 m²), encara que la limitació de renda per zona tensionada sí seguiria aplicant-se igualment als nous contractes.
Què han de fer els propietaris ara?
- Identifica si els teus immobles estan en alguna de les 7 zones declarades (Llanes, Cabrales, Gijón, Avilés, Gozón, Santiago de Compostela, Basauri). La declaració és efectiva des del 30 de juliol de 2026.
- Comprova l'historial d'arrendament de cada habitatge: si no ha tingut contracte en els últims 5 anys i està en zona tensionada, la renda del nou contracte no pot superar l'índex de preus de referència.
- Consulta l'índex de preus de referència aplicable en cada municipi abans de publicar o firmar qualsevol nou contracte. Aquest índex és el sostre legal de la renda.
- Verifica si ets gran tenidor en cada zona: el llindar és diferent segons el territori (més de 10 immobles o 1.500 m² a Astúries; 5 o més immobles a Santiago de Compostela). Si ho ets, revisa les obligacions addicionals que t'aplica la Llei 12/2023.
- Revisa els contractes en curs: la limitació afecta els nous contractes, però convé auditar la cartera completa per anticipar renovacions i venciments.
- Consulta amb un assessor legal especialitzat en arrendaments si tens dubtes sobre com aplica l'índex de referència a la teva situació concreta o si estàs pròxim al llindar de gran tenidor.
Preguntes freqüents
Quins municipis han estat declarats zona tensionada en el segon trimestre de 2026?
La resolució declara set municipis: Llanes, Cabrales, Gijón, Avilés i Gozón a Astúries; Santiago de Compostela a Galícia; i Basauri al País Basc. La declaració és efectiva des del 30 de juliol de 2026 i té una vigència de 3 anys.
Quin límit d'alquiler aplica en aquestes zones tensionades?
En els nous contractes sobre habitatges que no hagin estat arrendats en els últims 5 anys, la renda no pot superar l'índex de preus de referència, segons l'article 17.7 LAU. Qualsevol pacte per sobre d'aquest índex és nul en l'excés.
Quants immobles necessito per ser considerat gran tenidor en aquestes zones?
Depèn del municipi. En els cinc municipis asturians (Llanes, Cabrales, Gijón, Avilés i Gozón), el llindar és més de 10 immobles o més de 1.500 m² de superfície residencial. A Santiago de Compostela, el llindar és molt més baix: 5 o més immobles. Per a Basauri, la resolució no especifica un llindar diferenciat.
Quant temps dura la declaració de zona tensionada?
Cada declaració té una vigència de 3 anys des del dia següent a la seva publicació en el BOE. En aquest cas, des del 30 de juliol de 2026 fins al 30 de juliol de 2029, llevat renovació o modificació anterior.
Afecta aquesta limitació als contractes d'alquiler ja firmats?
La limitació de l'article 17.7 LAU s'aplica als nous contractes en habitatges sense arrendament previ en els últims 5 anys. Els contractes vigents no es veuen modificats automàticament, però convé revisar les condicions de renovació i venciment amb assessorament legal especialitzat.
Font oficial
Consulta la normativa completa en font oficial
Avís: Aquest article té caràcter merament informatiu i no constitueix assessorament legal. Per a decisions específiques, consulta a un professional qualificat. Font: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-16532