Dades clau
| Normativa | Resolució de 26 d'agost de 2026, de la Subsecretaria — Addenda al Conveni ICO-MIVAU per a la Facilitat de Promoció d'Habitatge Social |
|---|---|
| Publicació BOE | 5 de setembre de 2026 |
| Entrada en vigor | 31 de juliol de 2026 |
| Afectats | Promotors públics i privats d'habitatge en lloguer social o assequible que accedeixin a financiació avalada per l'Estat a través de l'ICO |
| Categoria | Immobiliari |
| Import màxim d'avals (nou) | 375 milions d'euros |
| Import màxim d'avals (anterior) | 2.000 milions d'euros |
| Comissió ICO (nova) | 6,9 milions d'euros fins a 2056 |
| Comissió ICO (anterior) | 31 milions d'euros |
| Marc d'origen | Addenda de Simplificació del PRTR, aprovada en desembre de 2025 |
Els promotors d'habitatge social que comptaven amb fins a 2.000 milions d'euros en avals estatals a través de l'ICO han de recalcular els seus plans financers: el nou sostre és de 375 milions d'euros, una reducció del 81% derivada de l'Addenda de Simplificació del Pla de Recuperació, Transformació i Resiliència (PRTR), aprovada en desembre de 2025.
La Resolució de 26 d'agost de 2026 de la Subsecretaria publica l'addenda al conveni entre l'Institut de Crèdit Oficial (ICO) i el Ministeri d'Habitatge i Agenda Urbana (MIVAU) que formalitza aquests canvis, amb efectes des del 31 de juliol de 2026.
Què estableix aquesta normativa?
L'addenda modifica quatre aspectes concrets del conveni original ICO-MIVAU per a la Facilitat de Promoció d'Habitatge Social:
| Aspecte | Abans | Després |
|---|---|---|
| Import màxim d'avals estatals | 2.000 milions d'euros | 375 milions d'euros |
| Comissió d'administració a l'ICO | 31 milions d'euros (fins a 2056) | 6,9 milions d'euros (fins a 2056) |
| Novació subjectiva del préstec | El nou titular havia d'estar identificat des de l'inici | El nou titular pot obtenir les autoritzacions requerides i el vistiplau de l'ICO amb posterioritat a la concessió |
| Unitat gestora al MIVAU | Direcció General d'Habitatge i Sòl | Direcció General de Planificació i Avaluació del MIVAU |
L'origen d'aquests canvis és l'Addenda de Simplificació del PRTR, aprovada en desembre de 2025, que va revisar a la baixa els compromisos d'inversió vinculats a fons europeus en diversos instruments, inclosa aquesta facilitat d'avals per a habitatge social.
El canvi en la novació subjectiva és especialment rellevant des del punt de vista operatiu: fins ara, si un promotor volia cedir el préstec a un explotador distint (per exemple, una empresa gestora de lloguer social), aquest tercer havia d'estar identificat abans que es concedís el crèdit. Amb la nova redacció, n'hi ha prou que obtingui posteriorment les autoritzacions necessàries i el vistiplau de l'ICO, la qual cosa dóna molta més flexibilitat a les estructures de projecte.
Impacte econòmic i operatiu
La reducció del sostre d'avals no implica automàticament que els projectes ja aprovats quedin sense cobertura, però sí que té conseqüències directes per a qui encara no ha formalitzat la seva financiació:
- Menor capacitat total de l'instrument: Amb 375 milions disponibles enfront dels 2.000 milions originals, la competència pels avals restants s'intensifica. Els promotors que no hagin assegurat la seva posició han d'actuar amb urgència.
- Comissions proporcionalment reduïdes: La comissió d'administració que el Ministeri paga a l'ICO passa de 31 milions a 6,9 milions d'euros fins a 2056, la qual cosa reflecteix el menor volum gestionat i no suposa un cost addicional per als promotors.
- Major flexibilitat estructural: La novació subjectiva flexible permet dissenyar estructures de projecte on el gestor o explotador final de l'immoble no estigui definit en el moment de sol·licitar l'aval, cosa habitual en projectes de col·laboració públic-privada o en fons d'habitatge assequible.
- Canvi d'interlocutor al MIVAU: La gestió passa a la Direcció General de Planificació i Avaluació. Els promotors han d'actualitzar els seus contactes i referències de partides pressupostàries en els seus expedients.
A qui afecta?
- Promotors privats d'habitatge en lloguer social o assequible que hagin sol·licitat o estiguin tramitant financiació amb aval ICO sota aquesta facilitat.
- Promotors públics (ajuntaments, empreses municipals d'habitatge, comunitats autònomes) que accedeixin a préstecs ICO avalats per l'Estat per a projectes d'habitatge social.
- Fons d'inversió i vehicles de capital especialitzats en habitatge assequible que estructurin operacions amb financiació avalada i explotadors finals distints del promotor original.
- Gestores i operadores de parcs d'habitatge en lloguer social que puguin ser receptores d'una novació subjectiva del préstec.
- Assessors financers i jurídics que estructurin operacions de financiació d'habitatge social amb garantia estatal.
Exemple pràctic
Una empresa municipal d'habitatge vol desenvolupar un edifici de 80 habitatges en lloguer social i sol·licita financiació avalada per l'Estat a través de l'ICO sota la Facilitat de Promoció d'Habitatge Social. En el moment de la sol·licitud, preveu que la gestió del lloguer l'assumirà una empresa privada especialitzada, però encara no ha tancat el contracte amb ella.
Amb la normativa anterior: l'ICO exigia que aquesta empresa gestora estés identificada des de l'inici com a nou titular potencial del préstec. Si no estava definida, l'operació no podia estructurar-se amb novació subjectiva i el promotor assumia tota la càrrega del préstec indefinidament.
Amb la nova redacció: l'empresa municipal pot sol·licitar l'aval i el préstec sense tenir tancat el contracte amb la gestora. Una vegada seleccionada l'empresa explotadora, aquesta obté les autoritzacions requerides i el vistiplau de l'ICO, i es formalitza la novació. Això desbloqueja operacions que abans quedaven paralitzades per la falta d'identificació temprana de l'explotador final.
Quant al volum disponible: amb el nou sostre de 375 milions d'euros, un projecte de 10 milions d'euros en avals representa ja el 2,7% del total de l'instrument, enfront del 0,5% que suposava amb els 2.000 milions originals. L'escassetat relativa és real i la priorització de projectes serà més competitiva.
Què han de fer les empreses ara?
- Verificar l'estat del teu expedient ICO: Si tens una sol·licitud en curs sota la Facilitat de Promoció d'Habitatge Social, confirma amb l'ICO si la teva operació queda dins del nou sostre de 375 milions o si pot veure's afectada per la reducció de capacitat de l'instrument.
- Actualitzar l'interlocutor al MIVAU: La gestió ha passat de la Direcció General d'Habitatge i Sòl a la Direcció General de Planificació i Avaluació. Actualitza contactes, referències de partides pressupostàries i qualsevol comunicació oficial pendent.
- Revisar l'estructura de novació subjectiva: Si el teu projecte contempla que un tercer assumeixi el préstec en el futur (empresa gestora, fons, operadora), analitza amb el teu assessor jurídic com aprofitar la nova flexibilitat per no bloquejar l'operació per falta d'identificació temprana de l'explotador.
- Prioritzar la formalització si tens projectes pendents: Amb un sostre un 81% inferior a l'original, els avals disponibles són limitats. Si tens un projecte viable, no demores la tramitació.
- Consultar l'addenda completa: Revisa la Resolució publicada al BOE el 5 de setembre de 2026 per verificar les partides pressupostàries actualitzades i les condicions exactes del conveni modificat.
Preguntes freqüents
Quant s'han reduït els avals ICO per a habitatge social?
L'import màxim d'avals estatals ha passat de 2.000 milions a 375 milions d'euros, una reducció del 81%. Aquest retall és conseqüència directa de l'Addenda de Simplificació del PRTR aprovada en desembre de 2025.
Què és la novació subjectiva i què canvia amb aquesta addenda?
La novació subjectiva és el canvi del titular d'un préstec (per exemple, quan el promotor cedeix el crèdit a l'empresa que gestionarà el lloguer). Amb la normativa anterior, el nou titular havia d'estar identificat des de l'inici. Ara n'hi ha prou que obtingui posteriorment les autoritzacions requerides i el vistiplau de l'ICO, la qual cosa facilita operacions on l'explotador final no es coneix en el moment de la concessió.
Quant pagarà el Ministeri a l'ICO per gestionar els avals?
La comissió d'administració que el MIVAU paga a l'ICO es redueix de 31 milions a 6,9 milions d'euros, en proporció al menor volum d'avals gestionats. Aquest import cobreix el període fins a 2056.
Quan va entrar en vigor aquesta addenda?
L'addenda té efectes des del 31 de juliol de 2026, encara que va ser publicada al BOE el 5 de setembre de 2026.
Quina unitat del MIVAU gestiona ara els avals d'habitatge social?
La gestió ha passat de la Direcció General d'Habitatge i Sòl a la Direcció General de Planificació i Avaluació del MIVAU. Els promotors han d'actualitzar els seus contactes i referències de partides pressupostàries en els seus expedients.
Font oficial
Consultar normativa completa en font oficial
Avís: Aquest article té caràcter merament informatiu i no constitueix assessorament legal. Per a decisions específiques, consulta a un professional qualificat. Font: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-18677
