Dades clau
| Normativa | Instrucció de 29 de setembre de 2026, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (DGSJFP) |
|---|---|
| Norma que actualitza | Instrucció de 11 de setembre de 2000, de la Direcció General dels Registres i del Notariat |
| Publicació BOE | 7 d'octubre de 2026 |
| Entrada en vigor | 7 d'octubre de 2026 (aplicació immediata) |
| Afectats | Promotors, constructors, notaris, registradors i asseguradores de l'assegurança decenal |
| Categoria | Immobiliari / Llei d'Ordenació de l'Edificació (LOE) |
| Marc legal de referència | Art. 20.1 LOE i Reglament eIDAS (firma electrònica qualificada) |
| Format documental exigit | PAdES / PDF amb firma electrònica qualificada |
Si ets promotor immobiliari o treballes amb asseguradores de seguro decenal, aquest canvi t'estalvia temps i desplaçaments en cada tancament d'obra. Des del 7 d'octubre de 2026, la Instrucció de la DGSJFP elimina el requisit de legitimació notarial de la firma manuscrita del representant de l'asseguradora, un dels colls d'ampolla més habituals en la inscripció d'obres noves terminades.
La norma actualitza la Instrucció de 11 de setembre de 2000 de la Direcció General dels Registres i del Notariat, adaptant-la al marc jurídic de la firma electrònica establert pel Reglament eIDAS de la Unió Europea.
Què estableix aquesta normativa?
La nova instrucció aclareix i actualitza el procediment per acreditar davant notari i registrador la constitució de l'assegurança decenal exigida pel article 20.1 de la Llei d'Ordenació de l'Edificació (LOE). Els canvis concrets són els següents:
| Aspecte | Abans (Instrucció 2000) | Ara (Instrucció 2026) |
|---|---|---|
| Firma del document de garantia | Firma manuscrita del representant assegurador amb legitimació notarial | Firma electrònica qualificada (mateix valor jurídic que la manuscrita, conforme a eIDAS) |
| Envio al notari | Document físic en paper | Arxiu PDF remès electrònicament al notari |
| Verificació del document | Legitimació notarial de firma | CSV o codi QR verificable a la web de l'asseguradora |
| Format exigit | No especificat digitalment | PAdES / PDF amb firma de Prestador Qualificat de Serveis de Confiança |
| Testimoni en escriptura | Incorporació física del document | El notari testimonia el PDF a l'escriptura de fi d'obra |
| Envio al Registre de la Propietat | Document en paper | Document electrònic, posteriorment al Registre de la Propietat |
En resum: la pòlissa o certificat de garanties de l'assegurança decenal pot ara signar-se amb firma electrònica qualificada, amb ple valor jurídic. Per a que sigui vàlida davant notari o registrador, ha de complir tres requisits tècnics acumulatius:
- Incloure un CSV (Codi Segur de Verificació) o codi QR verificable a la web de l'asseguradora.
- Estar en format PAdES/PDF.
- Comptar amb firma emesa per un Prestador Qualificat de Serveis de Confiança.
Impacte econòmic i operatiu
L'impacte principal no és econòmic en termes de noves taxes o costos directes, sinó operatiu i d'eficiència: s'elimina una fricció burocràtica que ralentitzava la inscripció d'obres noves terminades.
- Eliminació del cost de legitimació notarial de la firma del representant assegurador, que fins ara requeria un acte notarial addicional.
- Reducció de terminis en la inscripció d'obres noves terminades: el PDF pot enviar-se electrònicament al notari sense necessitat de desplaçaments ni gestions presencials.
- Menor risc de retards en promocions immobiliàries per documentació incompleta o defectuosa en el moment de l'otorgament de l'escriptura de fi d'obra.
- Simplificació per a asseguradores: poden emetre i transmetre la pòlissa o certificat íntegrament en format digital, sense gestionar firmes físiques de representants.
Per a promotores amb múltiples promocions actives simultànies, l'acumulació d'aquests estalvis per operació pot ser significativa en termes de temps de gestió i costos administratius.
A qui afecta?
- Promotors immobiliaris: han d'assegurar-se que la seva asseguradora emet la pòlissa o certificat decenal en format PAdES/PDF amb firma electrònica qualificada i CSV o QR verificable.
- Constructors: en els casos en que actuen també com a promotors, mateixa obligació.
- Asseguradores de l'assegurança decenal: han d'adaptar els seus sistemes d'emissió documental per generar documents conformes al nou estàndard tècnic (PAdES, firma qualificada, CSV/QR).
- Notaris: han d'estar preparats per rebre el document per via electrònica i testimoniarlo a l'escriptura de fi d'obra.
- Registradors de la Propietat: han d'admetre el document electrònic per a la inscripció d'obres noves terminades.
Exemple pràctic
Una promotora de Madrid finalitza la construcció d'un edifici residencial de 20 habitatges i ha d'otorgar l'escriptura de fi d'obra davant notari per procedir a la venda de les unitats.
Abans del 7 d'octubre de 2026: l'asseguradora emetia la pòlissa de l'assegurança decenal en paper, amb la firma manuscrita del seu representant. Aquesta firma havia de ser legitimada davant notari (acte addicional, amb el seu cost i termini). El document físic viatjava fins al notari que anava a autoritzar l'escriptura de fi d'obra.
A partir del 7 d'octubre de 2026: l'asseguradora genera un PDF en format PAdES amb firma electrònica qualificada emesa per un Prestador Qualificat de Serveis de Confiança, i inclou un codi QR verificable a la seva web. Envia aquest arxiu per correu electrònic al notari. El notari verifica la firma i el QR, i testimonia el document a l'escriptura de fi d'obra. L'escriptura, juntament amb el PDF, es remesa electrònicament al Registre de la Propietat. Sense desplaçaments addicionals, sense legitimacions prèvies, sense paper.
Què han de fer les empreses ara?
- Promotors: contacta amb la teva asseguradora per confirmar que ja emet la pòlissa o certificat de l'assegurança decenal en format PAdES/PDF amb firma electrònica qualificada i CSV o codi QR verificable. Si no ho fa encara, exigeix el termini d'adaptació.
- Asseguradores: adapta els sistemes d'emissió documental per generar documents conformes: format PAdES/PDF, firma emesa per Prestador Qualificat de Serveis de Confiança, i inclusió de CSV o QR verificable a web pròpia.
- Notaris i gestories: actualitza els protocols de recepció de documentació de l'assegurança decenal per admetre l'envio electrònic del PDF i el seu testimoni en escriptura, sense requerir legitimació de firma manuscrita.
- Promotors amb obres en curs pròximes a finalitzar: coordina amb notaria i asseguradora abans de l'otorgament de l'escriptura de fi d'obra per aplicar el nou procediment des del primer dia.
- Verifica que el Prestador de Serveis de Confiança utilitzat per la teva asseguradora figuri a la llista de prestadors qualificats reconeguts conforme al Reglament eIDAS.
Preguntes freqüents
Quins requisits tècnics ha de complir la pòlissa de l'assegurança decenal per ser vàlida amb firma electrònica?
La pòlissa o certificat de garanties ha de complir tres requisits acumulatius: estar en format PAdES/PDF, incloure un CSV (Codi Segur de Verificació) o codi QR verificable a la web de l'asseguradora, i comptar amb firma emesa per un Prestador Qualificat de Serveis de Confiança conforme al Reglament eIDAS. Si falta qualsevol d'aquests tres elements, el document no serà vàlid davant notari ni registrador.
Des de quan es pot usar la firma electrònica per a l'assegurança decenal davant notari?
Des del 7 d'octubre de 2026, data de publicació i entrada en vigor de la Instrucció de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública. L'aplicació és immediata: no hi ha periode transitori.
Segueix sent obligatòria la legitimació notarial de la firma del representant assegurador?
No. La nova instrucció elimina l'obligació de legitimació notarial de la firma manuscrita del representant assegurador. Amb la firma electrònica qualificada conforme a eIDAS, el document té el mateix valor jurídic que la firma manuscrita legitimada, sense necessitat d'aquest tràmit addicional.
Com arriba la pòlissa de l'assegurança decenal al notari amb el nou sistema?
L'arxiu PDF pot remetre's electrònicament al notari, qui la testimoniará a l'escriptura de fi d'obra. Posteriorment, l'escriptura i el document s'envien al Registre de la Propietat. No és necessari el trasllat físic del document en paper.
Quina norma anterior modifica aquesta instrucció?
Actualitza la Instrucció de 11 de setembre de 2000 de la Direcció General dels Registres i del Notariat, que regulava la forma d'acreditar davant notari i registrador la constitució de les garanties exigides per l'article 20.1 de la Llei d'Ordenació de l'Edificació. La instrucció de 2000 no contemplava la firma electrònica qualificada com a mitjà vàlid d'acreditació.
Font oficial
Consulta la normativa completa a font oficial (BOE-A-2026-20824)
Avís: Aquest article té caràcter merament informatiu i no constitueix assessorament legal. Per a decisions específiques, consulta a un professional qualificat. Font: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20824
