Dades clau
| Normativa | Reial Decret-llei 28/2026, de 6 d'octubre, pel qual s'adopten mesures urgents per a reforçar l'estabilitat dels contractes d'arrendament de vivenda habitual |
|---|---|
| Publicació | 7 d'octubre de 2026 |
| Entrada en vigor | 7 d'octubre de 2026 |
| Afectats | Propietaris i llogaters de vivendes en alquiler habitual a tota Espanya |
| Norma modificada | Article 10 de la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) |
| Categoria | Immobiliari |
| Exercici | 2026 |
Si tens una vivenda en alquiler o gestionas un patrimoni immobiliari, aquesta norma canvia les regles del joc de forma immediata. El Reial Decret-llei 28/2026 modifica l'article 10 de la LAU per a convertir la pròrroga automàtica en la regla general, no l'excepció. Ja no n'hi ha prou amb no renovar: ara cal justificar-ho, avisar abans i, en molts casos, pagar.
Què estableix aquesta normativa?
El Reial Decret-llei 28/2026 modifica l'article 10 de la LAU per a establir la pròrroga automàtica successiva com a regla general en els contractes d'arrendament de vivenda habitual, una vegada superat el termini mínim legal. A continuació, els canvis concrets respecte a la situació anterior:
| Aspecte | Abans (règim anterior) | Des de 07/10/2026 |
|---|---|---|
| Pròrroga al vencer el contracte | Pròrroga anual, no automàtica com a regla general | Pròrroga automàtica successiva com a regla general |
| Preavís de no renovació per l'arrendador | 4 mesos d'antelació | 6 mesos d'antelació |
| Indemnització al llogater si no es renueva | No prevista amb caràcter general | Obligatòria, calculada sobre el valor de referència de l'immoble i el temps de residència |
| Termini mínim (arrendador persona física) | 5 anys | 5 anys (es manté) |
| Termini mínim (arrendador persona jurídica) | 7 anys | 7 anys (es manté) |
La indemnització no procedeix quan el propietari acredita alguna de les següents causes justificades tasades:
- Necessitat de la vivenda pel propi propietari o els seus familiars.
- Falta de residència efectiva del llogater a la vivenda.
- Disponibilitat del llogater d'una altra vivenda apta per al seu ús.
A més, es mantenen les pròrrogues extraordinàries per vulnerabilitat i en zones de mercat tensionat, amb caràcter preferent i no acumulable amb altres pròrrogues. Són nules de ple dret les clàusules contractuals que empitjorin les condicions del contracte original per al llogater.
El règim transitori limita l'aplicació a venciments posteriors a l'entrada en vigor, per a evitar que comunicacions de no renovació ja enviades abans del 7 d'octubre de 2026 quedin sense efecte retroactiu.
Impacte econòmic i operatiu
Per als propietaris, l'impacte és doble: operatiu (més temps de preavís, major planificació) i econòmic (cost directe d'indemnització si no es justifica la no renovació).
La indemnització es calcula sobre el valor de referència cadastral de l'immoble i el temps de residència del llogater. A major antiguitat del llogater i major valor de l'immoble, major serà la indemnització. Això converteix la decisió de no renovar en una decisió amb cost econòmic explícit que ha de pressupostar-se.
Per als inversors i gestores de patrimoni immobiliari amb persones jurídiques com a arrendadores, el termini mínim de 7 anys ja existia, però ara la sortida al venciment també exigeix indemnització llevat de causa justificada. Això afecta directament a la valoració de carteres d'alquiler i als models de negoci basats en rotació de llogaters.
Per als llogaters, la norma suposa una millora substancial de l'estabilitat: la renovació és automàtica per defecte, el preavís de sortida del propietari passa de 4 a 6 mesos, i tenen dret a compensació econòmica si el propietari no justifica la no renovació.
A qui afecta?
- Propietaris particulars amb vivendes en alquiler habitual el contracte del qual superi els 5 anys.
- Persones jurídiques arrendadores (societats patrimonials, fons d'inversió immobiliària, SOCIMIs) amb contractes que superin els 7 anys.
- Gestores de patrimoni immobiliari que administrin carteres d'alquiler residencial.
- Llogaters de vivenda habitual a tota Espanya, que veuen reforçada la seva estabilitat contractual.
- Assessors legals i immobiliaris que gestionen contractes d'arrendament i han de revisar clàusules vigents.
- Promotors i fons amb actius residencials en explotació en zones de mercat tensionat.
Exemple pràctic
Un propietari particular té una vivenda llogada des de fa 6 anys. El contracte va vencer fa un any i s'ha anat prorrogant. Decideix que vol recuperar la vivenda per a vendre-la a un tercer (no per a ús propi ni de familiars).
Sota el nou règim:
- Ha de notificar al llogater amb almenys 6 mesos d'antelació (abans n'hi havia prou amb 4).
- Com que la causa no és cap de les tasades (necessitat pròpia, falta de residència efectiva del llogater o disponibilitat d'una altra vivenda apta per al llogater), ha d'abonar una indemnització calculada sobre el valor de referència de l'immoble i el temps de residència del llogater.
- Si el propietari no notifica amb 6 mesos d'antelació o no paga la indemnització, el contracte es prorroga automàticament.
Si, en canvi, el propietari necessita la vivenda perquè hi vivi el seu fill, acredita aquesta causa justificada i queda exempt de pagar la indemnització, encara que segueix obligat al preavís de 6 mesos.
Què han de fer propietaris i llogaters ara?
- Revisar tots els contractes d'alquiler vigents per a identificar quins han superat el termini mínim (5 anys per a particulars, 7 per a persones jurídiques) i estan ja en règim de pròrroga automàtica.
- Verificar si hi ha comunicacions de no renovació pendents enviades abans del 7 d'octubre de 2026: el règim transitori limita l'aplicació a venciments posteriors a l'entrada en vigor.
- Actualitzar els procediments interns de preavís: el termini passa de 4 a 6 mesos. Qualsevol comunicació de no renovació enviada amb menys de 6 mesos d'antelació serà ineficaç.
- Calcular el cost potencial d'indemnització abans de decidir no renovar: consultar el valor de referència cadastral de l'immoble i el temps de residència del llogater per a estimar l'import.
- Documentar les causes justificades si es va a al·legar necessitat pròpia o de familiars, falta de residència efectiva del llogater o disponibilitat d'una altra vivenda apta, per a quedar exempt de la indemnització.
- Revisar les clàusules contractuals vigents: són nules les que empitjorin les condicions del contracte original per al llogater. Eliminar-les evita litigis.
- Els llogaters han de conèixer el seu dret a la pròrroga automàtica i a la indemnització, i conservar documentació que acrediti la seva residència efectiva a la vivenda.
Preguntes freqüents
Quant temps té el casero per a avisar si no vol renovar el contracte d'alquiler?
Des del 7 d'octubre de 2026, l'arrendador ha de notificar al llogater la seva decisió de no renovar amb un mínim de 6 mesos d'antelació al venciment. Abans d'aquesta norma, el termini era de 4 mesos. Si no es respecta aquest termini, el contracte es prorroga automàticament.
Quan s'activa la pròrroga automàtica del contracte d'alquiler?
La pròrroga automàtica successiva s'activa una vegada superat el termini mínim legal: 5 anys si l'arrendador és una persona física, o 7 anys si l'arrendador és una persona jurídica (empresa, societat, fons). A partir d'aquest moment, el contracte es renueva automàticament llevat que el propietari notifiqui el contrari amb 6 mesos d'antelació.
Quan no ha de pagar indemnització el casero si no renueva l'alquiler?
El propietari queda exempt de pagar indemnització si acredita alguna d'aquestes tres causes justificades tasades: (1) necessitat de la vivenda per a ús propi o de familiars directes, (2) falta de residència efectiva del llogater a la vivenda, o (3) disponibilitat del llogater d'una altra vivenda apta per al seu ús. Fora d'aquests supòsits, la indemnització és obligatòria.
Com es calcula la indemnització que ha de pagar el casero al llogater?
Segons el Reial Decret-llei 28/2026, la indemnització es calcula en funció del valor de referència de l'immoble i del temps de residència del llogater. A major valor cadastral de referència i major antiguitat del llogater, major serà l'import. La norma no fixa un percentatge o import tancat, per la qual cosa el càlcul ha de fer-se cas a cas consultant el valor de referència cadastral de l'immoble concret.
Afecta aquesta llei als contractes d'alquiler que ja estaven signats abans del 7 d'octubre de 2026?
Sí, però amb matisos. El règim transitori estableix que la nova regulació s'aplica als venciments posteriors a l'entrada en vigor (7 d'octubre de 2026). Les comunicacions de no renovació enviades abans d'aquesta data mantenen el seu efecte. Els contractes que vencin a partir del 7 d'octubre queden subjectes al nou règim de pròrroga automàtica i indemnització.
Font oficial
Consultar normativa completa a font oficial
Avís: Aquest article té caràcter merament informatiu i no constitueix assessorament legal. Per a decisions específiques, consulta a un professional qualificat. Font: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20822
