Tipos hipotecarios oficiales septiembre 2026: 3,189% y 3,600% — qué cambia en tu cuota

Datos clave

Si tu hipoteca variable no está referenciada al Euríbor sino a uno de los índices oficiales del Banco de España, los datos publicados el 20 de octubre de 2026 son los que determinarán tu próxima revisión de cuota. La Resolución de 19 de octubre de 2026 del Banco de España, publicada en el BOE conforme a la Circular 5/2012, establece dos cifras concretas que todo titular de este tipo de hipoteca debe conocer.

Aunque estos índices son menos comunes que el Euríbor, siguen siendo la referencia contractual de miles de hipotecas en España, especialmente las formalizadas antes de la generalización del Euríbor como índice principal. Ignorar esta publicación mensual puede suponer no anticipar un cambio en la cuota mensual.

¿Qué establece esta normativa?

El Banco de España publica mensualmente, al amparo de la Circular 5/2012, los tipos de interés oficiales de referencia del mercado hipotecario. Esta publicación no fija nuevos tipos ni modifica contratos: recoge los datos estadísticos del mercado correspondientes al mes de septiembre de 2026 y los convierte en índices oficiales de referencia.

Los dos índices publicados en esta resolución son:

Estos índices no son el Euríbor. Son referencias alternativas que algunos contratos hipotecarios —especialmente los más antiguos— utilizan como base para calcular el tipo de interés variable aplicable en cada periodo de revisión. Si tu escritura hipotecaria menciona alguno de estos índices, esta publicación te afecta directamente.

Impacto económico y operativo

El impacto económico de estos índices depende directamente de lo que establezca cada contrato hipotecario individual. Sin embargo, hay elementos clave que todo titular debe tener en cuenta:

• El tipo medio nacional del 3,189% es el dato que se aplicará como referencia base en las hipotecas variables vinculadas al índice de préstamos hipotecarios a más de tres años para vivienda libre en España, en la próxima revisión contractual.
• El tipo medio europeo del 3,600% aplica a los contratos referenciados al índice europeo de préstamos a la vivienda entre uno y cinco años.
• La diferencia entre ambos índices es de 0,411 puntos porcentuales, lo que puede suponer una diferencia relevante en la cuota mensual según el capital pendiente.
• A estos índices se suma el diferencial pactado en el contrato (habitualmente entre 0,5 y 1,5 puntos), por lo que el tipo final aplicado será superior a las cifras publicadas.

Desde el punto de vista operativo, las entidades financieras utilizan estos datos para calcular automáticamente las nuevas cuotas en las revisiones periódicas. El titular no necesita hacer ninguna gestión, pero sí debe revisar que el cálculo aplicado por su banco coincide con el índice correcto y el diferencial pactado en escritura.

¿A quién afecta?

• Titulares de hipotecas variables cuyo contrato esté referenciado al tipo medio de préstamos hipotecarios a más de tres años para vivienda libre en España.
• Titulares de hipotecas variables referenciadas al tipo medio europeo de préstamos a la vivienda entre uno y cinco años.
• Asesores financieros e hipotecarios que gestionan carteras de clientes con este tipo de productos.
• Entidades de crédito que deben aplicar estos índices en sus revisiones periódicas conforme a los contratos vigentes.
• Inversores inmobiliarios con financiación variable referenciada a estos índices oficiales.

Es importante subrayar que la mayoría de las hipotecas variables en España están referenciadas al Euríbor, no a estos índices. Si tienes dudas sobre qué índice utiliza tu hipoteca, consulta la escritura de préstamo hipotecario o el último extracto enviado por tu entidad.

Ejemplo práctico

Supongamos un titular con una hipoteca variable de 150.000 € de capital pendiente, a 20 años, referenciada al tipo medio de préstamos hipotecarios a más de tres años para vivienda libre en España, con un diferencial de +0,75%.

Con los datos de septiembre de 2026:

• Índice oficial: 3,189%
• Diferencial pactado: +0,75%
• Tipo aplicable en la próxima revisión: 3,939%

Este tipo del 3,939% será el que determine la nueva cuota mensual durante el siguiente periodo de revisión (habitualmente semestral o anual, según contrato). Si el mismo titular tuviera su hipoteca referenciada al índice europeo (3,600% + 0,75% = 4,350%), la cuota resultante sería notablemente superior, lo que ilustra la importancia de conocer exactamente qué índice recoge tu escritura.

¿Qué deben hacer los titulares de hipotecas ahora?

1. Identifica el índice de referencia de tu hipoteca: Revisa la escritura de préstamo hipotecario o el último extracto de tu entidad para confirmar si tu hipoteca está referenciada al tipo medio nacional (3,189%) o al tipo medio europeo (3,600%).
2. Calcula tu nuevo tipo aplicable: Suma el índice oficial publicado (3,189% o 3,600%) al diferencial pactado en tu contrato. Ese será el tipo que se aplique en tu próxima revisión.
3. Verifica el cálculo de tu entidad: Cuando recibas la notificación de revisión de cuota, comprueba que el índice utilizado coincide con el publicado por el Banco de España para septiembre de 2026 y que el diferencial aplicado es el correcto según escritura.
4. Consulta con tu asesor financiero o hipotecario si detectas discrepancias entre el tipo comunicado por tu banco y el que resulta de aplicar los datos oficiales publicados.
5. Mantén el seguimiento mensual: El Banco de España publica estos índices cada mes. Si tu revisión es semestral o anual, el índice aplicable será el del mes anterior a la fecha de revisión según lo pactado en tu contrato.

Fuente oficial

Consultar normativa completa en fuente oficial

Aviso: Este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento legal. Para decisiones específicas, consulte a un profesional cualificado. Fuente: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-21866