Datos clave
| Normativa | Real Decreto 928/2026, de 28 de octubre |
|---|---|
| Publicación BOE | 29 de octubre de 2026 |
| Entrada en vigor | 29 de octubre de 2026 |
| Afectados | Empresas constructoras y concesionarias, CASA 47 EPE, ciudadanos en zonas tensionadas |
| Categoría | Ayudas y Subvenciones |
| Importe máximo | 201,7 millones de euros |
| Viviendas previstas | 2.425 unidades en alquiler asequible |
| Proyectos | 29 proyectos en zonas con tensión residencial |
| Duración máxima contratos | Hasta 80 años (concesión de obra) |
| Marco legal | Ley 12/2023 del derecho a la vivienda, Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, Decisión UE 2025/2630, RDL 7/2026 |
Promotoras, constructoras y grupos concesionarios tienen ante sí una de las mayores convocatorias de colaboración público-privada en vivienda de los últimos años. El Real Decreto 928/2026, publicado el 29 de octubre de 2026, regula la concesión directa de subvenciones por un máximo de 201,7 millones de euros para financiar los contratos de concesión de obra que licita CASA 47 Entidad Pública Empresarial, el instrumento del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana para ejecutar el Plan de Vivienda para el Alquiler Asequible.
El modelo elegido es la colaboración público-privada: CASA 47 licita y ejecuta; el Ministerio financia vía subvención directa; la empresa privada adjudicataria construye y gestiona durante décadas. La modificación introducida por el RDL 7/2026 en la Ley de Contratos del Sector Público permite extender estos contratos hasta 80 años, un horizonte temporal inédito en la contratación pública española.
¿Qué establece esta normativa?
El Real Decreto 928/2026 regula los términos bajo los cuales el Estado concede subvenciones directas —sin concurrencia competitiva entre administraciones— a CASA 47 EPE para que esta entidad pública pueda financiar los contratos de concesión de obra que licita con empresas privadas.
Los pilares normativos sobre los que se apoya son:
- Ley 12/2023, del derecho a la vivienda: marco general de protección y fomento del acceso a la vivienda.
- Plan Estatal de Vivienda 2026-2030: instrumento de planificación plurianual que da cobertura presupuestaria a las actuaciones.
- Decisión UE 2025/2630 sobre Servicios de Interés Económico General (SIEG) de vivienda asequible: habilita el marco europeo para que estas subvenciones no sean consideradas ayuda de Estado incompatible.
- RDL 7/2026: modifica la Ley de Contratos del Sector Público para permitir contratos de concesión de obra de hasta 80 años en el ámbito de la vivienda asequible (frente al límite general anterior).
| Elemento | Detalle |
|---|---|
| Tipo de subvención | Concesión directa (sin concurrencia competitiva) |
| Beneficiario de la subvención | CASA 47 Entidad Pública Empresarial |
| Financiador | Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana |
| Ejecutor privado | Empresas constructoras y concesionarias adjudicatarias de licitaciones CASA 47 |
| Destino de las viviendas | Alquiler asequible en zonas con tensión residencial |
| Duración máxima contrato | Hasta 80 años (habilitado por RDL 7/2026) |
| Cobertura UE | Decisión UE 2025/2630 sobre SIEG de vivienda asequible |
Impacto económico y operativo
Los 201,7 millones de euros de subvención se distribuyen entre 29 proyectos, lo que supone una media aproximada de 6,9 millones de euros por proyecto y de unos 83.200 euros de subvención pública por vivienda construida. Estas cifras dan una idea del volumen de financiación pública que respalda cada operación.
Para las empresas privadas adjudicatarias, el modelo de concesión de obra implica que asumen la construcción y la gestión del parque de viviendas durante el plazo contractual —que puede alcanzar los 80 años— a cambio de los ingresos derivados de los alquileres asequibles y del respaldo financiero de la subvención estatal. Se trata de un modelo de negocio a largo plazo con visibilidad de ingresos garantizada por contrato público.
Desde el punto de vista operativo, las empresas interesadas deben seguir el proceso de licitación que convoca CASA 47 EPE, no el Ministerio directamente. La subvención fluye del Ministerio a CASA 47, y CASA 47 la traslada al modelo financiero de cada concesión.
¿A quién afecta?
- Empresas constructoras con capacidad para abordar proyectos residenciales de envergadura en zonas tensionadas.
- Grupos concesionarios especializados en colaboración público-privada e infraestructuras a largo plazo.
- Promotoras inmobiliarias que quieran diversificar hacia el segmento de vivienda asequible en alquiler con respaldo público.
- Fondos de inversión en infraestructuras interesados en activos con contratos de hasta 80 años y flujos de caja estables.
- CASA 47 EPE como entidad licitadora y gestora del programa.
- Ciudadanos con ingresos medios-bajos en zonas con tensión de alquiler, como beneficiarios finales de las 2.425 viviendas.
Ejemplo práctico
Una constructora mediana que resulte adjudicataria de uno de los 29 proyectos licitados por CASA 47 podría gestionar un contrato de concesión de obra que, tomando la media del programa, incluiría aproximadamente 84 viviendas (2.425 ÷ 29) con un respaldo de subvención pública de unos 6,9 millones de euros.
Con un contrato de hasta 80 años, la empresa construye el inmueble, lo gestiona en régimen de alquiler asequible durante toda la concesión y recupera la inversión a través de los ingresos de alquiler más la subvención estatal canalizada por CASA 47. Al término de la concesión, el activo revierte al sector público. Es un modelo similar al de las autopistas de peaje o los hospitales en concesión, aplicado ahora a la vivienda social.
¿Qué deben hacer las empresas ahora?
- Identificar si tu empresa cumple el perfil para licitar contratos de concesión de obra con CASA 47 EPE: capacidad técnica, financiera y experiencia en proyectos residenciales de larga duración.
- Monitorizar el perfil del contratante de CASA 47 EPE para detectar la publicación de los 29 proyectos licitados y sus pliegos de condiciones.
- Analizar el marco jurídico completo: Real Decreto 928/2026, Ley 12/2023, RDL 7/2026 y Decisión UE 2025/2630, que en conjunto definen las reglas del juego de estos contratos.
- Evaluar la viabilidad financiera a 80 años: el modelo de concesión requiere estructuras de financiación específicas (project finance, financiación bancaria a largo plazo) que deben prepararse antes de presentar oferta.
- Consultar con asesores especializados en contratación pública y colaboración público-privada para estructurar correctamente la oferta técnica y económica.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero destina el Gobierno al programa CASA 47 y cuántas viviendas se construirán?
El Real Decreto 928/2026 establece un importe máximo de 201,7 millones de euros en subvenciones directas. Con esta financiación se prevé la construcción de 2.425 viviendas de alquiler asequible distribuidas en 29 proyectos en zonas con tensión residencial, lo que supone una media aproximada de 6,9 millones de euros por proyecto y 83.200 euros de subvención pública por vivienda.
¿Pueden las empresas privadas optar directamente a estas subvenciones?
No directamente. La subvención se concede de forma directa al CASA 47 EPE (Entidad Pública Empresarial), que es quien recibe los fondos del Ministerio de Vivienda. Las empresas privadas —constructoras, promotoras y concesionarias— participan a través de los contratos de concesión de obra que licita CASA 47. Es CASA 47 quien traslada el respaldo financiero de la subvención al modelo económico de cada concesión.
¿Cuánto pueden durar los contratos de concesión de obra con CASA 47?
Los contratos pueden extenderse hasta 80 años. Este plazo excepcional ha sido habilitado por el Real Decreto-Ley 7/2026, que modificó la Ley de Contratos del Sector Público específicamente para el ámbito de la vivienda asequible. Con anterioridad a esta modificación, la Ley de Contratos del Sector Público no contemplaba plazos tan prolongados para este tipo de contratos.
¿Qué marco europeo ampara estas subvenciones para que no sean consideradas ayuda de Estado ilegal?
La cobertura europea la proporciona la Decisión UE 2025/2630 sobre Servicios de Interés Económico General (SIEG) de vivienda asequible. Esta Decisión de la Unión Europea establece las condiciones bajo las cuales las compensaciones públicas a operadores de vivienda asequible quedan exentas de notificación como ayuda de Estado, garantizando la compatibilidad del programa con la normativa comunitaria de competencia.
¿Dónde se ubicarán los 29 proyectos de vivienda asequible?
El Real Decreto 928/2026 indica que los 29 proyectos se situarán en zonas con tensión residencial, es decir, áreas donde el mercado del alquiler presenta desequilibrios significativos entre oferta y demanda. La normativa no detalla en su resumen los municipios concretos de cada proyecto; para conocer la localización exacta de cada licitación, es necesario consultar el perfil del contratante de CASA 47 EPE y la normativa completa publicada en el BOE.
Fuente oficial
Consultar normativa completa en fuente oficial — BOE-A-2026-22617
Aviso: Este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento legal. Para decisiones específicas, consulte a un profesional cualificado. Fuente: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-22617
