Dades clau
| Normativa | Reial Decret 928/2026, de 28 d'octubre |
|---|---|
| Publicació BOE | 29 d'octubre de 2026 |
| Entrada en vigor | 29 d'octubre de 2026 |
| Afectats | Empreses constructores i concessionàries, CASA 47 EPE, ciutadans en zones tensionades |
| Categoria | Ajudes i Subvencions |
| Import màxim | 201,7 milions d'euros |
| Habitatges previstos | 2.425 unitats en lloguer assequible |
| Projectes | 29 projectes en zones amb tensió residencial |
| Durada màxima contractes | Fins a 80 anys (concessió d'obra) |
| Marc legal | Llei 12/2023 del dret a l'habitatge, Pla Estatal d'Habitatge 2026-2030, Decisió UE 2025/2630, RDL 7/2026 |
Promotores, constructores i grups concessionaris tenen davant seu una de les majors convocatòries de col·laboració público-privada en habitatge dels últims anys. El Reial Decret 928/2026, publicat el 29 d'octubre de 2026, regula la concessió directa de subvencions per un màxim de 201,7 milions d'euros per finançar els contractes de concessió d'obra que licita CASA 47 Entitat Pública Empresarial, l'instrument del Ministeri d'Habitatge i Agenda Urbana per executar el Pla d'Habitatge per al Lloguer Assequible.
El model escollit és la col·laboració público-privada: CASA 47 licita i executa; el Ministeri finança via subvenció directa; l'empresa privada adjudicatària construeix i gestiona durant dècades. La modificació introduïda pel RDL 7/2026 en la Llei de Contractes del Sector Públic permet estendre aquests contractes fins a 80 anys, un horitzó temporal inèdit en la contractació pública espanyola.
Què estableix aquesta normativa?
El Reial Decret 928/2026 regula els termes sota els quals l'Estat concedeix subvencions directes —sense concurrència competitiva entre administracions— a CASA 47 EPE perquè aquesta entitat pública pugui finançar els contractes de concessió d'obra que licita amb empreses privades.
Els pilars normatius sobre els quals es recolza són:
- Llei 12/2023, del dret a l'habitatge: marc general de protecció i foment de l'accés a l'habitatge.
- Pla Estatal d'Habitatge 2026-2030: instrument de planificació plurianual que dona cobertura pressupostària a les actuacions.
- Decisió UE 2025/2630 sobre Serveis d'Interès Econòmic General (SIEG) d'habitatge assequible: habilita el marc europeu perquè aquestes subvencions no siguin considerades ajuda d'Estat incompatible.
- RDL 7/2026: modifica la Llei de Contractes del Sector Públic per permetre contractes de concessió d'obra de fins a 80 anys en l'àmbit de l'habitatge assequible (enfront del límit general anterior).
| Element | Detall |
|---|---|
| Tipus de subvenció | Concessió directa (sense concurrència competitiva) |
| Beneficiari de la subvenció | CASA 47 Entitat Pública Empresarial |
| Finançador | Ministeri d'Habitatge i Agenda Urbana |
| Executor privat | Empreses constructores i concessionàries adjudicatàries de licitacions CASA 47 |
| Destinació dels habitatges | Lloguer assequible en zones amb tensió residencial |
| Durada màxima contracte | Fins a 80 anys (habilitat per RDL 7/2026) |
| Cobertura UE | Decisió UE 2025/2630 sobre SIEG d'habitatge assequible |
Impacte econòmic i operatiu
Els 201,7 milions d'euros de subvenció es distribueixen entre 29 projectes, la qual cosa suposa una mitjana aproximada de 6,9 milions d'euros per projecte i d'uns 83.200 euros de subvenció pública per habitatge construït. Aquestes xifres donen una idea del volum de financiació pública que recolza cada operació.
Per a les empreses privades adjudicatàries, el model de concessió d'obra implica que assumeixen la construcció i la gestió del parc d'habitatges durant el termini contractual —que pot arribar als 80 anys— a canvi dels ingressos derivats dels lloguers assequibles i del recolzament financer de la subvenció estatal. Es tracta d'un model de negoci a llarg termini amb visibilitat d'ingressos garantida per contracte públic.
Des del punt de vista operatiu, les empreses interessades han de seguir el procés de licitació que convoca CASA 47 EPE, no el Ministeri directament. La subvenció flueix del Ministeri a CASA 47, i CASA 47 la trasllada al model financer de cada concessió.
A qui afecta?
- Empreses constructores amb capacitat per abordar projectes residencials d'envergadura en zones tensionades.
- Grups concessionaris especialitzats en col·laboració público-privada i infraestructures a llarg termini.
- Promotores immobiliàries que vulguin diversificar cap al segment d'habitatge assequible en lloguer amb recolzament públic.
- Fons d'inversió en infraestructures interessats en actius amb contractes de fins a 80 anys i fluxos de caixa estables.
- CASA 47 EPE com a entitat licitadora i gestora del programa.
- Ciutadans amb ingressos mitjans-baixos en zones amb tensió de lloguer, com a beneficiaris finals dels 2.425 habitatges.
Exemple pràctic
Una constructora mitjana que resulti adjudicatària d'un dels 29 projectes licitados per CASA 47 podria gestionar un contracte de concessió d'obra que, prenent la mitjana del programa, inclouria aproximadament 84 habitatges (2.425 ÷ 29) amb un recolzament de subvenció pública d'uns 6,9 milions d'euros.
Amb un contracte de fins a 80 anys, l'empresa construeix l'immueble, el gestiona en règim de lloguer assequible durant tota la concessió i recupera la inversió a través dels ingressos de lloguer més la subvenció estatal canalitzada per CASA 47. Al terme de la concessió, l'actiu reverte al sector públic. És un model similar al de les autopistes de peatge o els hospitals en concessió, aplicat ara a l'habitatge social.
Què han de fer les empreses ara?
- Identificar si la teva empresa compleix el perfil per licitar contractes de concessió d'obra amb CASA 47 EPE: capacitat tècnica, financera i experiència en projectes residencials de llarga durada.
- Monitoritzar el perfil del contractant de CASA 47 EPE per detectar la publicació dels 29 projectes licitados i els seus plecs de condicions.
- Analitzar el marc jurídic complet: Reial Decret 928/2026, Llei 12/2023, RDL 7/2026 i Decisió UE 2025/2630, que en conjunt defineixen les regles del joc d'aquests contractes.
- Avaluar la viabilitat financera a 80 anys: el model de concessió requereix estructures de financiació específiques (project finance, financiació bancària a llarg termini) que han de preparar-se abans de presentar oferta.
- Consultar amb assessors especialitzats en contractació pública i col·laboració público-privada per estructurar correctament l'oferta tècnica i econòmica.
Preguntes freqüents
Quants diners destina el Govern al programa CASA 47 i quants habitatges es construiran?
El Reial Decret 928/2026 estableix un import màxim de 201,7 milions d'euros en subvencions directes. Amb aquesta financiació es preveu la construcció de 2.425 habitatges de lloguer assequible distribuïts en 29 projectes en zones amb tensió residencial, la qual cosa suposa una mitjana aproximada de 6,9 milions d'euros per projecte i 83.200 euros de subvenció pública per habitatge.
Poden les empreses privades optar directament a aquestes subvencions?
No directament. La subvenció es concedeix de forma directa a CASA 47 EPE (Entitat Pública Empresarial), que és qui rep els fons del Ministeri d'Habitatge. Les empreses privades —constructores, promotores i concessionàries— participen a través dels contractes de concessió d'obra que licita CASA 47. És CASA 47 qui trasllada el recolzament financer de la subvenció al model econòmic de cada concessió.
Quant poden durar els contractes de concessió d'obra amb CASA 47?
Els contractes poden estendre's fins a 80 anys. Aquest termini excepcional ha estat habilitat pel Reial Decret-Llei 7/2026, que va modificar la Llei de Contractes del Sector Públic específicament per a l'àmbit de l'habitatge assequible. Amb anterioritat a aquesta modificació, la Llei de Contractes del Sector Públic no contemplava terminis tan prolongats per a aquest tipus de contractes.
Quin marc europeu ampara aquestes subvencions perquè no siguin considerades ajuda d'Estat il·legal?
La cobertura europea la proporciona la Decisió UE 2025/2630 sobre Serveis d'Interès Econòmic General (SIEG) d'habitatge assequible. Aquesta Decisió de la Unió Europea estableix les condicions sota les quals les compensacions públiques a operadors d'habitatge assequible queden exemptes de notificació com ajuda d'Estat, garantint la compatibilitat del programa amb la normativa comunitària de competència.
On es ubicaran els 29 projectes d'habitatge assequible?
El Reial Decret 928/2026 indica que els 29 projectes es situaran en zones amb tensió residencial, és a dir, àrees on el mercat del lloguer presenta desequilibris significatius entre oferta i demanda. La normativa no detalla en el seu resum els municipis concrets de cada projecte; per conèixer la ubicació exacta de cada licitació, és necessari consultar el perfil del contractant de CASA 47 EPE i la normativa completa publicada al BOE.
Font oficial
Consulta la normativa completa a font oficial — BOE-A-2026-22617
Avís: Aquest article té caràcter merament informatiu i no constitueix assessorament legal. Per a decisions específiques, consulta a un professional qualificat. Font: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-22617
