Datos clave
| Normativa | Resolución de 11 de junio de 2026, DGSJFP — Recurso contra calificación del Registrador de la Propiedad accidental de Alcobendas n.º 2 |
|---|---|
| Publicación | 22 de octubre de 2026 |
| Entrada en vigor | No especificada |
| Afectados | Matrimonios en régimen de gananciales que compran inmuebles, notarios y registradores de la propiedad |
| Categoría | Inmobiliario |
| Referencia BOE | BOE-A-2026-22009 |
| Artículo clave del Código Civil | Art. 1358 CC (derecho de reembolso entre cónyuges) |
Comprar un piso estando casado en gananciales y querer que figure solo a nombre de uno de los cónyuges es una operación habitual. Pero hacerlo mal puede bloquear la inscripción en el Registro de la Propiedad durante semanas o meses, con los costes notariales y registrales que eso conlleva.
La Resolución de la DGSJFP de 11 de junio de 2026 resuelve el conflicto entre notario y registrador en un caso concreto del Registro de Alcobendas n.º 2, y sienta doctrina aplicable a cualquier operación similar en España.
¿Qué establece esta normativa?
El pacto de privatividad es el acuerdo por el que los cónyuges deciden que un bien adquirido durante el matrimonio en gananciales sea privativo de uno solo de ellos. La DGSJFP confirma que este pacto es válido y admisible, pero exige que esté correctamente causalizado: es decir, que quede claro si la causa es onerosa o gratuita, y que cada modalidad cumpla sus propios requisitos.
| Modalidad del pacto | Requisito para inscribir | Efecto del art. 1358 CC |
|---|---|---|
| Causa onerosa | Acreditar contraprestación previa o simultánea al cónyuge que cede | Nace derecho de reembolso salvo que se acredite la compensación ya realizada |
| Causa gratuita (donación) | Cumplir requisitos formales de la donación entre cónyuges | No aplica reembolso, pero exige forma específica |
| Onerosa + exclusión del reembolso sin acreditar compensación | Insuficiente: el registrador puede suspender la inscripción | Contradicción interna que invalida el pacto tal como está redactado |
El problema concreto del caso de Alcobendas: la escritura declaraba que el pacto era oneroso pero excluía expresamente el reembolso del art. 1358 CC, sin acreditar ninguna contraprestación pasada ni presente. Para el registrador — y la DGSJFP le da la razón — esto es una contradicción que impide la inscripción.
Impacto económico y operativo
El impacto no es una sanción económica directa, pero sí genera costes reales y retrasos operativos:
- Suspensión de la inscripción: el bien no queda registrado como privativo hasta que se subsane el defecto, lo que puede bloquear financiaciones, ventas futuras o herencias.
- Costes de subsanación: hay que otorgar una nueva escritura o acta notarial acreditando la causa, con los honorarios notariales y registrales correspondientes.
- Riesgo fiscal: si el pacto se recalifica como donación por no acreditar la onerosidad, puede generar liquidación del Impuesto sobre Donaciones en la comunidad autónoma correspondiente.
- Inseguridad jurídica en herencias y divorcios: un bien mal inscrito puede generar litigios costosos en el futuro sobre si pertenece a la sociedad de gananciales o es privativo.
¿A quién afecta?
- Matrimonios en régimen de gananciales que compran un inmueble y quieren que figure como bien privativo de uno de ellos.
- Notarios que redactan escrituras de compraventa con pactos de privatividad: deben asegurarse de que la causa queda correctamente acreditada en el propio documento.
- Registradores de la propiedad que califican estas escrituras: la DGSJFP confirma su facultad de exigir causalización expresa.
- Asesores jurídicos y fiscales que acompañan operaciones inmobiliarias de clientes casados en gananciales.
- Entidades financieras que financian compras donde uno de los cónyuges quiere ser el único titular del bien hipotecado.
Ejemplo práctico
Una pareja casada en gananciales compra un piso en Alcobendas por 350.000 €. El dinero proviene de una cuenta privativa del marido (herencia recibida antes del matrimonio). Quieren que el piso figure solo a nombre del marido como bien privativo.
En la escritura, el notario incluye un pacto de privatividad con causa onerosa, pero excluye el reembolso del art. 1358 CC sin acreditar que la mujer ya ha recibido ninguna compensación. El registrador suspende la inscripción.
¿Cómo resolverlo correctamente? Existen dos vías:
- Acreditar la onerosidad: documentar que el dinero usado era privativo del marido (certificado bancario de la herencia) y que la mujer renuncia al reembolso porque ya ha recibido una compensación equivalente — o bien que el reembolso se mantiene y queda reflejado en escritura.
- Reconfigurar como donación: si la mujer cede su parte gratuitamente, redactar el pacto como donación entre cónyuges con los requisitos formales que exige el Código Civil, asumiendo las implicaciones fiscales del Impuesto sobre Donaciones.
¿Qué deben hacer las parejas y asesores ahora?
- Revisar cualquier escritura pendiente de inscripción con pacto de privatividad: comprobar que la causa (onerosa o gratuita) está explícitamente acreditada en el documento, no solo declarada.
- Si la causa es onerosa: incluir en la escritura la acreditación de la contraprestación previa o simultánea — por ejemplo, certificado bancario del origen privativo del dinero — y dejar claro el tratamiento del reembolso del art. 1358 CC.
- Si la causa es gratuita: cumplir los requisitos formales de la donación entre cónyuges y valorar el impacto fiscal en el Impuesto sobre Donaciones de la comunidad autónoma.
- Evitar la contradicción detectada en el caso de Alcobendas: no declarar onerosidad y excluir el reembolso a la vez sin justificación — es el defecto que la DGSJFP confirma como causa válida de suspensión.
- Si ya hay una inscripción suspendida: contactar con el notario para otorgar escritura de subsanación o acta complementaria que acredite la causa del pacto antes de que caduque el asiento de presentación.
Preguntas frecuentes
¿Puede el registrador rechazar un pacto de privatividad entre cónyuges?
Sí. La DGSJFP confirma en esta resolución que el registrador puede suspender la inscripción si el pacto de privatividad no está correctamente causalizado. No basta con declarar que el pacto es oneroso: hay que acreditar la contraprestación previa o simultánea. Si se declara onerosidad pero se excluye el reembolso del art. 1358 CC sin justificación, el registrador puede — y debe — suspender la inscripción.
¿Qué es el artículo 1358 del Código Civil y por qué importa en estas operaciones?
El art. 1358 CC regula el derecho de reembolso entre cónyuges cuando se usa dinero privativo para adquirir un bien ganancial, o viceversa. Si el pacto de privatividad es oneroso, la sociedad de gananciales tiene derecho a ser reembolsada por el cónyuge que se queda con el bien. Excluir ese reembolso sin acreditar que ya se ha producido una compensación equivalente genera la contradicción que motivó la suspensión en el caso de Alcobendas.
¿Qué diferencia hay entre un pacto de privatividad oneroso y uno gratuito?
En el pacto oneroso, el cónyuge que cede su parte recibe una compensación económica a cambio; debe acreditarse esa contraprestación en la escritura. En el pacto gratuito (donación), el cónyuge cede su parte sin recibir nada a cambio; debe cumplir los requisitos formales de la donación entre cónyuges y puede generar liquidación del Impuesto sobre Donaciones. Cada modalidad tiene requisitos distintos y no son intercambiables.
¿Qué pasa si la inscripción queda suspendida? ¿Hay plazo para subsanar?
Cuando el registrador suspende la inscripción, practica un asiento de presentación que mantiene la prioridad registral durante un plazo determinado (generalmente 60 días hábiles). Durante ese plazo, el notario puede otorgar escritura de subsanación o acta complementaria que acredite correctamente la causa del pacto. Si no se subsana en plazo, el asiento caduca y hay que volver a presentar la escritura, perdiendo la prioridad registral.
¿Esta doctrina es nueva o ya existía antes de esta resolución?
La DGSJFP no crea doctrina nueva: recuerda y confirma la doctrina ya existente sobre causalización del pacto de privatividad. Lo relevante de esta resolución es que da la razón al registrador frente al notario en un caso concreto, reforzando la facultad calificadora del registro y dejando claro que la mera declaración de onerosidad sin acreditación de la contraprestación no es suficiente para inscribir.
Fuente oficial
Consultar normativa completa en fuente oficial
Aviso: Este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento legal. Para decisiones específicas, consulte a un profesional cualificado. Fuente: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-22009
