Dades clau
| Normativa | Resolució de 11 de juny de 2026, DGSJFP — Recurs contra qualificació del Registrador de la Propietat accidental d'Alcobendas n.º 2 |
|---|---|
| Publicació | 22 d'octubre de 2026 |
| Entrada en vigor | No especificada |
| Afectats | Matrimonis en règim de guanys que compren immobles, notaris i registradors de la propietat |
| Categoria | Immobiliari |
| Referència BOE | BOE-A-2026-22009 |
| Article clau del Codi Civil | Art. 1358 CC (dret de reemborso entre cònjuges) |
Comprar un pis estant casat en guanys i voler que figuri només a nom d'un dels cònjuges és una operació habitual. Però fer-ho malament pot bloquejar la inscripció en el Registre de la Propietat durant setmanes o mesos, amb els costos notarials i registrals que això comporta.
La Resolució de la DGSJFP de 11 de juny de 2026 resol el conflicte entre notari i registrador en un cas concret del Registre d'Alcobendas n.º 2, i estableix doctrina aplicable a qualsevol operació similar a Espanya.
Què estableix aquesta normativa?
El pacte de privativitat és l'acord per el qual els cònjuges decideixen que un bé adquirit durant el matrimoni en guanys sigui privat d'un sol d'ells. La DGSJFP confirma que aquest pacte és vàlid i admissible, però exigeix que estigui correctament causalitzat: és a dir, que quedi clar si la causa és onerosa o gratuïta, i que cada modalitat compleixi els seus propis requisits.
| Modalitat del pacte | Requisit per inscriure | Efecte de l'art. 1358 CC |
|---|---|---|
| Causa onerosa | Acreditar contraprestació prèvia o simultània al cònjuge que cedeix | Neix dret de reemborso llevat que s'acrediti la compensació ja realitzada |
| Causa gratuïta (donació) | Complir requisits formals de la donació entre cònjuges | No aplica reemborso, però exigeix forma específica |
| Onerosa + exclusió del reemborso sense acreditar compensació | Insuficient: el registrador pot suspendre la inscripció | Contradicció interna que invalida el pacte tal com està redactat |
El problema concret del cas d'Alcobendas: l'escriptura declarava que el pacte era onerós però excloïa expressament el reemborso de l'art. 1358 CC, sense acreditar cap contraprestació passada ni present. Per al registrador — i la DGSJFP li dona la raó — això és una contradicció que impedeix la inscripció.
Impacte econòmic i operatiu
L'impacte no és una sanció econòmica directa, però sí genera costos reals i retards operatius:
- Suspensió de la inscripció: el bé no queda registrat com a privat fins que es subsani el defecte, la qual cosa pot bloquejar financiacions, vendes futures o herències.
- Costos de subsanació: cal atorgar una nova escriptura o acta notarial acreditant la causa, amb els honoraris notarials i registrals corresponents.
- Risc fiscal: si el pacte es recalifica com a donació per no acreditar l'onerositat, pot generar liquidació de l'Impost sobre Donacions en la comunitat autònoma corresponent.
- Inseguretat jurídica en herències i divorciaments: un bé mal inscrit pot generar litigis costosos en el futur sobre si pertany a la societat de guanys o és privat.
A qui afecta?
- Matrimonis en règim de guanys que compren un immoble i volen que figuri com a bé privat d'un d'ells.
- Notaris que redacten escriptures de compravenda amb pactes de privativitat: han d'assegurar-se que la causa queda correctament acreditada en el propi document.
- Registradors de la propietat que califiquen aquestes escriptures: la DGSJFP confirma la seva facultat d'exigir causalització expressa.
- Assessors jurídics i fiscals que acompanyen operacions immobiliàries de clients casats en guanys.
- Entitats financeres que financen compres on un dels cònjuges vol ser l'únic titular del bé hipotecat.
Exemple pràctic
Una parella casada en guanys compra un pis a Alcobendas per 350.000 €. Els diners provenen d'un compte privat del marit (herència rebuda abans del matrimoni). Volen que el pis figuri només a nom del marit com a bé privat.
En l'escriptura, el notari inclou un pacte de privativitat amb causa onerosa, però exclou el reemborso de l'art. 1358 CC sense acreditar que la muller ja ha rebut cap compensació. El registrador suspèn la inscripció.
Com resoldre-ho correctament? Existeixen dues vies:
- Acreditar l'onerositat: documentar que els diners utilitzats eren privats del marit (certificat bancari de l'herència) i que la muller renuncia al reemborso perquè ja ha rebut una compensació equivalent — o bé que el reemborso es manté i queda reflectit en escriptura.
- Reconfigurar com a donació: si la muller cedeix la seva part gratuitament, redactar el pacte com a donació entre cònjuges amb els requisits formals que exigeix el Codi Civil, assumint les implicacions fiscals de l'Impost sobre Donacions.
Què han de fer les parelles i assessors ara?
- Revisar qualsevol escriptura pendent d'inscripció amb pacte de privativitat: comprovar que la causa (onerosa o gratuïta) està explícitament acreditada en el document, no només declarada.
- Si la causa és onerosa: incloure en l'escriptura l'acreditació de la contraprestació prèvia o simultània — per exemple, certificat bancari de l'origen privat dels diners — i deixar clar el tractament del reemborso de l'art. 1358 CC.
- Si la causa és gratuïta: complir els requisits formals de la donació entre cònjuges i valorar l'impacte fiscal en l'Impost sobre Donacions de la comunitat autònoma.
- Evitar la contradicció detectada en el cas d'Alcobendas: no declarar onerositat i excloure el reemborso alhora sense justificació — és el defecte que la DGSJFP confirma com a causa vàlida de suspensió.
- Si ja hi ha una inscripció suspesa: contactar amb el notari per atorgar escriptura de subsanació o acta complementària que acrediti la causa del pacte abans que caduqui l'asiento de presentació.
Preguntes freqüents
Pot el registrador rebutjar un pacte de privativitat entre cònjuges?
Sí. La DGSJFP confirma en aquesta resolució que el registrador pot suspendre la inscripció si el pacte de privativitat no està correctament causalitzat. No n'hi ha prou amb declarar que el pacte és onerós: cal acreditar la contraprestació prèvia o simultània. Si es declara onerositat però s'exclou el reemborso de l'art. 1358 CC sense justificació, el registrador pot — i ha de — suspendre la inscripció.
Què és l'article 1358 del Codi Civil i per què importa en aquestes operacions?
L'art. 1358 CC regula el dret de reemborso entre cònjuges quan s'utilitza diners privat per adquirir un bé ganancial, o viceversa. Si el pacte de privativitat és onerós, la societat de guanys té dret a ser reembolsada pel cònjuge que es queda amb el bé. Excloure aquest reemborso sense acreditar que ja s'ha produït una compensació equivalent genera la contradicció que va motivar la suspensió en el cas d'Alcobendas.
Quina diferència hi ha entre un pacte de privativitat onerós i un de gratuït?
En el pacte onerós, el cònjuge que cedeix la seva part rep una compensació econòmica a canvi; cal acreditar aquesta contraprestació en l'escriptura. En el pacte gratuït (donació), el cònjuge cedeix la seva part sense rebre res a canvi; cal complir els requisits formals de la donació entre cònjuges i pot generar liquidació de l'Impost sobre Donacions. Cada modalitat té requisits distints i no són intercanviables.
Què passa si la inscripció queda suspesa? Hi ha termini per subsanar?
Quan el registrador suspèn la inscripció, practica un asiento de presentació que manté la prioritat registral durant un termini determinat (generalment 60 dies hàbils). Durant aquest termini, el notari pot atorgar escriptura de subsanació o acta complementària que acrediti correctament la causa del pacte. Si no es subsana en termini, l'asiento caduca i cal tornar a presentar l'escriptura, perdent la prioritat registral.
Aquesta doctrina és nova o ja existia abans d'aquesta resolució?
La DGSJFP no crea doctrina nova: recorda i confirma la doctrina ja existent sobre causalització del pacte de privativitat. El rellevant d'aquesta resolució és que dona la raó al registrador enfront del notari en un cas concret, refermant la facultat calificadora del registre i deixant clar que la mera declaració d'onerositat sense acreditació de la contraprestació no és suficient per inscriure.
Font oficial
Consultar normativa completa en font oficial
Avís: Aquest article té caràcter merament informatiu i no constitueix assessorament legal. Per a decisions específiques, consulta un professional qualificat. Font: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-22009
