Dades clau
| Normativa | Resolució de 19 de juny de 2026, DGSJFP — Recurs contra calificació negativa del Registrador de la Propietat de Marbella n.º 4 |
|---|---|
| Publicació BOE | 22 d'octubre de 2026 |
| Entrada en vigor | No especificada |
| Afectats | Donants, donataris, notaris i registradors en escritures de donació amb cláusules de reversió i reserva de disposició |
| Categoria | Immobiliari / Planificació patrimonial i successòria |
| Referència BOE | BOE-A-2026-22031 |
| Finques afectades | Dos immobles objecte de donació de nuda propietat |
| Cláusules analitzades | Reversió ad nutum (art. 641 CC), reserva de facultat de disposar (art. 639 CC) i prohibició de disposar sense consentiment del donant |
Una escritura de donació de nuda propietat atorgada a Marbella va ser rebutjada pel registrador de la propietat n.º 4 al detectar que la suma de tres cláusules buidava de contingut el dret del donatari mentre visqués el donant. La Resolució de 19 de juny de 2026 de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (DGSJFP), publicada en el BOE el 22 d'octubre de 2026 amb referència BOE-A-2026-22031, fixa el criteri sobre quan l'acumulació de reserves en una donació la desnaturalitza i la converteix en un negoci mortis causa.
Aquest criteri té conseqüències directes per a assessors, notaris, famílies amb patrimoni immobiliari i qualsevol empresa o particular que utilitzi donacions amb reserves com a eina de planificació successòria.
Què estableix aquesta resolució?
El notari de Marbella va incloure en l'escritura de donació de nuda propietat de dos finques les següents tres cláusules de forma simultània:
- Reversió ad nutum o a voluntat del donant: el donant pot recuperar els béns donats en qualsevol moment, sense necessitat de justificar causa alguna (a l'empara de l'art. 641 del Codi Civil).
- Reserva de la facultat de disposar: el donant es reserva el dret a disposar dels béns donats, conforme a l'art. 639 del Codi Civil.
- Prohibició de disposar sense consentiment del donant: el donatari no pot enajenar ni gravar els béns sense l'autorització expresa del donant.
El registrador va calificar negativament l'escritura al entendre que l'acumulació d'aquestes tres cláusules priva el donatari de qualsevol dret real efectiu mentre viu el donant. En la pràctica, el donatari no pot usar, vendre ni gravar els béns, i el donant pot recuperar-los quan vulgui. Això, segons el registrador, converteix l'operació en una donació mortis causa, que ha de formalitzar-se com a llegat testamentari i no com a donació inter vivos.
El notari va recórrer al·legant que cada cláusula està individualment emparat pel Codi Civil i assenyalant incongruències en la calificació. La DGSJFP analitza si la validesa individual de cada cláusula és suficient o si la seva acumulació desnaturalitza el negoci jurídic.
Impacte econòmic i operatiu
Les conseqüències pràctiques d'aquest criteri són rellevants en diversos plans:
- Cost de la calificació negativa: una escritura rebutjada implica repetir el procés notarial, possibles modificacions del negoci jurídic, nous honoraris i demores en la transmissió del patrimoni.
- Risc de nul·litat del negoci: si una donació amb aquestes cláusules acumulades es califica com a mortis causa i no s'ha atorgat amb les formalitats testamentàries, el negoci pot ser ineficaç.
- Impacte fiscal: la calificació com a donació inter vivos o com a llegat té conseqüències fiscals diferents en l'Impost sobre Successions i Donacions, amb diferències que poden ser molt significatives en immobles d'alt valor com els habituals a Marbella.
- Planificació successòria bloquejada: les estructures de donació amb reserves són habituals en la transmissió de patrimoni immobiliari familiar. Aquest criteri obliga a revisar les cláusules abans de firmar.
La resolució és especialment rellevant en mercats d'immobles d'alt valor, on les donacions amb reserves s'usen freqüentment com a eina d'optimització fiscal i successòria.
A qui afecta?
- Donants que vulguin transmetre béns immobles en vida mantenint el control sobre ells.
- Donataris (fills, hereus, socis) que rebin béns amb cláusules restrictives acumulades.
- Notaris que hagin de redactar escritures de donació amb reserves: han de revisar la combinació de cláusules abans d'autoritzar.
- Registradors de la propietat que califiquin escritures amb aquestes característiques.
- Assessors fiscals i patrimonials que dissenyin estructures de transmissió de patrimoni immobiliari.
- Famílies amb patrimoni immobiliari d'alt valor, especialment en zones com Marbella on aquest tipus d'operacions són freqüents.
- Despatxos d'advocats especialitzats en dret successori i planificació patrimonial.
Exemple pràctic
Un pare vol donar al seu fill la nuda propietat de dos apartaments a Marbella, però desitja mantenir el control total mentre viu. El notari inclou en l'escritura les tres cláusules analitzades: reversió lliure (pot recuperar els pisos quan vulgui), reserva de disposició (pot vendre'ls ell mateix) i prohibició de disposar per al fill sense el seu consentiment.
El registrador de Marbella n.º 4 rebutja la inscripció: el fill no pot vendre, no pot gravar i el pare pot recuperar els béns en qualsevol moment sense causa. En la pràctica, el fill no té cap dret real efectiu mentre el pare viu. El registrador conclou que això és una donació mortis causa encoberta, que hauria d'haver-se formalitzat com a llegat en testament.
Resultat: l'escritura no s'inscriu, el pare ha de tornar al notari, replantejar l'estructura (per exemple, eliminant alguna de les cláusules o acudint directament a un testament amb llegat), i assumir els costos i demores del procés. Si l'operació tenia també una planificació fiscal associada, pot veure's afectada.
Què han de fer els afectats ara?
- Revisar escritures de donació pendents d'inscripció: si contenen les tres cláusules acumulades (reversió lliure + reserva de disposició + prohibició de disposar), consultar amb el notari abans de presentar-les al registre.
- Auditar estructures de donació ja firmades però no inscrites: verificar si poden ser objecte de calificació negativa amb aquest criteri i actuar abans de presentar-les.
- Valorar alternatives jurídiques: si l'objectiu és mantenir el control sobre els béns fins al falleciment, pot ser més adequat un llegat testamentari o una donació amb una sola cláusula de reserva, sense acumulació de les tres.
- Consultar l'impacte fiscal de la recalificació: si l'operació passa de donació inter vivos a mortis causa, el tractament en l'Impost sobre Successions i Donacions canvia. Revisar amb l'assessor fiscal.
- Actualitzar els models d'escritura en despatxos notarials i assessories: incorporar aquest criteri de la DGSJFP com a límit en el disseny de cláusules acumulades en donacions.
Preguntes freqüents
Quan pot el registrador rebutjar una escritura de donació?
El registrador pot calificar negativament una donació quan l'acumulació de cláusules —com reversió lliure, reserva de disposició i prohibició de disposar— priva el donatari de qualsevol dret real efectiu mentre viu el donant. En aquest cas, el registrador considera que el negoci és en realitat una donació mortis causa, que ha de formalitzar-se com a llegat testamentari i no com a donació inter vivos.
Quina diferència hi ha entre donació inter vivos i donació mortis causa?
La donació inter vivos transmet un dret real efectiu al donatari des del moment de la firma. La donació mortis causa només produeix efectes després del falleciment del donant i ha de formalitzar-se amb les solemnitats del testament (com un llegat). Si una donació inter vivos acumula tantes reserves que el donatari no té cap dret real mentre viu el donant, el registrador pot calificar-la com a mortis causa i rebutjar la seva inscripció.
Està prohibit incloure cláusules de reversió en una donació?
No. L'art. 641 del Codi Civil permet la reversió a voluntat del donant i l'art. 639 permet la reserva de la facultat de disposar. El problema no és cada cláusula individualment, sinó la seva acumulació juntament amb la prohibició de disposar sense consentiment del donant. La DGSJFP analitza si aquesta combinació desnaturalitza la donació inter vivos.
Quines conseqüències fiscals té que una donació es recalifiqui com a mortis causa?
La calificació com a donació inter vivos o com a llegat mortis causa té conseqüències diferents en l'Impost sobre Successions i Donacions. El tipus aplicable, les reduccions disponibles i el moment del devengo varien. En immobles d'alt valor —com els habituals a Marbella— la diferència pot ser molt significativa. És imprescindible revisar l'impacte amb l'assessor fiscal abans de firmar.
Què he de fer si tinc una escritura de donació amb aquestes cláusules acumulades?
Si l'escritura encara no s'ha presentat al registre, consulta amb el notari si la combinació de cláusules pot donar lloc a una calificació negativa conforme al criteri de la DGSJFP (Resolució de 19 de juny de 2026, BOE-A-2026-22031). Si l'objectiu és mantenir el control sobre els béns fins al falleciment, valora alternatives com el llegat testamentari o una donació amb una sola cláusula de reserva, sense acumulació de les tres.
Font oficial
Consultar normativa completa en font oficial
Avís: Aquest article té caràcter merament informatiu i no constitueix assessorament legal. Per a decisions específiques, consulti a un professional qualificat. Font: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-22031
