Datos clave
| Normativa | Resolución de 19 de junio de 2026, DGSJFP — Recurso contra calificación negativa del Registrador de la Propiedad de Marbella n.º 4 |
|---|---|
| Publicación BOE | 22 de octubre de 2026 |
| Entrada en vigor | No especificada |
| Afectados | Donantes, donatarios, notarios y registradores en escrituras de donación con cláusulas de reversión y reserva de disposición |
| Categoría | Inmobiliario / Planificación patrimonial y sucesoria |
| Referencia BOE | BOE-A-2026-22031 |
| Fincas afectadas | Dos inmuebles objeto de donación de nuda propiedad |
| Cláusulas analizadas | Reversión ad nutum (art. 641 CC), reserva de facultad de disponer (art. 639 CC) y prohibición de disponer sin consentimiento del donante |
Una escritura de donación de nuda propiedad otorgada en Marbella fue rechazada por el registrador de la propiedad n.º 4 al detectar que la suma de tres cláusulas vaciaba de contenido el derecho del donatario mientras viviera el donante. La Resolución de 19 de junio de 2026 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP), publicada en el BOE el 22 de octubre de 2026 con referencia BOE-A-2026-22031, fija el criterio sobre cuándo la acumulación de reservas en una donación la desnaturaliza y la convierte en un negocio mortis causa.
Este criterio tiene consecuencias directas para asesores, notarios, familias con patrimonio inmobiliario y cualquier empresa o particular que utilice donaciones con reservas como herramienta de planificación sucesoria.
¿Qué establece esta resolución?
El notario de Marbella incluyó en la escritura de donación de nuda propiedad de dos fincas las siguientes tres cláusulas de forma simultánea:
- Reversión ad nutum o a voluntad del donante: el donante puede recuperar los bienes donados en cualquier momento, sin necesidad de justificar causa alguna (al amparo del art. 641 del Código Civil).
- Reserva de la facultad de disponer: el donante se reserva el derecho a disponer de los bienes donados, conforme al art. 639 del Código Civil.
- Prohibición de disponer sin consentimiento del donante: el donatario no puede enajenar ni gravar los bienes sin la autorización expresa del donante.
El registrador calificó negativamente la escritura al entender que la acumulación de estas tres cláusulas priva al donatario de cualquier derecho real efectivo mientras viva el donante. En la práctica, el donatario no puede usar, vender ni gravar los bienes, y el donante puede recuperarlos cuando quiera. Eso, según el registrador, convierte la operación en una donación mortis causa, que debe formalizarse como legado testamentario y no como donación inter vivos.
El notario recurrió alegando que cada cláusula está individualmente amparada por el Código Civil y señalando incongruencias en la calificación. La DGSJFP analiza si la validez individual de cada cláusula es suficiente o si su acumulación desnaturaliza el negocio jurídico.
Impacto económico y operativo
Las consecuencias prácticas de este criterio son relevantes en varios planos:
- Coste de la calificación negativa: una escritura rechazada implica repetir el proceso notarial, posibles modificaciones del negocio jurídico, nuevos honorarios y demoras en la transmisión del patrimonio.
- Riesgo de nulidad del negocio: si una donación con estas cláusulas acumuladas se califica como mortis causa y no se ha otorgado con las formalidades testamentarias, el negocio puede ser ineficaz.
- Impacto fiscal: la calificación como donación inter vivos o como legado tiene consecuencias fiscales distintas en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, con diferencias que pueden ser muy significativas en inmuebles de alto valor como los habituales en Marbella.
- Planificación sucesoria bloqueada: las estructuras de donación con reservas son habituales en la transmisión de patrimonio inmobiliario familiar. Este criterio obliga a revisar las cláusulas antes de firmar.
La resolución es especialmente relevante en mercados de inmuebles de alto valor, donde las donaciones con reservas se usan frecuentemente como herramienta de optimización fiscal y sucesoria.
¿A quién afecta?
- Donantes que quieran transmitir bienes inmuebles en vida manteniendo el control sobre ellos.
- Donatarios (hijos, herederos, socios) que reciban bienes con cláusulas restrictivas acumuladas.
- Notarios que deban redactar escrituras de donación con reservas: deben revisar la combinación de cláusulas antes de autorizar.
- Registradores de la propiedad que califiquen escrituras con estas características.
- Asesores fiscales y patrimoniales que diseñen estructuras de transmisión de patrimonio inmobiliario.
- Familias con patrimonio inmobiliario de alto valor, especialmente en zonas como Marbella donde este tipo de operaciones son frecuentes.
- Despachos de abogados especializados en derecho sucesorio y planificación patrimonial.
Ejemplo práctico
Un padre quiere donar a su hijo la nuda propiedad de dos apartamentos en Marbella, pero desea mantener el control total mientras viva. El notario incluye en la escritura las tres cláusulas analizadas: reversión libre (puede recuperar los pisos cuando quiera), reserva de disposición (puede venderlos él mismo) y prohibición de disponer para el hijo sin su consentimiento.
El registrador de Marbella n.º 4 rechaza la inscripción: el hijo no puede vender, no puede gravar y el padre puede recuperar los bienes en cualquier momento sin causa. En la práctica, el hijo no tiene ningún derecho real efectivo mientras el padre viva. El registrador concluye que esto es una donación mortis causa encubierta, que debería haberse formalizado como legado en testamento.
Resultado: la escritura no se inscribe, el padre debe volver al notario, replantear la estructura (por ejemplo, eliminando alguna de las cláusulas o acudiendo directamente a un testamento con legado), y asumir los costes y demoras del proceso. Si la operación tenía también una planificación fiscal asociada, puede verse afectada.
¿Qué deben hacer los afectados ahora?
- Revisar escrituras de donación pendientes de inscripción: si contienen las tres cláusulas acumuladas (reversión libre + reserva de disposición + prohibición de disponer), consultar con el notario antes de presentarlas al registro.
- Auditar estructuras de donación ya firmadas pero no inscritas: verificar si pueden ser objeto de calificación negativa con este criterio y actuar antes de presentarlas.
- Valorar alternativas jurídicas: si el objetivo es mantener el control sobre los bienes hasta el fallecimiento, puede ser más adecuado un legado testamentario o una donación con una sola cláusula de reserva, sin acumulación de las tres.
- Consultar el impacto fiscal de la recalificación: si la operación pasa de donación inter vivos a mortis causa, el tratamiento en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones cambia. Revisar con el asesor fiscal.
- Actualizar los modelos de escritura en despachos notariales y asesorías: incorporar este criterio de la DGSJFP como límite en el diseño de cláusulas acumuladas en donaciones.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo puede el registrador rechazar una escritura de donación?
El registrador puede calificar negativamente una donación cuando la acumulación de cláusulas —como reversión libre, reserva de disposición y prohibición de disponer— priva al donatario de cualquier derecho real efectivo mientras vive el donante. En ese caso, el registrador considera que el negocio es en realidad una donación mortis causa, que debe formalizarse como legado testamentario y no como donación inter vivos.
¿Qué diferencia hay entre donación inter vivos y donación mortis causa?
La donación inter vivos transmite un derecho real efectivo al donatario desde el momento de la firma. La donación mortis causa solo produce efectos tras el fallecimiento del donante y debe formalizarse con las solemnidades del testamento (como un legado). Si una donación inter vivos acumula tantas reservas que el donatario no tiene ningún derecho real mientras vive el donante, el registrador puede calificarla como mortis causa y rechazar su inscripción.
¿Está prohibido incluir cláusulas de reversión en una donación?
No. El art. 641 del Código Civil permite la reversión a voluntad del donante y el art. 639 permite la reserva de la facultad de disponer. El problema no es cada cláusula individualmente, sino su acumulación junto con la prohibición de disponer sin consentimiento del donante. La DGSJFP analiza si esa combinación desnaturaliza la donación inter vivos.
¿Qué consecuencias fiscales tiene que una donación se recalifique como mortis causa?
La calificación como donación inter vivos o como legado mortis causa tiene consecuencias distintas en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. El tipo aplicable, las reducciones disponibles y el momento del devengo varían. En inmuebles de alto valor —como los habituales en Marbella— la diferencia puede ser muy significativa. Es imprescindible revisar el impacto con el asesor fiscal antes de firmar.
¿Qué debo hacer si tengo una escritura de donación con estas cláusulas acumuladas?
Si la escritura aún no se ha presentado al registro, consulta con el notario si la combinación de cláusulas puede dar lugar a una calificación negativa conforme al criterio de la DGSJFP (Resolución de 19 de junio de 2026, BOE-A-2026-22031). Si el objetivo es mantener el control sobre los bienes hasta el fallecimiento, valora alternativas como el legado testamentario o una donación con una sola cláusula de reserva, sin acumulación de las tres.
Fuente oficial
Consultar normativa completa en fuente oficial
Aviso: Este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento legal. Para decisiones específicas, consulte a un profesional cualificado. Fuente: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-22031
