Dades clau
| Normativa | Resolució de 4 de maig de 2026, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública |
|---|---|
| Publicació | 10 d'agost de 2026 |
| Entrada en vigor | No especificada |
| Afectats | Empreses en concurs d'acreditors que transmeten immobles i els seus compradors |
| Categoria | Immobiliari / Concurs d'Acreditors |
| Cas resolt | Recurs de Inmogestión Económica, S.L. contra el Registrador de la Propietat de Badajoz n.º 3 |
| Via de cancel·lació vàlida | Manament judicial del Jutjat de lo Mercantil |
Comprar un local o nau a una empresa en concurs pot semblar una oportunitat. Però la Resolució de 4 de maig de 2026 de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública deixa clar que aquesta operació arrossega conseqüències registrals que molts compradors no anticipen: el registrador inscriurà de manera d'ofici les circumstàncies concursals del venedor, i aquestes inscripcions només desapareixen per ordre judicial.
El cas concret el protagonitza Inmogestión Económica, S.L., que va adquirir un local a Badajoz a una societat en concurs d'acreditors. El Registrador de la Propietat de Badajoz n.º 3 va inscriure de manera d'ofici tres circumstàncies concursals de la transmitent: la declaració de concurs, l'obertura de la fase de liquidació i l'aprovació del pla de liquidació. La compradora va recórrer al·legant que aquestes inscripcions no havien estat sol·licitades i no constituïen càrregues reals enfront del nou titular. La Direcció General va desestimar el recurs.
Què estableix aquesta normativa?
La resolució fixa dos principis que afecten directament qualsevol operació de compravenda d'immobles en situació concursal:
- El registrador pot i ha d'inscriure de manera d'ofici les circumstàncies concursals quan la documentació concursal està incorporada a l'escriptura de transmissió. Aquesta documentació és necessària per acreditar la legitimació del disponible en situació concursal, és a dir, per demostrar que el venedor té capacitat legal per vendre en aquest moment.
- Els asientos registrals ja practicats queden sota la salvaguarda dels tribunals i no poden cancel·lar-se per via de recurs governatiu (administratiu). Per cancel·lar-los es requereix un manament judicial expedit pel Jutjat de lo Mercantil competent.
En la pràctica, això significa que el recurs davant la Direcció General de Seguretat Jurídica no és la via correcta per eliminar aquests asientos. El comprador que vulgui netejar l'historial registral de la seva finca ha d'acudir al jutjat que tramita el concurs.
| Circumstància concursal inscrita de manera d'ofici | Qui la inscriu | Com es cancel·la |
|---|---|---|
| Declaració de concurs | Registrador de la Propietat (de manera d'ofici) | Manament del Jutjat de lo Mercantil |
| Obertura de la fase de liquidació | Registrador de la Propietat (de manera d'ofici) | Manament del Jutjat de lo Mercantil |
| Aprovació del pla de liquidació | Registrador de la Propietat (de manera d'ofici) | Manament del Jutjat de lo Mercantil |
Impacte econòmic i operatiu
L'impacte no és una multa ni una taxa: és un risc de bloqueig operatiu sobre l'immoble adquirit. Mentre els asientos concursals figuren en el registre, qualsevol operació posterior sobre la finca (refinanciació, venda, hipoteca) pot complicar-se o ralentitzar-se, ja que els tercers veuran aquestes inscripcions i poden exigir aclariments o garanties addicionals.
El cost real per a l'empresa compradora inclou:
- Honoraris d'advocat especialitzat en dret concursal per sol·licitar el manament judicial al Jutjat de lo Mercantil.
- Taxes judicials i costos del procediment davant el jutjat.
- Temps d'espera fins a obtenir el manament, que pot prolongar-se diversos mesos depenent de la càrrega del jutjat.
- Possible paralització d'operacions sobre l'immoble durant aquest període.
Intentar la via del recurs governatiu, com va fer Inmogestión Económica, S.L., suposa a més perdre temps i recursos en un procediment que la Direcció General desestimará, segons confirma aquesta resolució.
A qui afecta?
- Empreses i fons que compren actius immobiliaris a societats en concurs d'acreditors, especialment en processos de liquidació.
- Administradors concursals que gestionen la venda d'immobles en la fase de liquidació.
- Assessors jurídics i notaris que intervenen en escriptures de transmissió on el venedor està en concurs.
- Entitats financeres que financen l'adquisició d'immobles procedents de concursos.
- Inversors immobiliaris que adquireixen locals, naus u oficines en processos concursals.
Exemple pràctic
El cas resolt per la Direcció General és en si mateix l'exemple més il·lustratiu: Inmogestión Económica, S.L. compra un local comercial a Badajoz a una societat que ja es troba en concurs d'acreditors, en fase de liquidació. L'escriptura de compravenda incorpora la documentació concursal del venedor (declaració de concurs, obertura de liquidació i pla de liquidació aprovat), que és imprescindible per acreditar que el venedor pot transmetre válidament el bé.
El Registrador de la Propietat de Badajoz n.º 3 inscriu aquestes tres circumstàncies concursals de manera d'ofici com a asientos previs a la transmissió. Inmogestión Económica, S.L. recorre davant la Direcció General al·legant que no va sol·licitar aquestes inscripcions i que no són càrregues reals enfront d'ella com a nou titular. La Direcció General desestima el recurs: els asientos ja estan practicats, estan sota la protecció dels tribunals, i només el Jutjat de lo Mercantil pot ordenar la seva cancel·lació mitjançant manament judicial.
Resultat: la compradora ha d'iniciar un procediment davant el jutjat concursal per netejar el registre, amb el cost i el temps que això comporta, quelcom que podria haberse anticipat abans de firmar l'escriptura.
Què han de fer les empreses ara?
- Abans de firmar: Si vas a comprar un immoble a una empresa en concurs, revisa amb el teu assessor jurídic quines circumstàncies concursals consten en l'escriptura. Tot el que figuri en la documentació concursal incorporada pot ser inscrit de manera d'ofici pel registrador.
- Negocia amb l'administrador concursal: Sol·licita que, com a part de l'operació, es tramiti simultàniament el manament judicial de cancel·lació dels asientos concursals davant el Jutjat de lo Mercantil. És més eficient fer-ho en el marc del propi concurs que després com a comprador.
- No recorris per via governativa: Si els asientos ja estan practicats, un recurs davant la Direcció General de Seguretat Jurídica serà desestimado, segons confirma aquesta resolució. L'única via vàlida és el manament judicial del Jutjat de lo Mercantil.
- Acudeix al Jutjat de lo Mercantil: Si ja vas comprar i els asientos estan inscrits, encarrega a un advocat especialitzat en dret concursal la sol·licitud del manament de cancel·lació davant el jutjat que tramita el concurs del venedor.
- Informa la teva entitat financera: Si tens o vas a sol·licitar financiació sobre l'immoble, comunica la situació registral i el pla de cancel·lació per evitar bloqueigs en l'operació creditícia.
Preguntes freqüents
Pot el registrador inscriure de manera d'ofici les circumstàncies concursals sense que jo ho sol·liciti?
Sí. Segons aquesta resolució, el registrador va actuar correctament al inscriure de manera d'ofici la declaració de concurs, l'obertura de la fase de liquidació i el pla de liquidació del venedor, perquè aquesta documentació estava incorporada a l'escriptura i era necessària per acreditar la legitimació del disponible en situació concursal. No és necessari que el comprador ho sol·liciti.
Com es cancel·len els asientos concursals ja inscrits en el registre?
Només mitjançant manament judicial expedit pel Jutjat de lo Mercantil que tramita el concurs. Un recurs governatiu davant la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública no és la via vàlida: aquesta resolució confirma que els asientos ja practicats queden sota la salvaguarda dels tribunals i no poden cancel·lar-se per aquesta via.
Què passa si recurro davant la Direcció General de Seguretat Jurídica per cancel·lar els asientos?
El recurs serà desestimado, tal i com va ocórrer en el cas de Inmogestión Económica, S.L. contra el Registrador de la Propietat de Badajoz n.º 3. Perdràs temps i recursos. La via correcta és acudir al Jutjat de lo Mercantil per obtenir el manament de cancel·lació.
Els asientos concursals inscrits són càrregues reals que em afecten com a comprador?
La compradora en aquest cas va al·legar precisament que no eren càrregues reals enfront del nou titular. La Direcció General no va entrar a valorar aquest fons perquè el recurs governatiu no és la via per cancel·lar asientos ja practicats. Per resoldre aquesta qüestió de fons, ha de plantejar-se davant el Jutjat de lo Mercantil.
Com puc evitar aquest problema abans de comprar un immoble en concurs?
Revisa amb el teu assessor jurídic la documentació concursal que s'incorporarà a l'escriptura abans de firmar. Negocia amb l'administrador concursal que es tramiti el manament de cancel·lació dels asientos concursals davant el Jutjat de lo Mercantil com a part de l'operació, de forma simultània o immediatament posterior a la transmissió.
Font oficial
Consulta la normativa completa en font oficial
Avís: Aquest article té caràcter merament informatiu i no constitueix assessorament legal. Per a decisions específiques, consulta a un professional qualificat. Font: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-17467