Fotovoltaiques: inscriure arrendament de part de finca sense georreferenciació

Dades clau

Els promotors de plantes fotovoltaiques que arrenden terrenys agrícoles per instal·lar plaques solars s'enfrontaven a un bloqueig registral recurrent: el registrador exigia la georreferenciació de la porció de finca arrendada com a condició per inscriure el dret. La Resolució de 18 de desembre de 2025 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) tanca aquesta via de denegació de forma expressa i vinculant per a tots els registradors.

El cas concret que origina la resolució és la negativa del registrador de la propietat de Mula a inscriure un dret d'arrendament sobre part d'una finca amb destinació a la construcció d'una planta fotovoltaica, al·legant la manca de coordenades georreferenciades de la porció afectada. La DGSJFP estima el recurs i obliga a practicar la inscripció.

Què estableix aquesta normativa?

La resolució estableix una distinció tècnica amb conseqüències pràctiques molt rellevants: la georreferenciació no és un requisit universal per accedir al Registre de la Propietat. La seva exigència està limitada a supòsits concrets.

Per inscriure un arrendament sobre una porció de finca, la DGSJFP conclou que n'hi ha prou amb una descripció suficient de la part afectada. No es requereixen coordenades georreferenciades. Aquesta interpretació és vinculant per als registradors de la propietat a tot Espanya.

Impacte econòmic i operatiu

L'impacte no es mesura en una xifra única, sinó en l'eliminació d'un cost d'oportunitat i d'un risc de projecte que afectava directament la viabilitat financera de les instal·lacions fotovoltaiques sobre sòl arrendat.

• Finançament desbloquejat: Els bancs i fons que financen projectes fotovoltaics exigeixen habitualment que el dret sobre el sòl estigui inscrit al Registre de la Propietat. La impossibilitat d'inscriure l'arrendament per manca de georreferenciació bloquejava o encaría el finançament.
• Seguretat jurídica reforçada: La inscripció registral de l'arrendament protegeix el promotor davant de tercers adquirents de la finca i davant de càrregues posteriors. Sense inscripció, l'arrendatari queda en una posició jurídica més feble.
• Reducció de costos i terminis: Obtenir la georreferenciació d'una porció de finca requereix la intervenció d'un tècnic, l'elaboració d'un informe de validació cadastral i, en ocasions, un expedient de coordinació amb el Cadastre. Eliminar aquest requisit suposa un estalvi directe en honoraris tècnics i en temps de tramitació.
• Impacte en el pipeline de projectes: Molts projectes fotovoltaics en fase de desenvolupament o finançament que estaven bloquejats per aquest motiu poden ara avançar sense necessitat de subsanar la georreferenciació.

A qui afecta?

• Promotors de plantes fotovoltaiques que han signat o van a signar contractes d'arrendament sobre part de finques rústiques per instal·lar plaques solars.
• Propietaris de finques rústiques que arrenden una porció del seu terreny a promotors d'energies renovables i necessiten que aquest arrendament quedi inscrit per garantir la seva posició jurídica.
• Entitats financeres i fons d'inversió que financen projectes fotovoltaics i condicionen el finançament a la inscripció registral del dret sobre el sòl.
• Registradors de la propietat a tot Espanya, que queden vinculats per la doctrina de la DGSJFP i no poden denegar la inscripció per aquest motiu.
• Advocats, notaris i assessors jurídics que tramiten operacions d'arrendament de sòl per a energies renovables.

Exemple pràctic

Un promotor fotovoltaic signa un contracte d'arrendament amb un agricultor de la Región de Murcia sobre 15 hectàrees d'una finca rústica de 40 hectàrees, per instal·lar una planta solar de 8 MW. El contracte s'eleva a escriptura pública i es presenta al Registre de la Propietat per a la seva inscripció.

El registrador denega la inscripció al·legant que no s'han aportat les coordenades georreferenciades de les 15 hectàrees arrendades dins de la finca matriu.

Després de la Resolució de la DGSJFP de 18 de desembre de 2025, el promotor pot recórrer aquesta qualificació negativa i exigir la inscripció aportant únicament una descripció suficient de la porció arrendada (superfície, llindars, ubicació dins de la finca). El registrador està obligat a practicar la inscripció sense poder exigir la georreferenciació com a requisit previ.

Amb l'arrendament inscrit, el promotor pot presentar el títol registral al seu banc finançador i desbloquejar el finançament del projecte.

Què han de fer les empreses ara?

1. Revisar els expedients bloquejats: Identificar si hi ha contractes d'arrendament sobre part de finca per a projectes fotovoltaics que hagin estat denegats pel Registre de la Propietat per manca de georreferenciació.
2. Interposar recurs o nova presentació: Si existeix una qualificació negativa per aquest motiu, presentar recurs davant la DGSJFP o, si el registrador manté el seu criteri, sol·licitar nova qualificació aportant la Resolució de 18 de desembre de 2025 com a fonament.
3. Revisar els contractes en tramitació: Per als arrendaments que encara no s'han presentat al Registre, assegurar-se que l'escriptura inclou una descripció suficient de la porció arrendada (superfície, llindars, situació dins de la finca) sense necessitat de georreferenciació.
4. Comunicar el canvi als finançadors: Informar els bancs o fons que condicionaven el finançament a la inscripció registral que l'obstacle ha estat eliminat per resolució de la DGSJFP i que la inscripció és ara viable.
5. Actualitzar els models de contracte: Revisar amb l'equip legal els models estàndard d'arrendament de sòl per a fotovoltaiques, assegurant que la descripció de la porció arrendada sigui suficient per al Registre sense dependre de la georreferenciació.

Font oficial

Avís: Aquest article té caràcter merament informatiu i no constitueix assessorament legal. Per a decisions específiques, consulteu un professional qualificat. Font: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-6847