Datos clave
| Normativa | Resolución de 23 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública |
|---|---|
| Publicación | 24 de julio de 2026 |
| Entrada en vigor | No especificada |
| Afectados | Propietarios con edificaciones en subsuelo ajeno, notarios y registradores de la propiedad |
| Categoría | Inmobiliario |
| Fuente | BOE-A-2026-16134 |
| Órgano resolutor | Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) |
| Registro implicado | Registro de la Propiedad de Palma de Mallorca n.º 5 |
Si tienes una edificación que ocupa el subsuelo de una finca colindante y quieres regularizarla registralmente, la elección de la figura jurídica no es libre: el Registro puede rechazarla. La Resolución de 23 de abril de 2026 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) lo deja claro al resolver el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de Palma de Mallorca n.º 5.
El caso concreto: se intentó inscribir una servidumbre de medianería horizontal atípica para regularizar una construcción que invadía el subsuelo de una finca colindante. La registradora suspendió la inscripción argumentando que la figura adecuada era el derecho de subedificación previsto en el TRLS, no una servidumbre de creación convencional. La DGSJFP analiza el fondo del asunto y sienta doctrina sobre los límites de la autonomía de la voluntad en la configuración de derechos reales.
¿Qué establece esta normativa?
La resolución aborda tres cuestiones jurídicas con consecuencias prácticas directas:
| Cuestión | Posición de la registradora | Análisis de la DGSJFP |
|---|---|---|
| Figura jurídica para regularizar construcción en subsuelo ajeno | Debe usarse el derecho de subedificación del TRLS, no una servidumbre atípica | Analiza si el registrador puede imponer una figura concreta cuando existen alternativas tipificadas |
| Alcance del principio de numerus apertus | La autonomía de la voluntad tiene límites cuando existe una figura tipificada más adecuada | Examina los límites de la libertad de configuración de derechos reales |
| Distinción entre figuras jurídicas | Medianería, subedificación y construcción extralimitada son figuras distintas con regímenes propios | Delimita el ámbito de aplicación de cada figura |
El principio de numerus apertus permite crear derechos reales atípicos más allá de los expresamente regulados por ley. Sin embargo, este principio tiene límites: cuando el ordenamiento jurídico ya prevé una figura específica para una situación concreta, el Registro puede cuestionar la idoneidad de una figura alternativa de creación convencional.
En este caso, la construcción extralimitada en subsuelo ajeno tiene una regulación específica en el TRLS a través del derecho de subedificación, lo que pone en entredicho la validez registral de una servidumbre de medianería horizontal constituida para el mismo fin.
Impacto económico y operativo
Las consecuencias prácticas de esta resolución son inmediatas y afectan a operaciones ya en curso o planificadas:
- Operaciones bloqueadas: Cualquier escritura de servidumbre atípica para regularizar subsuelo ajeno puede quedar suspendida en el Registro, paralizando la operación inmobiliaria hasta que se subsane con la figura correcta.
- Coste de rectificación: Cambiar la figura jurídica implica otorgar una nueva escritura pública ante notario, con los costes de honorarios notariales, aranceles registrales y, en su caso, tributación adicional por el nuevo acto jurídico documentado.
- Riesgo de nulidad: Una inscripción obtenida con una figura jurídica inadecuada puede ser impugnada posteriormente, generando inseguridad jurídica sobre la titularidad y la transmisibilidad del inmueble.
- Impacto en financiación: Un inmueble con situación registral irregular o suspendida dificulta o impide obtener financiación hipotecaria sobre el bien.
- Retraso en transmisiones: La falta de inscripción registral complica la venta o transmisión del inmueble, ya que los compradores y sus financiadores exigen titularidad registral limpia.
¿A quién afecta?
- Propietarios de inmuebles cuya edificación ocupa total o parcialmente el subsuelo de una finca colindante, especialmente en zonas urbanas densas o en edificaciones antiguas.
- Promotores inmobiliarios que pretendan regularizar situaciones de extralimitación constructiva antes de transmitir o hipotecar el inmueble.
- Notarios que autoricen escrituras de constitución de derechos reales atípicos para regularizar construcciones en subsuelo ajeno: deben revisar si la figura elegida es la más adecuada según la doctrina de la DGSJFP.
- Registradores de la propiedad que califiquen este tipo de documentos: la resolución refuerza su facultad de cuestionar la idoneidad de la figura jurídica empleada.
- Abogados y asesores jurídicos que estructuren operaciones de regularización de edificaciones extralimitadas.
- Entidades financieras que analicen garantías hipotecarias sobre inmuebles con situaciones de subsuelo no regularizadas correctamente.
Ejemplo práctico
Un propietario en Palma de Mallorca detecta que el sótano de su edificio ocupa parcialmente el subsuelo de la finca colindante. Para regularizar la situación, acuerda con el vecino constituir una servidumbre de medianería horizontal ante notario, que se presenta al Registro de la Propiedad para su inscripción.
La registradora del Registro de la Propiedad de Palma de Mallorca n.º 5 suspende la inscripción porque considera que la figura adecuada para esta situación es el derecho de subedificación regulado en el TRLS, no una servidumbre atípica. El propietario recurre ante la DGSJFP, que analiza si el registrador puede imponer una figura jurídica concreta o si la autonomía de la voluntad permite optar por una servidumbre convencional.
El resultado: la DGSJFP entra a analizar los límites del principio de numerus apertus y la distinción entre medianería, subedificación y construcción extralimitada, sentando doctrina que afecta a todos los casos similares en España. Mientras no se resuelva con la figura adecuada, el inmueble permanece con su situación registral sin regularizar, bloqueando cualquier operación de venta o hipoteca que requiera inscripción limpia.
¿Qué deben hacer las empresas ahora?
- Auditar las edificaciones existentes: Revisar si alguna construcción propia ocupa el subsuelo de fincas colindantes, especialmente en edificios urbanos con sótanos o aparcamientos.
- Verificar la situación registral: Comprobar si la situación ya está regularizada registralmente y con qué figura jurídica, para evaluar si existe riesgo de impugnación.
- Consultar con notario especializado: Antes de otorgar cualquier escritura de regularización, confirmar que la figura elegida (servidumbre, derecho de subedificación u otra) es la adecuada según la doctrina de la DGSJFP y el TRLS.
- Evitar servidumbres atípicas sin análisis previo: No asumir que el principio de numerus apertus permite cualquier configuración: el Registro puede rechazarla si existe una figura tipificada más adecuada.
- Planificar el coste de regularización: Si se detecta una situación irregular, presupuestar los costes de escrituración, aranceles registrales e impuestos asociados a la figura jurídica correcta antes de iniciar el proceso.
- Informar a compradores y financiadores: Si existe una situación de subsuelo no regularizada, comunicarla en due diligence para evitar problemas posteriores en la transmisión o en la obtención de financiación hipotecaria.
Preguntas frecuentes
¿Puede el Registro rechazar una servidumbre atípica si existe una figura legal más adecuada?
Sí. Según la Resolución de 23 de abril de 2026 de la DGSJFP, el registrador puede suspender la inscripción de una servidumbre atípica cuando considera que existe una figura jurídica tipificada más adecuada para la situación concreta. En el caso analizado, la registradora de Palma de Mallorca n.º 5 suspendió la inscripción de una servidumbre de medianería horizontal porque entendió que la figura correcta era el derecho de subedificación regulado en el TRLS.
¿Qué es el derecho de subedificación y cuándo se aplica?
El derecho de subedificación es una figura tipificada en el Texto Refundido de la Ley del Suelo (TRLS) que permite regularizar situaciones en las que una construcción ocupa el subsuelo de una finca ajena. A diferencia de una servidumbre, tiene un régimen jurídico específico y predeterminado. La DGSJFP considera que cuando esta figura es aplicable, el principio de numerus apertus no ampara la sustitución por una servidumbre atípica de creación convencional.
¿Qué diferencia hay entre medianería, subedificación y construcción extralimitada?
Son tres figuras jurídicas distintas con regímenes propios. La medianería regula la propiedad compartida de elementos divisorios entre fincas. La subedificación es el derecho a construir o mantener una construcción bajo el suelo de finca ajena. La construcción extralimitada es la situación de hecho en que una edificación invade el subsuelo de una finca colindante sin título jurídico que lo ampare. La resolución de la DGSJFP analiza precisamente la distinción entre estas figuras para determinar cuál es la adecuada en cada caso.
¿Qué ocurre si se inscribe una servidumbre atípica en lugar del derecho de subedificación?
Si el Registro admite la inscripción con una figura inadecuada, existe riesgo de impugnación posterior de la inscripción, lo que genera inseguridad jurídica sobre la titularidad y la transmisibilidad del inmueble. Además, puede dificultar la obtención de financiación hipotecaria y complicar futuras transmisiones, ya que compradores y entidades financieras exigen una situación registral limpia y correctamente regularizada.
¿Qué debo hacer si tengo una construcción en el subsuelo de una finca colindante sin regularizar?
Lo primero es verificar la situación registral actual y consultar con un notario especializado en derecho inmobiliario antes de otorgar cualquier escritura de regularización. La figura jurídica a emplear (servidumbre, derecho de subedificación u otra) debe ser la adecuada según la doctrina de la DGSJFP y el TRLS. Una elección incorrecta puede resultar en la suspensión de la inscripción por el Registro, con los costes de rectificación que ello implica.
Fuente oficial
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Aviso: Este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento legal. Para decisiones específicas, consulte a un profesional cualificado. Fuente: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-16134