Dades clau
| Normativa | Resolució de 23 d'abril de 2026, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública |
|---|---|
| Publicació | 24 de juliol de 2026 |
| Entrada en vigor | No especificada |
| Afectats | Propietaris amb edificacions en subsòl aliè, notaris i registradors de la propietat |
| Categoria | Immobiliari |
| Font | BOE-A-2026-16134 |
| Òrgan resolutor | Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (DGSJFP) |
| Registre implicat | Registre de la Propietat de Palma de Mallorca n.º 5 |
Si tens una edificació que ocupa el subsòl d'una finca colindant i vols regularitzar-la registralment, l'elecció de la figura jurídica no és lliure: el Registre pot rebutjar-la. La Resolució de 23 d'abril de 2026 de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (DGSJFP) ho deixa clar en resoldre el recurs interposat contra la qualificació negativa de la registradora de Palma de Mallorca n.º 5.
El cas concret: es va intentar inscriure una servidumbre de mitjaneria horitzontal atípica per regularitzar una construcció que invadia el subsòl d'una finca colindant. La registradora va suspendre la inscripció argumentant que la figura adequada era el dret de subedificació previst en el TRLS, no una servidumbre de creació convencional. La DGSJFP analitza el fons de l'assumpte i estableix doctrina sobre els límits de l'autonomia de la voluntat en la configuració de drets reals.
Què estableix aquesta normativa?
La resolució aborda tres qüestions jurídiques amb conseqüències pràctiques directes:
| Qüestió | Posició de la registradora | Anàlisi de la DGSJFP |
|---|---|---|
| Figura jurídica per regularitzar construcció en subsòl aliè | Ha d'usar-se el dret de subedificació del TRLS, no una servidumbre atípica | Analitza si el registrador pot imposar una figura concreta quan existeixen alternatives tipificades |
| Abast del principi de numerus apertus | L'autonomia de la voluntat té límits quan existeix una figura tipificada més adequada | Examina els límits de la llibertat de configuració de drets reals |
| Distinció entre figures jurídiques | Mitjaneria, subedificació i construcció extralimitada són figures distintes amb règims propis | Delimita l'àmbit d'aplicació de cada figura |
El principi de numerus apertus permet crear drets reals atípics més enllà dels expressament regulats per llei. Tanmateix, aquest principi té límits: quan l'ordenament jurídic ja preveu una figura específica per a una situació concreta, el Registre pot qüestionar la idoneïtat d'una figura alternativa de creació convencional.
En aquest cas, la construcció extralimitada en subsòl aliè té una regulació específica en el TRLS a través del dret de subedificació, la qual cosa posa en entredit la validesa registral d'una servidumbre de mitjaneria horitzontal constituïda per al mateix fi.
Impacte econòmic i operatiu
Les conseqüències pràctiques d'aquesta resolució són immediates i afecten operacions ja en curs o planificades:
- Operacions bloquejades: Qualsevol escriptura de servidumbre atípica per regularitzar subsòl aliè pot quedar suspesa en el Registre, paralitzant l'operació immobiliària fins que es subsani amb la figura correcta.
- Cost de rectificació: Canviar la figura jurídica implica atorgar una nova escriptura pública davant notari, amb els costos d'honoraris notarials, aranzels registrals i, en el seu cas, tributació addicional per l'acte jurídic documentat nou.
- Risc de nul·litat: Una inscripció obtinguda amb una figura jurídica inadequada pot ser impugnada posteriorment, generant inseguretat jurídica sobre la titularitat i la transmissibilitat de l'immoble.
- Impacte en financiació: Un immoble amb situació registral irregular o suspesa dificulta o impedeix obtenir financiació hipotecària sobre el bé.
- Retard en transmissions: La manca d'inscripció registral complica la venda o transmissió de l'immoble, ja que els compradors i els seus financiadors exigeixen titularitat registral neta.
A qui afecta?
- Propietaris d'immobles l'edificació dels quals ocupa total o parcialment el subsòl d'una finca colindant, especialment en zones urbanes denses o en edificacions antigues.
- Promotors immobiliaris que pretengin regularitzar situacions d'extralimitació constructiva abans de transmetre o hipotecar l'immoble.
- Notaris que autoritzin escriptures de constitució de drets reals atípics per regularitzar construccions en subsòl aliè: han de revisar si la figura triada és la més adequada segons la doctrina de la DGSJFP.
- Registradors de la propietat que califiquin aquest tipus de documents: la resolució reforça la seva facultat de qüestionar la idoneïtat de la figura jurídica emprada.
- Advocats i assessors jurídics que estructurin operacions de regularització d'edificacions extralimitades.
- Entitats financeres que analitzin garanties hipotecàries sobre immobles amb situacions de subsòl no regularitzades correctament.
Exemple pràctic
Un propietari a Palma de Mallorca detecta que el sòtan del seu edifici ocupa parcialment el subsòl de la finca colindant. Per regularitzar la situació, acorda amb el veí constituir una servidumbre de mitjaneria horitzontal davant notari, que es presenta al Registre de la Propietat per a la seva inscripció.
La registradora del Registre de la Propietat de Palma de Mallorca n.º 5 suspèn la inscripció perquè considera que la figura adequada per a aquesta situació és el dret de subedificació regulat en el TRLS, no una servidumbre atípica. El propietari recorre davant la DGSJFP, que analitza si el registrador pot imposar una figura jurídica concreta o si l'autonomia de la voluntat permet optar per una servidumbre convencional.
El resultat: la DGSJFP entra a analitzar els límits del principi de numerus apertus i la distinció entre mitjaneria, subedificació i construcció extralimitada, establint doctrina que afecta tots els casos similars a Espanya. Mentre no es resolgui amb la figura adequada, l'immoble roman amb la seva situació registral sense regularitzar, bloquejant qualsevol operació de venda o hipoteca que requereixi inscripció neta.
Què han de fer les empreses ara?
- Auditar les edificacions existents: Revisar si alguna construcció pròpia ocupa el subsòl de fincas colindants, especialment en edificis urbans amb sòtans o aparcaments.
- Verificar la situació registral: Comprovar si la situació ja està regularitzada registralment i amb quina figura jurídica, per avaluar si existeix risc d'impugnació.
- Consultar amb notari especialitzat: Abans d'atorgar qualsevol escriptura de regularització, confirmar que la figura triada (servidumbre, dret de subedificació o altra) és l'adequada segons la doctrina de la DGSJFP i el TRLS.
- Evitar servidumbres atípiques sense anàlisi previ: No assumir que el principi de numerus apertus permet qualsevol configuració: el Registre pot rebutjar-la si existeix una figura tipificada més adequada.
- Planificar el cost de regularització: Si es detecta una situació irregular, pressupostar els costos d'escripturació, aranzels registrals i impostos associats a la figura jurídica correcta abans d'iniciar el procés.
- Informar a compradors i financiadors: Si existeix una situació de subsòl no regularitzada, comunicar-la en due diligence per evitar problemes posteriors en la transmissió o en l'obtenció de financiació hipotecària.
Preguntes freqüents
Pot el Registre rebutjar una servidumbre atípica si existeix una figura legal més adequada?
Sí. Segons la Resolució de 23 d'abril de 2026 de la DGSJFP, el registrador pot suspendre la inscripció d'una servidumbre atípica quan considera que existeix una figura jurídica tipificada més adequada per a la situació concreta. En el cas analitzat, la registradora de Palma de Mallorca n.º 5 va suspendre la inscripció d'una servidumbre de mitjaneria horitzontal perquè va entendre que la figura correcta era el dret de subedificació regulat en el TRLS.
Què és el dret de subedificació i quan s'aplica?
El dret de subedificació és una figura tipificada en el Text Refós de la Llei del Sòl (TRLS) que permet regularitzar situacions en les quals una construcció ocupa el subsòl d'una finca aliena. A diferència d'una servidumbre, té un règim jurídic específic i predeterminat. La DGSJFP considera que quan aquesta figura és aplicable, el principi de numerus apertus no ampara la substitució per una servidumbre atípica de creació convencional.
Quina diferència hi ha entre mitjaneria, subedificació i construcció extralimitada?
Són tres figures jurídiques distintes amb règims propis. La mitjaneria regula la propietat compartida d'elements divisoris entre fincas. La subedificació és el dret a construir o mantenir una construcció sota el sòl de finca aliena. La construcció extralimitada és la situació de fet en què una edificació invadeix el subsòl d'una finca colindant sense títol jurídic que l'ampari. La resolució de la DGSJFP analitza precisament la distinció entre aquestes figures per determinar quina és l'adequada en cada cas.
Què ocorre si s'inscriu una servidumbre atípica en lloc del dret de subedificació?
Si el Registre admet la inscripció amb una figura inadequada, existeix risc d'impugnació posterior de la inscripció, la qual cosa genera inseguretat jurídica sobre la titularitat i la transmissibilitat de l'immoble. A més, pot dificultar l'obtenció de financiació hipotecària i complicar futures transmissions, ja que compradors i entitats financeres exigeixen una situació registral neta i correctament regularitzada.
Què he de fer si tinc una construcció en el subsòl d'una finca colindant sense regularitzar?
El primer és verificar la situació registral actual i consultar amb un notari especialitzat en dret immobiliari abans d'atorgar qualsevol escriptura de regularització. La figura jurídica a emprar (servidumbre, dret de subedificació o altra) ha de ser l'adequada segons la doctrina de la DGSJFP i el TRLS. Una elecció incorrecta pot resultar en la suspensió de la inscripció pel Registre, amb els costos de rectificació que això implica.
Font oficial
Consulta la normativa completa a la font oficial
Avís: Aquest article té caràcter merament informatiu i no constitueix assessorament legal. Per a decisions específiques, consulta un professional qualificat. Font: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-16134