Opción de compra rechazada por encubrir préstamo: qué deben saber propietarios e inversores

Datos clave

Una opción de compra firmada ante notario puede ser rechazada en el Registro de la Propiedad si el registrador detecta que, en realidad, encubre un préstamo hipotecario. Eso es exactamente lo que ocurrió en El Campello, y la Resolución de 19 de marzo de 2026 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública lo confirma y refuerza como doctrina aplicable.

La resolución no es un caso aislado: establece criterios claros sobre qué indicios convierten una opción de compra en un pacto comisorio encubierto, con consecuencias directas para cualquier operación de financiación que use este instrumento como garantía.

¿Qué establece esta normativa?

El registrador de El Campello se negó a inscribir una escritura de opción de compra sobre una vivienda. Detectó tres indicios que, combinados, revelaban que la operación no era una opción de compra real, sino un préstamo hipotecario disfrazado:

• La prima de la opción coincidía exactamente con el principal del préstamo impagado. Es decir, el dinero que el optante entregó como «precio» de la opción era el mismo que el propietario debía por un préstamo anterior.
• El optante tenía poder irrevocable para fijar descuentos sobre el precio de ejercicio de forma unilateral. Podía determinar él solo cuánto pagaba al ejercer la opción, sin intervención del propietario.
• El optante podía ejercer la opción sin la intervención del concedente. El propietario quedaba completamente al margen de la ejecución del contrato.

Estos tres elementos vulneran el artículo 1256 del Código Civil, que prohíbe que el cumplimiento de un contrato quede al arbitrio de una sola parte. Además, constituyen lo que jurídicamente se denomina un pacto comisorio encubierto: el acreedor se queda con el bien del deudor si este no paga, algo que el ordenamiento español prohíbe expresamente.

La resolución también señala que, al tratarse en realidad de una operación de financiación, debería cumplir con:

• Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario — que regula los préstamos hipotecarios y protege al consumidor.
• Ley 2/2009 — que regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios.

El mensaje de fondo es claro: el registrador puede y debe calificar el negocio subyacente cuando existen indicios de simulación o fraude a normas imperativas de protección al consumidor. La forma notarial no blindan la operación frente al control registral.

Impacto económico y operativo

Para las empresas de inversión inmobiliaria que operan con estructuras de «sale and leaseback» o de financiación alternativa usando opciones de compra como garantía, esta resolución supone un riesgo operativo directo:

• Denegación de inscripción registral: sin inscripción, la opción no es oponible a terceros. El inversor pierde la protección jurídica que buscaba.
• Nulidad del negocio: si se acredita el pacto comisorio, el contrato puede declararse nulo, con la consiguiente obligación de restitución de prestaciones.
• Aplicación de la normativa de crédito inmobiliario: si la operación se recalifica como préstamo, el prestamista informal queda sujeto a la Ley 5/2019, con obligaciones de información precontractual, tasación, ficha europea de información normalizada (FEIN) y otras exigencias que, de no cumplirse, pueden acarrear la nulidad de la operación.
• Riesgo reputacional y regulatorio para notarios que autoricen escrituras con estas características sin advertir del riesgo de calificación negativa.

¿A quién afecta?

• Propietarios de viviendas con deudas que hayan firmado o estén considerando firmar una opción de compra a cambio de liquidez inmediata: deben saber que esta estructura puede ser nula y que no les protege frente a la pérdida de la vivienda si hay un pacto comisorio.
• Empresas de inversión inmobiliaria que usen opciones de compra como mecanismo de financiación o garantía: sus operaciones pueden quedar sin inscripción registral y ser declaradas nulas.
• Fondos y vehículos de inversión que adquieran carteras de este tipo de activos: el riesgo jurídico de las operaciones subyacentes puede contaminar la valoración de la cartera.
• Notarios que formalicen estas escrituras: la resolución refuerza su deber de advertencia y la posibilidad de que el registrador rechace lo que ellos han autorizado.
• Asesores jurídicos y financieros que estructuren operaciones de financiación alternativa sobre inmuebles residenciales.

Ejemplo práctico

Un propietario tiene una deuda de 80.000 € con una entidad informal. Para «saldarla», firma una escritura de opción de compra sobre su vivienda habitual. El optante paga 80.000 € como prima de la opción — exactamente el importe de la deuda. Además, el contrato le otorga poder irrevocable para fijar descuentos sobre el precio final de ejercicio y para ejercer la opción sin que el propietario tenga que comparecer.

Cuando el optante presenta la escritura en el Registro de la Propiedad, el registrador detecta los tres indicios descritos en la resolución: coincidencia de la prima con el principal de la deuda, poder unilateral de fijación de precio y ejercicio sin intervención del concedente. Aplica la doctrina de la Resolución de 19 de marzo de 2026 y deniega la inscripción.

El inversor ha desembolsado 80.000 € sin obtener la protección registral que buscaba. El propietario, por su parte, puede impugnar el contrato alegando pacto comisorio encubierto y solicitar la restitución de la vivienda.

¿Qué deben hacer las empresas ahora?

1. Auditar las operaciones vigentes: revisar todas las opciones de compra sobre viviendas en cartera y verificar si presentan los tres indicios identificados en la resolución (coincidencia de prima con deuda, poder unilateral de precio, ejercicio sin intervención del concedente).
2. Evaluar el riesgo de recalificación: si alguna operación puede ser recalificada como préstamo hipotecario, analizar si cumple con la Ley 5/2019 y la Ley 2/2009. Si no cumple, el riesgo de nulidad es real.
3. Rediseñar las estructuras contractuales: las opciones de compra usadas como garantía deben estructurarse de forma que el precio sea determinado de forma objetiva y bilateral, y que el concedente tenga intervención efectiva en el ejercicio.
4. Consultar con el registrador antes de firmar: en operaciones complejas, una consulta previa al registro puede evitar la denegación de inscripción y los costes asociados.
5. Informar a los propietarios afectados: los propietarios que hayan firmado este tipo de contratos deben conocer sus derechos, incluida la posibilidad de impugnar el contrato por pacto comisorio encubierto.

Fuente oficial

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Aviso: Este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento legal. Para decisiones específicas, consulte a un profesional cualificado. Fuente: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-14306