Datos clave
| Normativa | Resolución de 16 de junio de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) |
|---|---|
| Publicación | 21 de octubre de 2026 |
| Entrada en vigor | No especificada |
| Afectados | Propietarios, promotores, constructoras, notarios y registradores ante transmisiones inmobiliarias con contraprestaciones atípicas |
| Categoría | Inmobiliario — Registro de la Propiedad |
| Referencia BOE | BOE-A-2026-21919 |
| Registrador recurrido | Registrador de la Propiedad de Santa Fe n.º 2 |
| Artículos citados | Art. 1538 Código Civil (permuta), Art. 1255 Código Civil (autonomía de la voluntad) |
Un propietario que entrega un solar a cambio de que el otro contratante ejecute obras de demolición y construcción puede inscribir esa operación en el Registro de la Propiedad. El registrador de Santa Fe n.º 2 suspendió la inscripción de exactamente este tipo de escritura, argumentando que no era una permuta técnica según el artículo 1538 del Código Civil, ya que la contraprestación era una obligación de hacer y no de dar un bien. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) ha estimado el recurso y ha revocado esa calificación en su resolución de 16 de junio de 2026, publicada en el BOE el 21 de octubre de 2026.
El criterio es claro: la función calificadora del registrador no puede basarse en el nomen iuris del contrato, sino en la causa real y la suficiencia del título. Si el negocio está bien determinado, la atipicidad no es obstáculo para la inscripción.
¿Qué establece esta resolución?
La resolución aborda una cuestión práctica muy frecuente en el sector inmobiliario: las operaciones en las que un propietario transmite un inmueble a cambio de que la otra parte realice obras sobre ese u otro inmueble. El debate jurídico gira en torno a si este tipo de contrato puede inscribirse en el Registro de la Propiedad.
La DGSJFP establece los siguientes criterios:
- La calificación registral no puede limitarse al nombre del contrato. El registrador debe analizar la causa real y la suficiencia del título, no limitarse a comprobar si el contrato encaja en una figura típica del Código Civil.
- La atipicidad no equivale a ininscribibilidad. Un negocio oneroso traslativo puede ser inscribible aunque no sea una permuta en sentido estricto del artículo 1538 CC.
- El contrato puede reconducirse a figuras admitidas. La DGSJFP señala expresamente que este tipo de operación puede calificarse como dación en pago o negocio solutorio atípico, ambas amparadas por el principio de autonomía de la voluntad del artículo 1255 del Código Civil.
- Requisitos para la inscripción. El negocio debe estar perfectamente determinado en cuatro elementos: partes intervinientes, inmueble objeto de transmisión, prestaciones de cada parte y equivalencia de valor entre ellas.
| Elemento | Posición del registrador (suspendida) | Criterio DGSJFP (estimado) |
|---|---|---|
| Calificación del contrato | No es permuta técnica (art. 1538 CC) porque la contraprestación es una obligación de hacer | La calificación debe atender a la causa real, no al nomen iuris |
| Inscribibilidad | Suspendida por atipicidad | La atipicidad no impide la inscripción si el negocio está bien determinado |
| Figura jurídica aplicable | No identificada (motivo de suspensión) | Dación en pago o negocio solutorio atípico (art. 1255 CC) |
| Requisito clave | Encaje en figura típica del CC | Determinación de partes, inmueble, prestaciones y equivalencia de valor |
Impacto económico y operativo
Esta resolución tiene un impacto directo en la viabilidad de operaciones inmobiliarias que combinan transmisión de suelo con ejecución de obras. Estas estructuras son habituales en:
- Operaciones de suelo a cambio de obra (el propietario entrega el solar y recibe unidades construidas o la ejecución de obras en otro inmueble).
- Acuerdos de rehabilitación a cambio de transmisión de parte del inmueble rehabilitado.
- Operaciones de demolición y nueva construcción en las que el propietario cede el solar a cambio de que el promotor ejecute las obras.
Hasta ahora, la incertidumbre sobre la inscribibilidad de estos contratos generaba un riesgo operativo relevante: si el registrador suspendía la inscripción, la operación quedaba paralizada, con los costes de notaría, gestión y financiación ya incurridos. Esta resolución elimina ese riesgo, siempre que la escritura esté correctamente redactada con los cuatro elementos exigidos.
El coste de una calificación negativa no es solo el tiempo perdido: implica recursos de alzada, posibles modificaciones de la escritura, nuevos honorarios notariales y, en el peor caso, la frustración de la operación. La doctrina fijada por la DGSJFP reduce significativamente ese riesgo.
¿A quién afecta?
- Propietarios de inmuebles que quieran transmitir suelo o edificios a cambio de la ejecución de obras por parte del adquirente.
- Promotores y constructoras que estructuren operaciones de adquisición de suelo mediante contraprestaciones en especie o en obra.
- Notarios que autoricen escrituras de este tipo y deban redactarlas con los requisitos exigidos por la DGSJFP para garantizar la inscripción.
- Registradores de la Propiedad, que quedan vinculados por esta doctrina y no pueden suspender inscripciones por el mero hecho de que la contraprestación sea una obligación de hacer.
- Asesores jurídicos y fiscales que estructuren operaciones inmobiliarias complejas con contraprestaciones no dinerarias.
- Entidades financieras que financien operaciones sobre inmuebles cuya transmisión se articule mediante este tipo de contratos.
Ejemplo práctico
Una empresa propietaria de un solar en Santa Fe acuerda con una promotora la siguiente operación: la empresa transmite el solar a la promotora, y esta se compromete a ejecutar obras de demolición del edificio existente y construcción de uno nuevo, entregando a la empresa propietaria original determinadas unidades del edificio resultante.
El notario autoriza la escritura calificándola como permuta. El registrador de Santa Fe n.º 2 suspende la inscripción argumentando que no es una permuta técnica según el artículo 1538 del Código Civil, porque la contraprestación de la promotora es una obligación de hacer (ejecutar las obras), no una obligación de dar un bien.
Tras el recurso, la DGSJFP estima el recurso y ordena la inscripción. El argumento: la escritura identifica correctamente las partes, el inmueble transmitido, las prestaciones de cada parte (transmisión del solar vs. ejecución de obras y entrega de unidades) y la equivalencia de valor entre ellas. El contrato puede reconducirse a negocio solutorio atípico amparado por el artículo 1255 CC. La atipicidad no impide la inscripción.
¿Qué deben hacer las empresas ahora?
- Revisar operaciones pendientes de inscripción. Si tienes una escritura de transmisión inmobiliaria con contraprestación en obras que haya sido suspendida por el registrador, esta resolución de la DGSJFP es el argumento para interponer recurso de alzada o solicitar nueva calificación.
- Asegurarse de que la escritura recoge los cuatro elementos exigidos. Antes de firmar, verificar con el notario que constan expresamente: identidad de las partes, descripción del inmueble, detalle de las prestaciones de cada parte (incluidas las obras) y la equivalencia de valor entre ellas.
- Informar al notario de esta doctrina. Solicitar que la escritura haga referencia expresa a la figura de negocio solutorio atípico o dación en pago, y cite el artículo 1255 del Código Civil, para facilitar la calificación registral.
- Consultar con el registrador antes de firmar. En operaciones de cierta envergadura, una consulta previa al registrador competente puede evitar sorpresas y costes innecesarios.
- Revisar la estructura fiscal de la operación. Una transmisión inmobiliaria con contraprestación en obras tiene implicaciones en ITP, IVA e IRPF que deben analizarse con un asesor fiscal antes de cerrar la operación.
Preguntas frecuentes
¿Puede el Registro de la Propiedad rechazar una permuta cuya contraprestación son obras?
No. La DGSJFP, en resolución de 16 de junio de 2026, ha establecido que la atipicidad del contrato no equivale a ininscribibilidad registral. Si el negocio oneroso traslativo está perfectamente determinado —partes, inmueble, prestaciones y equivalencia de valor—, el registrador no puede suspender la inscripción por el mero hecho de que la contraprestación sea una obligación de hacer (obras) en lugar de una obligación de dar un bien.
¿Qué argumentó el registrador de Santa Fe para suspender la inscripción?
El registrador de Santa Fe n.º 2 argumentó que el contrato no era una permuta técnica según el artículo 1538 del Código Civil, ya que la prestación era una obligación de hacer (obras de demolición y construcción) y no una obligación de dar un bien. La DGSJFP estimó el recurso y revocó esa calificación.
¿Qué figuras jurídicas amparan este tipo de contratos atípicos?
La DGSJFP señala que el contrato puede reconducirse a dación en pago o negocio solutorio atípico, figuras admitidas por el principio de autonomía de la voluntad recogido en el artículo 1255 del Código Civil. La función calificadora del registrador no puede basarse solo en el nomen iuris, sino en la causa real y la suficiencia del título.
¿Qué requisitos debe cumplir el contrato para ser inscribible aunque sea atípico?
Según la resolución de la DGSJFP, el negocio debe estar perfectamente determinado en cuatro elementos: las partes intervinientes, el inmueble objeto de transmisión, las prestaciones de cada parte y la equivalencia de valor entre ellas. Si estos elementos constan en la escritura, la atipicidad no impide la inscripción.
¿A quién afecta esta resolución de la DGSJFP?
Afecta directamente a propietarios de inmuebles que quieran transmitirlos a cambio de obras, a promotores y constructoras que utilicen este tipo de contraprestaciones, y a notarios y registradores que deban calificar e inscribir estas operaciones. Es especialmente relevante en operaciones de suelo a cambio de obra o rehabilitación.
Fuente oficial
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Aviso: Este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento legal. Para decisiones específicas, consulte a un profesional cualificado. Fuente: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-21919
