Dades clau
| Normativa | Resolució de 16 de juny de 2026, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (DGSJFP) |
|---|---|
| Publicació | 21 d'octubre de 2026 |
| Entrada en vigor | No especificada |
| Afectats | Propietaris, promotors, constructores, notaris i registradors davant transmissions immobiliàries amb contraprestacions atípiques |
| Categoria | Immobiliari — Registre de la Propietat |
| Referència BOE | BOE-A-2026-21919 |
| Registrador recorregut | Registrador de la Propietat de Santa Fe n.º 2 |
| Articles citats | Art. 1538 Codi Civil (permuta), Art. 1255 Codi Civil (autonomia de la voluntat) |
Un propietari que entrega un solar a canvi que l'altre contratant executi obres de demolició i construcció pot inscriure aquesta operació en el Registre de la Propietat. El registrador de Santa Fe n.º 2 va suspendre la inscripció d'exactament aquest tipus d'escriptura, argumentant que no era una permuta tècnica segons l'article 1538 del Codi Civil, ja que la contraprestació era una obligació de fer i no de donar un bé. La Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (DGSJFP) ha estimat el recurs i ha revocat aquesta calificació en la seva resolució de 16 de juny de 2026, publicada en el BOE el 21 d'octubre de 2026.
El criteri és clar: la funció calificadora del registrador no pot basar-se en el nomen iuris del contracte, sinó en la causa real i la suficiència del títol. Si el negoci està ben determinat, l'atipicitat no és obstacle per a la inscripció.
Què estableix aquesta resolució?
La resolució aborda una qüestió pràctica molt freqüent en el sector immobiliari: les operacions en les quals un propietari transmet un immueble a canvi que l'altra part realitzi obres sobre aquest o altre immueble. El debat jurídic gira entorn de si aquest tipus de contracte pot inscriure's en el Registre de la Propietat.
La DGSJFP estableix els següents criteris:
- La calificació registral no pot limitar-se al nom del contracte. El registrador ha d'analitzar la causa real i la suficiència del títol, no limitar-se a comprovar si el contracte encaixa en una figura típica del Codi Civil.
- L'atipicitat no equival a ininscribibilitat. Un negoci onerós trasllatiu pot ser inscribible encara que no sigui una permuta en sentit estricte de l'article 1538 CC.
- El contracte pot reconduir-se a figures admeses. La DGSJFP assenyala expressament que aquest tipus d'operació pot calificar-se com a dació en pagament o negoci solutori atípic, ambdues amparades pel principi d'autonomia de la voluntat de l'article 1255 del Codi Civil.
- Requisits per a la inscripció. El negoci ha d'estar perfectament determinat en quatre elements: parts intervinents, immueble objecte de transmissió, prestacions de cada part i equivalència de valor entre elles.
| Element | Posició del registrador (suspesa) | Criteri DGSJFP (estimat) |
|---|---|---|
| Calificació del contracte | No és permuta tècnica (art. 1538 CC) perquè la contraprestació és una obligació de fer | La calificació ha d'atendre a la causa real, no al nomen iuris |
| Inscribibilitat | Suspesa per atipicitat | L'atipicitat no impedeix la inscripció si el negoci està ben determinat |
| Figura jurídica aplicable | No identificada (motiu de suspensió) | Dació en pagament o negoci solutori atípic (art. 1255 CC) |
| Requisit clau | Encaix en figura típica del CC | Determinació de parts, immueble, prestacions i equivalència de valor |
Impacte econòmic i operatiu
Aquesta resolució té un impacte directe en la viabilitat d'operacions immobiliàries que combinen transmissió de sòl amb execució d'obres. Aquestes estructures són habituals en:
- Operacions de sòl a canvi d'obra (el propietari entrega el solar i rep unitats construïdes o l'execució d'obres en altre immueble).
- Acords de rehabilitació a canvi de transmissió de part de l'immueble rehabilitat.
- Operacions de demolició i nova construcció en les quals el propietari cedeix el solar a canvi que el promotor executi les obres.
Fins ara, la incertesa sobre la inscribibilitat d'aquests contractes generava un risc operatiu rellevant: si el registrador suspenia la inscripció, l'operació quedava paralitzada, amb els costos de notaria, gestió i financiació ja incorreguts. Aquesta resolució elimina aquest risc, sempre que l'escriptura estigui correctament redactada amb els quatre elements exigits.
El cost d'una calificació negativa no és només el temps perdut: implica recursos de alçada, possibles modificacions de l'escriptura, nous honoraris notarials i, en el pitjor dels casos, la frustració de l'operació. La doctrina fixada per la DGSJFP redueix significativament aquest risc.
A qui afecta?
- Propietaris d'immobles que vulguin transmetre sòl o edificis a canvi de l'execució d'obres per part de l'adquirent.
- Promotors i constructores que estructurin operacions d'adquisició de sòl mitjançant contraprestacions en espècie o en obra.
- Notaris que autoritzin escriptures d'aquest tipus i hagin de redactar-les amb els requisits exigits per la DGSJFP per garantir la inscripció.
- Registradors de la Propietat, que queden vinculats per aquesta doctrina i no poden suspendre inscripcions pel mero fet que la contraprestació sigui una obligació de fer.
- Assessors jurídics i fiscals que estructurin operacions immobiliàries complexes amb contraprestacions no dineraries.
- Entitats financeres que financin operacions sobre immobles la transmissió dels quals s'articuli mitjançant aquest tipus de contractes.
Exemple pràctic
Una empresa propietària d'un solar a Santa Fe acorda amb una promotora la següent operació: l'empresa transmet el solar a la promotora, i aquesta es compromet a executar obres de demolició de l'edifici existent i construcció d'un de nou, entregant a l'empresa propietària original determinades unitats de l'edifici resultant.
El notari autoritza l'escriptura calificant-la com a permuta. El registrador de Santa Fe n.º 2 suspèn la inscripció argumentant que no és una permuta tècnica segons l'article 1538 del Codi Civil, perquè la contraprestació de la promotora és una obligació de fer (executar les obres), no una obligació de donar un bé.
Després del recurs, la DGSJFP estima el recurs i ordena la inscripció. L'argument: l'escriptura identifica correctament les parts, l'immueble transmès, les prestacions de cada part (transmissió del solar vs. execució d'obres i entrega d'unitats) i l'equivalència de valor entre elles. El contracte pot reconduir-se a negoci solutori atípic amparat per l'article 1255 CC. L'atipicitat no impedeix la inscripció.
Què han de fer les empreses ara?
- Revisar operacions pendents d'inscripció. Si tens una escriptura de transmissió immobiliària amb contraprestació en obres que hagi estat suspesa pel registrador, aquesta resolució de la DGSJFP és l'argument per interposar recurs de alçada o sol·licitar nova calificació.
- Assegurar-se que l'escriptura recull els quatre elements exigits. Abans de firmar, verificar amb el notari que consten expressament: identitat de les parts, descripció de l'immueble, detall de les prestacions de cada part (incloses les obres) i l'equivalència de valor entre elles.
- Informar el notari d'aquesta doctrina. Sol·licitar que l'escriptura faci referència expressa a la figura de negoci solutori atípic o dació en pagament, i citi l'article 1255 del Codi Civil, per facilitar la calificació registral.
- Consultar amb el registrador abans de firmar. En operacions de certa envergadura, una consulta prèvia al registrador competent pot evitar sorpreses i costos innecessaris.
- Revisar l'estructura fiscal de l'operació. Una transmissió immobiliària amb contraprestació en obres té implicacions en ITP, IVA i IRPF que han d'analitzar-se amb un assessor fiscal abans de tancar l'operació.
Preguntes freqüents
Pot el Registre de la Propietat rebutjar una permuta la contraprestació de la qual són obres?
No. La DGSJFP, en resolució de 16 de juny de 2026, ha establert que l'atipicitat del contracte no equival a ininscribibilitat registral. Si el negoci onerós trasllatiu està perfectament determinat —parts, immueble, prestacions i equivalència de valor—, el registrador no pot suspendre la inscripció pel mero fet que la contraprestació sigui una obligació de fer (obres) en lloc d'una obligació de donar un bé.
Què va argumentar el registrador de Santa Fe per suspendre la inscripció?
El registrador de Santa Fe n.º 2 va argumentar que el contracte no era una permuta tècnica segons l'article 1538 del Codi Civil, ja que la prestació era una obligació de fer (obres de demolició i construcció) i no una obligació de donar un bé. La DGSJFP va estimar el recurs i va revocar aquesta calificació.
Quines figures jurídiques amparen aquest tipus de contractes atípics?
La DGSJFP assenyala que el contracte pot reconduir-se a dació en pagament o negoci solutori atípic, figures admeses pel principi d'autonomia de la voluntat recollit en l'article 1255 del Codi Civil. La funció calificadora del registrador no pot basar-se només en el nomen iuris, sinó en la causa real i la suficiència del títol.
Quins requisits ha de complir el contracte per ser inscribible encara que sigui atípic?
Segons la resolució de la DGSJFP, el negoci ha d'estar perfectament determinat en quatre elements: les parts intervinents, l'immueble objecte de transmissió, les prestacions de cada part i l'equivalència de valor entre elles. Si aquests elements consten en l'escriptura, l'atipicitat no impedeix la inscripció.
A qui afecta aquesta resolució de la DGSJFP?
Afecta directament a propietaris d'immobles que vulguin transmetre'ls a canvi d'obres, a promotors i constructores que utilitzin aquest tipus de contraprestacions, i a notaris i registradors que hagin de calificar i inscriure aquestes operacions. És especialment rellevant en operacions de sòl a canvi d'obra o rehabilitació.
Font oficial
Consultar normativa completa en font oficial
Avís: Aquest article té caràcter merament informatiu i no constitueix assessorament legal. Per a decisions específiques, consulti a un professional qualificat. Font: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-21919
