Datos clave
| Normativa | Resolución de 12 de junio de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) |
|---|---|
| Publicación | 22 de octubre de 2026 |
| Entrada en vigor | No especificada |
| Afectados | Titulares de derechos de opción de compra inscritos y propietarios de fincas afectadas por opciones |
| Categoría | Inmobiliario |
| Registro implicado | Registro de la Propiedad de Bilbao n.º 11 |
| Empresa recurrente | Faster 2000 S.L. |
| Fincas afectadas | Participaciones indivisas del 0,50% de dos fincas en Barrika (Bizkaia) |
| Fuente oficial | BOE-A-2026-22015 |
Faster 2000 S.L. ejerció una opción de compra sobre participaciones indivisas del 0,50% de dos fincas en Barrika y otorgó la escritura correspondiente. El Registro de la Propiedad de Bilbao n.º 11 denegó la inscripción. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en su Resolución de 12 de junio de 2026, confirmó esa denegación. El motivo: la empresa no notificó su intención de ejercitar la opción a los titulares registrales actuales antes de otorgar la escritura.
Este caso no es un tecnicismo menor. Marca con claridad qué ocurre cuando el propietario original de una finca cambia durante la vigencia de una opción de compra y el optante no adapta su procedimiento de ejercicio a esa nueva realidad registral.
¿Qué establece esta resolución?
La DGSJFP confirma la denegación del Registro de Bilbao n.º 11 basándose en dos defectos formales y sustantivos en el ejercicio de la opción:
| Defecto | Descripción | Base legal |
|---|---|---|
| Notificación extemporánea | Las notificaciones a los titulares registrales actuales se realizaron después del otorgamiento de la escritura y cuando el derecho de opción ya había caducado | Principio de previa notificación al titular registral |
| Falta de tracto sucesivo | La escritura fue otorgada por quien ya no era titular dominical de las fincas, vulnerando el principio de tracto sucesivo | Art. 20 de la Ley Hipotecaria (LH) |
Los titulares registrales actuales habían adquirido las fincas por adjudicación judicial en división de cosa común, es decir, mediante un proceso judicial previo que cambió la titularidad. Faster 2000 S.L. no actualizó su procedimiento de ejercicio de la opción para tener en cuenta este cambio.
La resolución deja claro un principio fundamental: el hecho de que una opción de compra esté inscrita en el Registro no exime al optante de respetar los principios registrales básicos. En concreto, no puede inscribirse una transmisión sin intervención del titular actual o sin una resolución judicial firme que lo sustituya.
Impacto económico y operativo
Las consecuencias prácticas de este tipo de error son significativas para cualquier empresa que gestione carteras de opciones de compra:
- Pérdida del derecho: Si el plazo de la opción caduca mientras se tramita la subsanación, el derecho se extingue sin posibilidad de recuperación.
- Costes notariales y registrales duplicados: Hay que otorgar una nueva escritura correctamente instrumentada, con los costes asociados.
- Riesgo de litigación: Si el nuevo titular registral no colabora voluntariamente, el optante debe acudir a la vía judicial para obtener la resolución firme que permita inscribir.
- Paralización de operaciones: La finca queda bloqueada operativamente hasta que se resuelva la situación registral, con el impacto en cualquier plan de desarrollo o venta posterior.
En el caso concreto, la empresa Faster 2000 S.L. ejerció la opción sobre participaciones del 0,50% de dos fincas, lo que indica que se trata de cuotas indivisas de escaso porcentaje. Aun así, la DGSJFP no admite excepciones por la pequeña entidad de la participación: los principios registrales se aplican con independencia del porcentaje transmitido.
¿A quién afecta?
- Empresas con opciones de compra inscritas sobre inmuebles cuya titularidad puede haber cambiado desde la constitución de la opción (herencias, ventas, adjudicaciones judiciales, divisiones de cosa común).
- Fondos inmobiliarios y sociedades patrimoniales que gestionan carteras de derechos de opción sobre múltiples fincas.
- Promotores y desarrolladores que usan opciones de compra como instrumento previo a la adquisición de suelo.
- Asesores jurídicos y notarios que instrumentan el ejercicio de opciones de compra y deben verificar la titularidad registral actualizada antes del otorgamiento.
- Propietarios de fincas gravadas con opciones de compra, especialmente si han adquirido por vía judicial o hereditaria y pueden recibir notificaciones de ejercicio de opciones previas.
Ejemplo práctico
Una sociedad inmobiliaria constituyó en 2022 una opción de compra inscrita sobre una finca en Barrika, con un plazo de ejercicio de cuatro años. En 2024, los herederos del propietario original obtienen la adjudicación judicial de la finca en un proceso de división de cosa común y quedan inscritos como nuevos titulares registrales.
En 2026, la sociedad decide ejercitar la opción. Otorga la escritura ante notario citando al propietario original (ya no titular registral) y, una vez otorgada, intenta notificar a los herederos adjudicatarios. El Registro deniega la inscripción por los mismos dos defectos que en el caso de Faster 2000 S.L.: la notificación fue posterior al otorgamiento y la escritura fue suscrita por quien ya no era titular dominical.
La solución correcta habría sido: antes de otorgar la escritura, notificar fehacientemente a los titulares registrales actuales (los herederos) su intención de ejercitar la opción, esperar su respuesta o el plazo establecido, y solo entonces otorgar la escritura con su intervención o, en su defecto, con el respaldo de una resolución judicial firme.
¿Qué deben hacer las empresas ahora?
- Auditar todas las opciones de compra inscritas en cartera: Verificar si la titularidad registral de las fincas afectadas ha cambiado desde la constitución de la opción (consulta en el Registro de la Propiedad correspondiente).
- Identificar cambios de titularidad por vía judicial o hereditaria: Las adjudicaciones judiciales en divisiones de cosa común, herencias o ejecuciones hipotecarias son los supuestos más habituales de cambio de titular sin intervención del optante.
- Notificar previamente al titular registral actual antes de otorgar la escritura: La notificación debe ser fehaciente (burofax, acta notarial) y realizarse antes, no después, del otorgamiento de la escritura de ejercicio.
- Revisar los plazos de caducidad de cada opción: Si el plazo está próximo a vencer y hay un cambio de titular registral, actuar con urgencia para evitar que la opción caduque durante el proceso de subsanación.
- Coordinar con el notario la verificación registral previa: Antes de fijar fecha de otorgamiento, confirmar quién figura como titular en el Registro en ese momento exacto.
- Si el nuevo titular no colabora, valorar la vía judicial: Una resolución judicial firme puede sustituir la intervención del titular registral y permitir la inscripción, pero requiere tiempo y coste procesal.
Preguntas frecuentes
¿Por qué el Registro de Bilbao denegó inscribir la opción de compra de Faster 2000 S.L.?
Por dos defectos confirmados por la DGSJFP: primero, las notificaciones a los titulares registrales actuales se realizaron después del otorgamiento de la escritura y cuando el derecho de opción ya había caducado; segundo, la escritura fue otorgada por quien ya no era titular dominical, vulnerando el principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
¿Qué es el principio de tracto sucesivo y cómo afecta al ejercicio de una opción de compra?
El principio de tracto sucesivo (art. 20 LH) exige que cualquier inscripción registral parta del titular que consta actualmente en el Registro. Si la finca ha cambiado de propietario desde que se constituyó la opción, la escritura de ejercicio debe contar con la intervención del nuevo titular registral o con una resolución judicial firme. No basta con que la opción esté inscrita: hay que respetar la cadena de titularidades.
¿Qué ocurre si el plazo de la opción caduca mientras se intenta subsanar el defecto registral?
El derecho de opción se extingue. En el caso resuelto por la DGSJFP, las notificaciones a los titulares actuales se realizaron cuando el derecho de opción ya había caducado, lo que fue uno de los defectos determinantes para confirmar la denegación. Por eso es crítico actuar antes de que venza el plazo.
¿Cómo debo notificar a los nuevos propietarios antes de ejercitar una opción de compra?
La notificación debe ser fehaciente (burofax con acuse de recibo, acta notarial de notificación) y realizarse antes del otorgamiento de la escritura de ejercicio. Debe dirigirse a quienes figuren como titulares en el Registro de la Propiedad en el momento del ejercicio, no a quienes lo eran cuando se constituyó la opción.
¿Una opción de compra inscrita en el Registro garantiza que siempre se podrá inscribir la transmisión?
No. La DGSJFP confirma expresamente que el derecho de opción inscrito no permite obviar los principios registrales fundamentales. La inscripción de la opción protege al optante frente a terceros adquirentes, pero no le exime de cumplir con el tracto sucesivo ni de notificar previamente a los titulares registrales actuales antes de ejercitar la opción.
Fuente oficial
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Aviso: Este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento legal. Para decisiones específicas, consulte a un profesional cualificado. Fuente: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-22015
