Opción de compra rechazada en el registro: qué exige la DGSJFP en 2026

Datos clave

Ejercer una opción de compra de forma unilateral parece sencillo sobre el papel: el comprador notifica al vendedor, otorga escritura ante notario y la inscribe en el registro. Pero cuando esa notificación falla, todo el proceso se derrumba. La Resolución de la DGSJFP de 27 de abril de 2026 lo confirma con un caso real: el registrador de la propiedad de Valencia n.º 16 denegó la inscripción de una escritura de ejercicio de opción de compra y la Dirección General le dio la razón.

El motivo: la notificación a la empresa concedente, Noski Inversiones SL, no pudo practicarse porque ya no estaba en el domicilio indicado en Santander, y el notario no realizó ningún intento adicional. Para la DGSJFP, eso no es suficiente.

¿Qué establece esta resolución?

La resolución consolida y reitera la doctrina de la DGRN/DGSJFP sobre el ejercicio unilateral de opciones de compra. Los puntos clave son:

• Cumplimiento estricto de los requisitos pactados e inscritos: para prescindir del consentimiento del concedente, todos los requisitos que figuren en la escritura de opción y en el registro deben cumplirse de forma rigurosa, sin excepciones.
• Notificación efectiva, no meramente intentada: no basta con acudir al domicilio del vendedor. Si se constata que ya no está allí, el notario debe realizar gestiones adicionales para localizarlo (por ejemplo, consultando el Registro Mercantil para obtener el domicilio actualizado de la sociedad).
• Tutela judicial efectiva como límite: la DGSJFP recuerda expresamente que cuando el titular registral va a ser privado de su dominio sin prestar consentimiento directo, las precauciones deben extremarse. El derecho de propiedad del vendedor no puede verse afectado por una notificación defectuosa.
• Dos únicas vías si la notificación falla: intervención directa del concedente (su consentimiento expreso) o resolución judicial que supla ese consentimiento. No existe una tercera vía registral.

Impacto económico y operativo

El rechazo registral de una opción de compra tiene consecuencias económicas directas y graves:

• Pérdida de la prima pagada: si se pagó una prima por la opción y el plazo de ejercicio vence sin inscripción válida, ese importe puede perderse.
• Costes notariales y registrales duplicados: hay que otorgar una nueva escritura o iniciar un procedimiento judicial, con los costes asociados.
• Bloqueo de la operación inmobiliaria: mientras no se resuelva la situación, el inmueble no puede transmitirse ni financiarse con garantía hipotecaria sobre la nueva titularidad.
• Litigación forzosa: si el concedente no aparece o no colabora, la única salida es acudir a los tribunales, con los plazos y costes que ello implica (meses o años de proceso).
• Riesgo para el notario: una notificación defectuosa puede generar responsabilidad profesional si el comprador sufre perjuicios por la denegación registral.

¿A quién afecta?

• Compradores con opción de compra inscrita: especialmente cuando el vendedor es una sociedad que puede haber cambiado de domicilio o estar en proceso de liquidación.
• Vendedores (concedentes) de opciones de compra: esta resolución refuerza su protección frente a ejercicios unilaterales con notificaciones defectuosas.
• Notarios: deben extremar la diligencia en la práctica de notificaciones antes de autorizar escrituras de ejercicio unilateral de opción de compra.
• Registradores de la propiedad: tienen respaldo expreso de la DGSJFP para denegar inscripciones cuando la notificación no haya sido efectiva.
• Inversores y fondos inmobiliarios: que operan habitualmente con opciones de compra sobre activos de terceros.
• Asesores jurídicos y abogados inmobiliarios: que deben revisar los protocolos de ejercicio de opciones en sus carteras de clientes.

Ejemplo práctico

Este es exactamente el caso resuelto por la DGSJFP:

Noski Inversiones SL concedió una opción de compra sobre un inmueble, opción que quedó inscrita en el Registro de la Propiedad de Valencia n.º 16. Llegado el momento de ejercerla, el optante encargó al notario que practicara la notificación preceptiva en el domicilio social de la concedente en Santander. Al personarse, una recepcionista informó de que la sociedad ya no estaba domiciliada allí. El notario no realizó ningún intento adicional — no consultó el Registro Mercantil, no buscó un domicilio alternativo, no intentó la notificación por otro medio — y procedió a autorizar la escritura de ejercicio unilateral.

El registrador denegó la inscripción. El optante recurrió. La DGSJFP desestimó el recurso y confirmó la negativa: sin notificación efectiva a Noski Inversiones SL, no es posible inscribir la transmisión sin su consentimiento directo o sin una resolución judicial que lo supla.

Resultado para el comprador: operación bloqueada, costes notariales perdidos y necesidad de iniciar un procedimiento judicial o localizar a la sociedad concedente para obtener su firma.

¿Qué deben hacer compradores y notarios ahora?

1. Verificar el domicilio actualizado del concedente antes de notificar: si el concedente es una sociedad, consultar el Registro Mercantil para obtener su domicilio vigente antes de intentar la notificación. No basta con el domicilio que figure en la escritura de opción si esta tiene antigüedad.
2. Agotar todos los intentos de notificación: si el primer intento falla, documentar las gestiones adicionales realizadas (segundo domicilio, sede operativa, administradores, etc.). El notario debe dejar constancia fehaciente de cada intento.
3. Revisar los requisitos pactados en la escritura de opción: comprobar que todos los requisitos inscritos se cumplen de forma estricta antes de otorgar la escritura de ejercicio. Un solo requisito incumplido puede provocar la denegación registral.
4. Si la notificación es imposible, valorar la vía judicial: no intentar forzar la inscripción con una notificación defectuosa. La única alternativa válida cuando el concedente no puede ser localizado es obtener una resolución judicial que supla su consentimiento.
5. Asesores y abogados: revisar las opciones de compra vigentes en cartera: identificar aquellas en las que el concedente sea una sociedad con posible cambio de domicilio o situación concursal, y anticipar el problema antes de que llegue el plazo de ejercicio.

Fuente oficial

Consultar normativa completa en fuente oficial (BOE-A-2026-17334)

Aviso: Este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento legal. Para decisiones específicas, consulte a un profesional cualificado. Fuente: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-17334