Datos clave
| Normativa | Resolución de 24 de junio de 2026, DGSJFP — Recurso contra nota de calificación del Registro de la Propiedad de Almería n.º 5 |
|---|---|
| Publicación | 19 de octubre de 2026 |
| Entrada en vigor | No especificada |
| Afectados | Compradores y vendedores de viviendas arrendadas, fondos inmobiliarios, arrendatarios e inquilinos |
| Categoría | Inmobiliario |
| Norma de referencia | Artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) |
| Fuente oficial | BOE-A-2026-21733 |
Comprar una vivienda con inquilino dentro no es como comprar una vivienda vacía. La operación queda bloqueada en el Registro si no se siguen los pasos exactos que exige el artículo 25 de la LAU. La resolución de la DGSJFP de 24 de junio de 2026, publicada el 19 de octubre de 2026, lo deja sin margen de duda: dos notificaciones fehacientes, y la segunda con copia íntegra de la escritura.
El caso que origina esta resolución es una compraventa en Almería cuya inscripción fue suspendida por el registrador de la propiedad n.º 5. El comprador recurrió, y la DGSJFP confirmó la suspensión. El motivo: ninguna de las dos notificaciones realizadas al arrendatario cumplía los requisitos legales.
¿Qué establece esta normativa?
El artículo 25 de la LAU reconoce al inquilino dos derechos fundamentales cuando el propietario decide vender la vivienda que ocupa:
- Derecho de tanteo: el inquilino puede adquirir la vivienda con preferencia sobre cualquier otro comprador, en las mismas condiciones pactadas con el tercero. Debe ejercerse antes de que se formalice la venta.
- Derecho de retracto: si no se le notificó correctamente antes de la venta, el inquilino puede subrogarse en la posición del comprador en las mismas condiciones, una vez consumada la operación.
Para que la compraventa pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad, la resolución confirma que deben cumplirse estos requisitos:
| Notificación | Momento | Requisito exigido | Qué falló en el caso de Almería |
|---|---|---|---|
| Previa a la venta (tanteo) | Antes de firmar la escritura | Fehaciente: con fe pública del envío real al arrendatario | Mera manifestación del vendedor ante notario, sin acreditación del envío efectivo |
| Posterior a la venta (retracto) | Tras firmar la escritura | Fehaciente + copia íntegra de la escritura de compraventa | Burofax gestionado privadamente por el comprador sin intervención notarial directa; se adjuntó testimonio notarial explicativo en lugar de copia íntegra de la escritura |
La resolución subraya que la intervención del notario en la notificación no puede ser meramente formal o declarativa: debe acreditar que el envío llegó o se intentó entregar al arrendatario con todas las garantías de fe pública.
Impacto económico y operativo
La suspensión de la inscripción no es un trámite menor. Tiene consecuencias directas y costosas:
- La compraventa no produce efectos frente a terceros hasta que se inscribe. El comprador no tiene protección registral.
- Riesgo de retracto activo: si el inquilino no fue notificado correctamente, puede ejercer su derecho de retracto y quedarse con la vivienda en las mismas condiciones que el comprador, incluso después de firmada la escritura.
- Costes de subsanación: repetir notificaciones, otorgar nuevas actas notariales, gestionar plazos adicionales y, en el peor caso, litigar.
- Bloqueo de carteras: para fondos y sociedades que adquieren múltiples inmuebles arrendados, un defecto sistemático en el procedimiento de notificación puede paralizar inscripciones en masa.
Esta resolución refuerza expresamente las garantías del arrendatario frente a fondos y sociedades que adquieren carteras de inmuebles, lo que indica que la DGSJFP es consciente del contexto de mercado y aplica el criterio de forma deliberada.
¿A quién afecta?
- Fondos inmobiliarios y sociedades patrimoniales que adquieren carteras de viviendas arrendadas: son el perfil con mayor exposición al riesgo sistémico.
- Compradores individuales de viviendas con inquilino: deben verificar que el vendedor ha realizado correctamente la notificación previa.
- Vendedores de viviendas arrendadas: la notificación previa es su responsabilidad y debe ser fehaciente.
- Notarios que intervienen en estas operaciones: deben asegurarse de que las notificaciones cumplen los requisitos, no solo dejar constancia de manifestaciones del vendedor.
- Arrendatarios e inquilinos: ven reforzados sus derechos de tanteo y retracto frente a operaciones que intenten eludir el procedimiento.
- Asesores jurídicos y gestorías que tramitan compraventas de inmuebles arrendados.
Ejemplo práctico
Un fondo inmobiliario adquiere un edificio de diez viviendas en Almería, todas arrendadas. Para agilizar el cierre, el vendedor firma ante notario una declaración manifestando que ha notificado a los inquilinos su intención de vender. No hay acta notarial de envío, ni acuse de recibo fehaciente.
Tras la firma de la escritura, el fondo envía a cada inquilino un burofax con un testimonio notarial que resume las condiciones de la venta, pero no incluye copia íntegra de la escritura. El burofax lo gestiona directamente el departamento legal del fondo, sin intervención del notario.
El registrador suspende la inscripción de las diez viviendas. El fondo debe repetir el proceso completo: otorgar actas notariales de notificación fehaciente con copia íntegra de la escritura para cada arrendatario, esperar los plazos legales de ejercicio del retracto y volver a presentar la documentación al Registro. El coste en honorarios notariales, plazos y paralización de la cartera puede ser significativo, sin contar el riesgo de que algún inquilino ejercite el retracto.
¿Qué deben hacer las empresas ahora?
- Revisar el protocolo de notificación previa: la manifestación del vendedor ante notario no es suficiente. Exigir acta notarial que acredite el envío fehaciente al arrendatario antes de firmar la escritura.
- Verificar la notificación posterior: tras la firma, la notificación al inquilino debe realizarse con intervención directa del notario y debe incluir copia íntegra de la escritura de compraventa, no un resumen ni un testimonio explicativo.
- Auditar operaciones en curso: si hay compraventas de viviendas arrendadas pendientes de inscripción, revisar si las notificaciones cumplen los dos requisitos antes de presentarlas al Registro.
- Actualizar contratos con asesores y notarios: incluir cláusulas que obliguen a acreditar fehacientemente ambas notificaciones como condición previa al cierre.
- Para fondos con carteras: implementar un checklist específico para operaciones con inmuebles arrendados que incluya la verificación de ambas notificaciones antes de cada inscripción.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si el vendedor solo declara ante notario que ha notificado al inquilino?
No es suficiente. La resolución de la DGSJFP confirma que una mera manifestación del vendedor ante notario, sin fe pública del envío real, no cumple el requisito de notificación fehaciente del artículo 25 LAU. El Registro puede suspender la inscripción.
¿Puede el comprador enviar el burofax al inquilino sin intervención del notario?
No, si se hace de forma privada sin intervención notarial directa. El caso de Almería fue suspendido precisamente porque el burofax posterior a la venta fue gestionado de forma privada por el comprador sin que el notario interviniera directamente en la notificación.
¿Qué documento debe recibir el inquilino tras la venta?
Copia íntegra de la escritura de compraventa. No es válido enviar un testimonio notarial explicativo ni un resumen de las condiciones. La ley exige la copia completa de la escritura para que el arrendatario pueda valorar si ejerce su derecho de retracto.
¿Qué riesgo tiene el comprador si no notifica correctamente al inquilino?
El inquilino puede ejercer su derecho de retracto y subrogarse en la posición del comprador en las mismas condiciones pactadas, incluso después de firmada la escritura. Además, la compraventa no se inscribe en el Registro, lo que deja al comprador sin protección registral frente a terceros.
¿Esta resolución afecta solo a Almería o tiene alcance general?
Aunque el caso concreto es el Registro de la Propiedad de Almería n.º 5, las resoluciones de la DGSJFP tienen valor interpretativo general. Todos los registradores de España aplican los mismos criterios, por lo que esta doctrina es aplicable a cualquier compraventa de vivienda arrendada en todo el territorio nacional.
Fuente oficial
Consultar normativa completa en fuente oficial
Aviso: Este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento legal. Para decisiones específicas, consulte a un profesional cualificado. Fuente: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-21733
