Dades clau
| Normativa | Resolució de 24 de juny de 2026, DGSJFP — Recurs contra nota de qualificació del Registre de la Propietat d'Almeria n.º 5 |
|---|---|
| Publicació | 19 d'octubre de 2026 |
| Entrada en vigor | No especificada |
| Afectats | Compradors i venedors de viviendas arrendades, fons immobiliaris, arrendataris i lloguers |
| Categoria | Immobiliari |
| Norma de referència | Article 25 de la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) |
| Font oficial | BOE-A-2026-21733 |
Comprar una vivienda amb llogater dins no és com comprar una vivienda buida. L'operació queda bloquejada al Registre si no es segueixen els passos exactes que exigeix l'article 25 de la LAU. La resolució de la DGSJFP de 24 de juny de 2026, publicada el 19 d'octubre de 2026, ho deixa sense marge de dubte: dues notificacions fehacients, i la segona amb còpia íntegra de l'escriptura.
El cas que origina aquesta resolució és una compravenda a Almeria la inscripció de la qual va ser suspesa pel registrador de la propietat n.º 5. El comprador va recórrer, i la DGSJFP va confirmar la suspensió. El motiu: cap de les dues notificacions realitzades a l'arrendatari complien els requisits legals.
Què estableix aquesta normativa?
L'article 25 de la LAU reconeix al llogater dos drets fonamentals quan el propietari decideix vendre la vivienda que ocupa:
- Dret de tanteo: el llogater pot adquirir la vivienda amb preferència sobre qualsevol altre comprador, en les mateixes condicions pactades amb el tercer. Ha d'exercir-se abans que es formalitzi la venda.
- Dret de retracte: si no se li va notificar correctament abans de la venda, el llogater pot subrogar-se en la posició del comprador en les mateixes condicions, una vegada consumada l'operació.
Perquè la compravenda pugui inscriure's al Registre de la Propietat, la resolució confirma que han de complir-se aquests requisits:
| Notificació | Moment | Requisit exigit | Què va fallar en el cas d'Almeria |
|---|---|---|---|
| Prèvia a la venda (tanteo) | Abans de firmar l'escriptura | Fehacient: amb fe pública de l'envío real a l'arrendatari | Mera manifestació del venedor davant notari, sense acreditació de l'envío efectiu |
| Posterior a la venda (retracte) | Després de firmar l'escriptura | Fehacient + còpia íntegra de l'escriptura de compravenda | Burofax gestionat privadament pel comprador sense intervenció notarial directa; es va adjuntar testimoni notarial explicatiu en lloc de còpia íntegra de l'escriptura |
La resolució subratlla que la intervenció del notari en la notificació no pot ser merament formal o declarativa: ha d'acreditar que l'envío va arribar o es va intentar entregar a l'arrendatari amb totes les garanties de fe pública.
Impacte econòmic i operatiu
La suspensió de la inscripció no és un tràmit menor. Té conseqüències directes i costoses:
- La compravenda no produeix efectes davant tercers fins que s'inscriu. El comprador no té protecció registral.
- Risc de retracte actiu: si el llogater no va ser notificat correctament, pot exercir el seu dret de retracte i quedar-se amb la vivienda en les mateixes condicions que el comprador, fins i tot després de firmada l'escriptura.
- Costos de subsanació: repetir notificacions, atorgar noves actes notarials, gestionar terminis addicionals i, en el pitjor dels casos, litigar.
- Bloqueig de carteres: per a fons i societats que adquireixen múltiples immobles arrendats, un defecte sistemàtic en el procediment de notificació pot paralitzar inscripcions en massa.
Aquesta resolució reforça expressament les garanties de l'arrendatari davant fons i societats que adquireixen carteres d'immobles, la qual cosa indica que la DGSJFP és conscient del context de mercat i aplica el criteri de forma deliberada.
A qui afecta?
- Fons immobiliaris i societats patrimonials que adquireixen carteres de viviendas arrendades: són el perfil amb major exposició al risc sistèmic.
- Compradors individuals de viviendas amb llogater: han de verificar que el venedor ha realitzat correctament la notificació prèvia.
- Venedors de viviendas arrendades: la notificació prèvia és la seva responsabilitat i ha de ser fehacient.
- Notaris que intervenen en aquestes operacions: han d'assegurar-se que les notificacions compleixen els requisits, no només deixar constància de manifestacions del venedor.
- Arrendataris i lloguers: veuen reforçats els seus drets de tanteo i retracte davant operacions que intentin eludir el procediment.
- Assessors jurídics i gestories que tramiten compravendes d'immobles arrendats.
Exemple pràctic
Un fons immobiliari adquireix un edifici de deu viviendas a Almeria, totes arrendades. Per agilitzar el tancament, el venedor firma davant notari una declaració manifestant que ha notificat als lloguers la seva intenció de vendre. No hi ha acta notarial d'envío, ni acuse de rebut fehacient.
Després de la firma de l'escriptura, el fons envia a cada llogater un burofax amb un testimoni notarial que resumeix les condicions de la venda, però no inclou còpia íntegra de l'escriptura. El burofax el gestiona directament el departament legal del fons, sense intervenció del notari.
El registrador suspèn la inscripció de les deu viviendas. El fons ha de repetir el procés complet: atorgar actes notarials de notificació fehacient amb còpia íntegra de l'escriptura per a cada arrendatari, esperar els terminis legals d'exercici del retracte i tornar a presentar la documentació al Registre. El cost en honoraris notarials, terminis i paralització de la cartera pot ser significatiu, sense comptar el risc que algun llogater exerciti el retracte.
Què han de fer les empreses ara?
- Revisar el protocol de notificació prèvia: la manifestació del venedor davant notari no és suficient. Exigir acta notarial que acrediti l'envío fehacient a l'arrendatari abans de firmar l'escriptura.
- Verificar la notificació posterior: després de la firma, la notificació al llogater ha de realitzar-se amb intervenció directa del notari i ha d'incloure còpia íntegra de l'escriptura de compravenda, no un resum ni un testimoni explicatiu.
- Auditar operacions en curs: si hi ha compravendes de viviendas arrendades pendents d'inscripció, revisar si les notificacions compleixen els dos requisits abans de presentar-les al Registre.
- Actualitzar contractes amb assessors i notaris: incloure clàusules que obliguin a acreditar fehaciently ambdues notificacions com a condició prèvia al tancament.
- Per a fons amb carteres: implementar un checklist específic per a operacions amb immobles arrendats que inclogui la verificació d'ambdues notificacions abans de cada inscripció.
Preguntes freqüents
Què passa si el venedor només declara davant notari que ha notificat al llogater?
No és suficient. La resolució de la DGSJFP confirma que una mera manifestació del venedor davant notari, sense fe pública de l'envío real, no compleix el requisit de notificació fehacient de l'article 25 LAU. El Registre pot suspendre la inscripció.
Pot el comprador enviar el burofax al llogater sense intervenció del notari?
No, si es fa de forma privada sense intervenció notarial directa. El cas d'Almeria va ser suspès precisament perquè el burofax posterior a la venda va ser gestionat de forma privada pel comprador sense que el notari intervingués directament en la notificació.
Quin document ha de rebre el llogater després de la venda?
Còpia íntegra de l'escriptura de compravenda. No és vàlid enviar un testimoni notarial explicatiu ni un resum de les condicions. La llei exigeix la còpia completa de l'escriptura perquè l'arrendatari pugui valorar si exerceix el seu dret de retracte.
Quin risc té el comprador si no notifica correctament al llogater?
El llogater pot exercir el seu dret de retracte i subrogar-se en la posició del comprador en les mateixes condicions pactades, fins i tot després de firmada l'escriptura. A més, la compravenda no s'inscriu al Registre, la qual cosa deixa el comprador sense protecció registral davant tercers.
Aquesta resolució afecta només a Almeria o té abast general?
Encara que el cas concret és el Registre de la Propietat d'Almeria n.º 5, les resolucions de la DGSJFP tenen valor interpretatiu general. Tots els registradors d'Espanya apliquen els mateixos criteris, per la qual cosa aquesta doctrina és aplicable a qualsevol compravenda de vivienda arrendada a tot el territori nacional.
Font oficial
Consultar normativa completa a font oficial
Avís: Aquest article té caràcter merament informatiu i no constitueix assessorament legal. Per a decisions específiques, consulteu un professional qualificat. Font: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-21733
