Divorcio y vivienda: inscribir en el Registro sin escritura de compraventa

Datos clave

Si te has divorciado y el convenio regulador incluye que uno de los cónyuges se queda con la vivienda familiar —incluso usando el término «venderá»—, no necesitas volver al notario para formalizar una escritura de compraventa. La Resolución de la DGSJFP de 25 de junio de 2026 lo deja claro: el convenio regulador aprobado por sentencia de divorcio es título suficiente para inscribir la transmisión en el Registro de la Propiedad.

Esta resolución surge de un recurso contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Mahón, que exigía escritura pública de compraventa para practicar la inscripción. La DGSJFP estima el recurso y sienta doctrina aplicable en toda España.

¿Qué establece esta normativa?

La resolución aborda una situación frecuente: en el convenio regulador de divorcio, los cónyuges pactan que uno «venderá» su parte de la vivienda al otro. La registradora de Mahón interpretó ese verbo de forma literal y exigió escritura pública de compraventa, como si fuera una transmisión ordinaria entre particulares.

La DGSJFP rechaza esa interpretación y establece los siguientes criterios:

• Interpretación sistemática del convenio: El uso del término «venderá» en el convenio regulador no convierte el acto en una compraventa ordinaria. Debe interpretarse en su contexto: es una liquidación patrimonial derivada del divorcio.
• Título inscribible directo: El convenio regulador aprobado judicialmente constituye título inscribible conforme al art. 3 de la Ley Hipotecaria cuando afecta a la vivienda familiar.
• Asunción de deuda hipotecaria como contraprestación: Que uno de los cónyuges asuma la deuda hipotecaria pendiente como contraprestación por quedarse con la vivienda es un mecanismo propio de las liquidaciones conyugales, no de las compraventas. No altera la naturaleza del acto.
• Sin escritura notarial adicional: La sentencia firme de divorcio que aprueba el convenio es suficiente para acceder al Registro. No se requiere ningún paso notarial posterior.

Impacto económico y operativo

El impacto más directo es el ahorro de costes notariales. Una escritura pública de compraventa sobre una vivienda familiar implica honorarios notariales, posibles gastos de gestoría y, en algunos casos, revisión de la liquidación de impuestos. Todo eso desaparece si el convenio regulador ya está aprobado por sentencia firme.

Operativamente, el proceso se simplifica:

• No hay que coordinar agenda con notaría ni esperar turno.
• No hay que redactar ni revisar una escritura adicional.
• El título que se presenta al Registro es la propia sentencia de divorcio con el convenio aprobado.
• Se evita la posibilidad de que el otro cónyuge se niegue a comparecer ante notario tras el divorcio.

Para asesores jurídicos y gestores que tramitan divorcios, esta resolución elimina un paso que en la práctica generaba conflictos, costes y demoras innecesarias para sus clientes.

¿A quién afecta?

• Personas divorciadas con sentencia firme que incluya convenio regulador con transmisión de la vivienda familiar.
• Cónyuges que asumen la deuda hipotecaria como contraprestación por adjudicarse la vivienda en el convenio.
• Abogados de familia que redactan convenios reguladores y asesoran sobre su inscripción registral.
• Gestorías y procuradores que tramitan la inscripción de sentencias de divorcio en el Registro de la Propiedad.
• Registradores de la propiedad en toda España, que deben aplicar este criterio doctrinal de la DGSJFP.
• Asesores fiscales y patrimoniales que gestionan la liquidación de bienes en procesos de divorcio.

Ejemplo práctico

María y Juan se divorcian. En el convenio regulador, aprobado por sentencia firme, se pacta que Juan «venderá» su mitad de la vivienda familiar a María, y que María asumirá íntegramente la hipoteca pendiente como contraprestación.

Cuando María intenta inscribir la vivienda a su nombre en el Registro de la Propiedad, el registrador le exige una escritura pública de compraventa otorgada ante notario, argumentando que el convenio usa el término «venderá» y que hay una contraprestación económica (la asunción de hipoteca).

Conforme a la doctrina establecida por esta resolución de la DGSJFP:

• María no necesita otorgar escritura notarial. El convenio regulador aprobado judicialmente es título inscribible directo conforme al art. 3 de la Ley Hipotecaria.
• El término «venderá» se interpreta como liquidación patrimonial conyugal, no como compraventa ordinaria.
• La asunción de la deuda hipotecaria es un mecanismo propio de este tipo de liquidaciones y no altera la naturaleza del acto.
• María puede presentar directamente la sentencia de divorcio con el convenio aprobado al Registro y obtener la inscripción a su nombre.

¿Qué deben hacer los afectados ahora?

1. Revisar si tienes sentencia firme de divorcio con convenio regulador que incluya la transmisión de la vivienda familiar. Si es así, ya tienes el título inscribible.
2. No iniciar ningún trámite notarial adicional antes de intentar la inscripción directa con la sentencia. Evitarás costes innecesarios.
3. Presentar la sentencia de divorcio con el convenio aprobado directamente en el Registro de la Propiedad correspondiente al municipio donde esté ubicada la vivienda.
4. Si el registrador deniega la inscripción exigiendo escritura de compraventa, citar expresamente la Resolución de la DGSJFP de 25 de junio de 2026 (BOE-A-2026-21737) e interponer recurso ante la propia DGSJFP si fuera necesario.
5. Abogados y gestores: actualizar los protocolos de tramitación de convenios reguladores para informar a los clientes de que no necesitan escritura notarial adicional cuando la transmisión de vivienda ya está recogida en el convenio aprobado judicialmente.

Fuente oficial

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Aviso: Este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento legal. Para decisiones específicas, consulte a un profesional cualificado. Fuente: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-21737