Divorci i habitatge: inscriure al Registre sense escriptura de compravenda

Dades clau

Si t'has divorciat i el conveni regulador inclou que un dels cònjuges es queda amb l'habitatge familiar —fins i tot usant el terme «vendrà»—, no necessites tornar al notari per formalitzar una escriptura de compravenda. La Resolució de la DGSJFP de 25 de juny de 2026 ho deixa clar: el conveni regulador aprovat per sentència de divorci és títol suficient per inscriure la transmissió al Registre de la Propietat.

Aquesta resolució sorgeix d'un recurs contra la qualificació negativa de la registradora de la propietat de Maó, que exigia escriptura pública de compravenda per practicar la inscripció. La DGSJFP estima el recurs i estableix doctrina aplicable a tota Espanya.

Què estableix aquesta normativa?

La resolució aborda una situació freqüent: en el conveni regulador de divorci, els cònjuges pacten que un «vendrà» la seva part de l'habitatge a l'altre. La registradora de Maó va interpretar aquest verb de forma literal i va exigir escriptura pública de compravenda, com si fos una transmissió ordinària entre particulars.

La DGSJFP rebutja aquesta interpretació i estableix els següents criteris:

• Interpretació sistemàtica del conveni: L'ús del terme «vendrà» en el conveni regulador no converteix l'acte en una compravenda ordinària. Ha d'interpretar-se en el seu context: és una liquidació patrimonial derivada del divorci.
• Títol inscribible directe: El conveni regulador aprovat judicialment constitueix títol inscribible conforme a l'art. 3 de la Llei Hipotecària quan afecta l'habitatge familiar.
• Assumpció de deuta hipotecària com a contraprestació: Que un dels cònjuges assumeixi la deuta hipotecària pendent com a contraprestació per quedar-se amb l'habitatge és un mecanisme propi de les liquidacions conyugals, no de les compravendes. No altera la naturalesa de l'acte.
• Sense escriptura notarial addicional: La sentència ferma de divorci que aprova el conveni és suficient per accedir al Registre. No es requereix cap pas notarial posterior.

Impacte econòmic i operatiu

L'impacte més directe és l'estalvi de costes notarials. Una escriptura pública de compravenda sobre un habitatge familiar implica honoraris notarials, possibles despeses de gestoría i, en alguns casos, revisió de la liquidació d'impostos. Tot això desapareix si el conveni regulador ja està aprovat per sentència ferma.

Operativament, el procés es simplifica:

• No cal coordinar agenda amb notaria ni esperar torn.
• No cal redactar ni revisar una escriptura addicional.
• El títol que es presenta al Registre és la pròpia sentència de divorci amb el conveni aprovat.
• S'evita la possibilitat que l'altre cònjuge es negui a comparèixer davant notari després del divorci.

Per a assessors jurídics i gestors que tramiten divorces, aquesta resolució elimina un pas que en la pràctica generava conflictes, costes i demores innecessàries per als seus clients.

A qui afecta?

• Persones divorciades amb sentència ferma que inclogui conveni regulador amb transmissió de l'habitatge familiar.
• Cònjuges que assumeixen la deuta hipotecària com a contraprestació per adjudicar-se l'habitatge en el conveni.
• Advocats de família que redacten convenis reguladors i assessoren sobre la seva inscripció registral.
• Gestories i procuradors que tramiten la inscripció de sentències de divorci al Registre de la Propietat.
• Registradors de la propietat a tota Espanya, que han d'aplicar aquest criteri doctrinal de la DGSJFP.
• Assessors fiscals i patrimonials que gestionen la liquidació de béns en processos de divorci.

Exemple pràctic

Maria i Joan es divorcien. En el conveni regulador, aprovat per sentència ferma, es pacta que Joan «vendrà» la seva meitat de l'habitatge familiar a Maria, i que Maria assumirà íntegrament la hipoteca pendent com a contraprestació.

Quan Maria intenta inscriure l'habitatge al seu nom al Registre de la Propietat, el registrador li exigeix una escriptura pública de compravenda otorgada davant notari, argumentant que el conveni usa el terme «vendrà» i que hi ha una contraprestació econòmica (l'assumpció de hipoteca).

Conforme a la doctrina establerta per aquesta resolució de la DGSJFP:

• Maria no necessita otorgar escriptura notarial. El conveni regulador aprovat judicialment és títol inscribible directe conforme a l'art. 3 de la Llei Hipotecària.
• El terme «vendrà» s'interpreta com a liquidació patrimonial conyugal, no com a compravenda ordinària.
• L'assumpció de la deuta hipotecària és un mecanisme propi d'aquest tipus de liquidacions i no altera la naturalesa de l'acte.
• Maria pot presentar directament la sentència de divorci amb el conveni aprovat al Registre i obtenir la inscripció al seu nom.

Què han de fer els afectats ara?

1. Revisar si tens sentència ferma de divorci amb conveni regulador que inclogui la transmissió de l'habitatge familiar. Si és així, ja tens el títol inscribible.
2. No iniciar cap tràmit notarial addicional abans d'intentar la inscripció directa amb la sentència. Evitaràs costes innecessàries.
3. Presentar la sentència de divorci amb el conveni aprovat directament al Registre de la Propietat corresponent al municipi on estigui ubicat l'habitatge.
4. Si el registrador denega la inscripció exigint escriptura de compravenda, citar expressament la Resolució de la DGSJFP de 25 de juny de 2026 (BOE-A-2026-21737) i interposar recurs davant la pròpia DGSJFP si fos necessari.
5. Advocats i gestors: actualitzar els protocols de tramitació de convenis reguladors per informar als clients que no necessiten escriptura notarial addicional quan la transmissió d'habitatge ja està recollida en el conveni aprovat judicialment.

Font oficial

Consultar normativa completa a font oficial

Avís: Aquest article té caràcter merament informatiu i no constitueix assessorament legal. Per a decisions específiques, consulta a un professional qualificat. Font: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-21737