Dades clau
| Normativa | Resolució de 12 de maig de 2026, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública |
|---|---|
| Publicació | 6 d'agost de 2026 |
| Entrada en vigor | No especificada |
| Afectats | Propietaris de finques amb segregacions antigues pendents d'inscripció registral a Espanya |
| Categoria | Immobiliari |
| Recurs resolt | Recurs de Can Rafalet S.L. contra la calificació negativa del Registre de la Propietat de Eivissa n.º 2 |
| Principi aplicat | Tempus regit actum (els requisits exigibles són els vigents en el moment de l'acte) |
| Normativa posterior NO aplicable retroactivament | RD 1093/1997, TRLS 2015, Llei balear 12/2017 |
Tens una escriptura de segregació signada fa dècades, tot en regla segons la llei de llavors, i el Registre de la Propietat te la rebutja perquè li falta una llicència expresa que en aquell moment no era necessària. Això és exactament el que li va ocórrer a Can Rafalet S.L. amb una segregació de 1991 a Eivissa, i la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública acaba de donar-li la raó en la seva resolució de 12 de maig de 2026 (publicada el 6 d'agost de 2026 al BOE, referència BOE-A-2026-17154).
El criteri fixat té abast general: els requisits exigibles per inscriure un acte són els que estaven vigents quan aquest acte es va realitzar, no els que imposa la normativa posterior.
Què estableix aquesta normativa?
El registrador de la propietat de Eivissa n.º 2 va suspendre la inscripció d'una escriptura de segregació atorgada en 1991 al·legant que faltava la llicència urbanística expresa o el certificat d'innecessarietat. Per justificar-ho, va aplicar normativa posterior a l'acte:
- RD 1093/1997: Reglament sobre inscripció d'actes de naturalesa urbanística.
- TRLS 2015: Text Refós de la Llei de Sòl i Rehabilitació Urbana.
- Llei balear 12/2017: Llei d'urbanisme de les Illes Balears.
La DG rebutja aquest plantejament aplicant el principi «tempus regit actum»: cada acte jurídic es regeix per la normativa vigent en el moment en què es produeix, no per la que s'aprovi després.
| Criteri | Posició del registrador | Criteri de la DG (correcte) |
|---|---|---|
| Normativa aplicable | RD 1093/1997, TRLS 2015, Llei balear 12/2017 | Normativa vigent en 1991 |
| Llicència exigida | Llicència expresa o certificat d'innecessarietat | No exigible: en 1991 el silenci administratiu positiu era vàlid |
| Silenci administratiu | Prohibit adquirir facultats urbanístiques per silenci | Aquesta prohibició no existia en 1991 |
| Resultat | Suspensió de la inscripció | Estimació del recurs: inscripció procedent |
La clau està en que en 1991 el silenci administratiu positiu era vàlid per a llicències de segregació. La prohibició d'adquirir facultats urbanístiques per silenci és una restricció introduïda per normativa posterior, i no pot aplicar-se retroactivament per bloquejar inscripcions d'actes ja realitzats conforme a dret.
Impacte econòmic i operatiu
L'impacte d'aquesta resolució no és teòric: hi ha propietaris i societats que porten anys —o dècades— amb finques segregades que no poden inscriure al Registre de la Propietat, la qual cosa els impedeix:
- Vendre o hipotecar les finques resultants de la segregació.
- Acreditar la titularitat registral davant tercers.
- Obtenir financiació bancària sobre aquests immobles.
- Desenvolupar projectes urbanístics o de construcció sobre les parcel·les.
La resolució obri la via per desbloquejar aquestes situacions sense necessitat d'obtenir una llicència municipal expresa retroactiva, la qual cosa en molts casos era pràcticament impossible o molt costosa. L'estalvi potencial en gestions administratives, honoraris i temps pot ser molt significatiu per a cada propietari afectat.
El criteri és especialment rellevant a Balears, on la Llei 12/2017 havia endurit els requisits, però la DG deixa clar que aquesta llei no pot aplicar-se a actes anteriors a la seva entrada en vigor.
A qui afecta?
- Propietaris particulars amb escritures de segregació anteriors a 1997 pendents d'inscripció registral.
- Societats immobiliàries i promotores amb finques segregades en dècades passades que no han pogut inscriure per falta de llicència expresa.
- Herències i comunitats de marmessors que han rebut finques amb segregacions antigues no inscrites.
- Advocats, notaris i gestors immobiliaris que assessoren en operacions de compravenda o hipoteca sobre finques amb aquest tipus de càrregues registrals.
- Propietaris a Balears (especialment Eivissa i Formentera), on la normativa autonòmica posterior havia generat més bloqueus, però el criteri és aplicable a tota Espanya.
Exemple pràctic
Can Rafalet S.L. va atorgar en 1991 una escriptura de segregació d'una finca a Eivissa. Quan va intentar inscriure-la al Registre de la Propietat de Eivissa n.º 2, el registrador la va rebutjar exigint una llicència urbanística expresa o un certificat d'innecessarietat, recolzant-se en el RD 1093/1997 i la Llei balear 12/2017, normes que no existien quan es va realitzar la segregació.
Can Rafalet S.L. va interposar recurs davant la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública. La DG va estimar el recurs: donat que en 1991 el silenci administratiu positiu era vàlid per a aquest tipus de llicències i la prohibició d'adquirir facultats urbanístiques per silenci no existia llavors, el registrador no podia exigir retroactivament aquesta documentació. La inscripció ha de practicar-se.
Qualsevol propietari en situació anàloga —segregació realitzada abans de l'entrada en vigor del RD 1093/1997— pot invocar aquest criteri davant el Registre de la Propietat corresponent.
Què han de fer les empreses ara?
- Revisar l'arxiu documental: Identifica si tens escritures de segregació anteriors a 1997 que no estan inscrites al Registre de la Propietat per falta de llicència expresa o certificat d'innecessarietat.
- Verificar la data de l'acte: Comprova que la segregació es va realitzar abans de l'entrada en vigor del RD 1093/1997. Quant més antiga, més sòlid és l'argument basat en «tempus regit actum».
- Consultar amb un advocat o notari especialitzat: Abans de presentar de nou l'escriptura al Registre, assegura't que la documentació que acompanyes és la correcta i que el cas encaixa amb el criteri de la resolució.
- Presentar l'escriptura al Registre invocant aquesta resolució: Cita expressament la Resolució de 12 de maig de 2026 de la DGSJFP (BOE-A-2026-17154) com a precedent aplicable al teu cas.
- Interposar recurs si el registrador torna a calificar negativament: Si el Registre insisteix a rebutjar la inscripció, tens la via del recurs davant la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, amb aquest precedent directe al teu favor.
Preguntes freqüents
Puc inscriure una segregació dels anys 80 o 90 si el Registre me la va rebutjar per falta de llicència?
Sí, si la segregació es va realitzar abans de l'entrada en vigor del RD 1093/1997, la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública ha confirmat que el registrador no pot exigir llicència expresa ni certificat d'innecessarietat basant-se en normativa posterior. El principi «tempus regit actum» obliga a aplicar els requisits vigents en el moment de l'acte, no els actuals.
Què és el principi «tempus regit actum» i com m'afecta?
És el principi jurídic que estableix que cada acte es regeix per la normativa vigent en el moment en què es va realitzar. En la pràctica, significa que si la teva segregació era vàlida en 1991 —quan el silenci administratiu positiu era vàlid per a llicències de segregació—, el Registre no pot rebutjar-la ara aplicant normes aprovades després, com el RD 1093/1997, el TRLS 2015 o la Llei balear 12/2017.
Aquesta resolució només afecta Eivissa o també la resta d'Espanya?
Encara que el cas concret és d'Eivissa (Registre de la Propietat de Eivissa n.º 2), el criteri de la DG té abast general per a tota Espanya. La resolució aplica principis de dret transitori i registral que són d'aplicació nacional, no exclusius de Balears.
Quina normativa va intentar aplicar el registrador i per què la DG la va rebutjar?
El registrador va aplicar el RD 1093/1997, el TRLS 2015 i la Llei balear 12/2017 per exigir llicència expresa o certificat d'innecessarietat. La DG les va rebutjar perquè cap d'aquestes normes existia en 1991, quan es va realitzar la segregació. En 1991, el silenci administratiu positiu era vàlid per a aquest tipus de llicències i la prohibició d'adquirir facultats urbanístiques per silenci no estava vigent.
Què he de fer si el Registre me la torna a rebutjar la inscripció?
Pots interposar recurs davant la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública, citant expressament la Resolució de 12 de maig de 2026 (BOE-A-2026-17154) com a precedent directe. És recomanable comptar amb assessorament d'un advocat o notari especialitzat en dret registral i immobiliari per preparar el recurs correctament.
Font oficial
Consulta la normativa completa a font oficial
Avís: Aquest article té caràcter merament informatiu i no constitueix assessorament legal. Per a decisions específiques, consulta a un professional qualificat. Font: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-17154