Tipos IRS septiembre 2026: cuánto cuesta cancelar tu hipoteca fija

Datos clave

Si tienes una hipoteca a tipo fijo y estás pensando en cancelarla anticipadamente, el importe que el banco puede reclamarte no es arbitrario: lo fija el Banco de España cada mes mediante los tipos IRS (Interest Rate Swap). La Resolución de 1 de octubre de 2026 publica los índices correspondientes a septiembre de 2026, de aplicación obligatoria conforme a la Circular del Banco de España 5/2012.

Lo mismo aplica a empresas con préstamos o créditos a tipo fijo: antes de negociar una cancelación anticipada con tu entidad, conviene conocer estos números.

¿Qué establece esta normativa?

El Banco de España publica mensualmente los tipos IRS necesarios para calcular el valor de mercado en dos situaciones concretas:

• Compensación por riesgo de tipo de interés en préstamos hipotecarios a tipo fijo.
• Diferencial aplicable en cancelaciones anticipadas de préstamos o créditos.

Los tipos IRS (Interest Rate Swap) reflejan el coste al que el mercado intercambia flujos de tipo fijo por tipo variable en distintos plazos. Si cancelas tu hipoteca fija antes de tiempo, el banco pierde los intereses que esperaba cobrar. La compensación que puede reclamarte se calcula comparando el tipo de tu hipoteca con el IRS del plazo equivalente al tiempo que queda de préstamo.

Los tipos publicados para septiembre de 2026 son los siguientes:

La curva IRS muestra una forma relativamente plana en los tramos largos, lo que indica que el mercado no espera grandes movimientos en los tipos de interés a largo plazo. Esto tiene una consecuencia directa: la diferencia entre el tipo de tu hipoteca fija (firmada cuando los tipos eran más bajos) y el IRS actual puede ser menor que hace uno o dos años, lo que potencialmente reduce la compensación que el banco puede exigirte.

Impacto económico y operativo

La compensación por cancelación anticipada de una hipoteca fija puede ser significativa. Depende de tres factores:

• El capital pendiente de amortizar.
• La diferencia entre el tipo fijo de tu hipoteca y el IRS del plazo residual.
• El plazo restante hasta el vencimiento.

Con los tipos IRS de septiembre de 2026 situados entre el 3,129% y el 3,595%, quien firmó una hipoteca fija al 1,5% o al 2% hace cinco o seis años verá que el IRS actual supera su tipo contratado. En ese caso, la compensación que el banco puede cobrar es cero o muy reducida, porque el banco puede reinvertir ese dinero a un tipo más alto del que te estaba cobrando.

Por el contrario, quien firmó al 3,8% o al 4% y le quedan más de diez años de hipoteca, sí podría enfrentarse a una compensación relevante, ya que el banco pierde margen al recibir el dinero anticipadamente y solo puede reinvertirlo al 3,595% (IRS a 15 años).

¿A quién afecta?

• Particulares con hipoteca a tipo fijo que estén valorando cancelar anticipadamente, total o parcialmente.
• Empresas y autónomos con préstamos hipotecarios a tipo fijo que quieran liquidar deuda antes del vencimiento.
• Entidades financieras (bancos, cajas, cooperativas de crédito) que deben aplicar estos índices de forma obligatoria al calcular la compensación.
• Asesores financieros, gestores patrimoniales y abogados que asesoran a clientes en operaciones de refinanciación o cancelación.
• CFOs y directores financieros de empresas con deuda hipotecaria a tipo fijo en balance.

Ejemplo práctico

Imagina una empresa que firmó en 2021 un préstamo hipotecario a tipo fijo del 1,80% por 500.000 €, con vencimiento en 2036 (15 años desde la firma). En octubre de 2026 le quedan aproximadamente 10 años de vida del préstamo y un capital pendiente de 380.000 €.

Para calcular si el banco puede cobrar compensación, se compara el tipo del préstamo (1,80%) con el IRS del plazo residual equivalente. Si el plazo residual es de 10 años, el IRS de referencia aplicable se situaría en el entorno del 3,4%-3,5% (entre el valor a 1 año de 3,129% y el de 15 años de 3,595%, interpolando).

Como el IRS de mercado (≈3,4%) es superior al tipo del préstamo (1,80%), el banco puede reinvertir el capital recuperado a un tipo más alto. En este caso, la normativa establece que no procede compensación a favor del banco, o esta es mínima. La empresa podría cancelar anticipadamente sin coste relevante por este concepto.

El escenario contrario se daría si la empresa tuviera un tipo fijo del 4% y el IRS residual fuera del 3,5%: ahí sí existiría una compensación a favor del banco, calculada sobre esa diferencia del 0,5% aplicada al capital pendiente y al plazo restante.

¿Qué deben hacer las empresas ahora?

1. Localiza tus préstamos hipotecarios a tipo fijo y anota el tipo de interés contratado y el plazo residual de cada uno.
2. Compara tu tipo fijo con el IRS publicado para el plazo equivalente al tiempo que te queda de préstamo. Si el IRS supera tu tipo, cancelar anticipadamente puede no tener coste por compensación.
3. Solicita a tu entidad financiera el cálculo oficial de la compensación por cancelación anticipada, exigiendo que aplique los índices IRS de la Resolución del Banco de España del mes en curso.
4. Verifica que el banco aplica correctamente la Circular 5/2012: si la cifra que te ofrecen no cuadra con los tipos publicados, tienes base para reclamar.
5. Valora el momento óptimo de cancelación junto a tu asesor financiero: con una curva IRS relativamente plana, las diferencias entre cancelar ahora o en los próximos meses pueden ser pequeñas, pero conviene monitorizar la publicación mensual del Banco de España.

Fuente oficial

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Aviso: Este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento legal. Para decisiones específicas, consulte a un profesional cualificado. Fuente: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-21237