Compraventa con representación: requisitos registrales tras resolución DGSJFP 2026

Datos clave

Una escritura de compraventa rechazada en el Registro de la Propiedad bloquea la operación inmobiliaria por completo. El comprador no queda protegido frente a terceros, el vendedor no puede acreditar la transmisión y la operación queda en el aire hasta que se subsanen los defectos. Eso es exactamente lo que ocurrió en el caso que resuelve la Resolución de 23 de diciembre de 2025 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, publicada en el BOE el 24 de marzo de 2026 con referencia BOE-A-2026-6853.

El Registrador de la Propiedad de Alicante nº5 emitió una calificación negativa sobre una escritura pública de compraventa. El recurso interpuesto contra esa calificación llegó a la DGSJFP, que resuelve y sienta doctrina sobre qué requisitos documentales y de representación son exigibles para que una compraventa con representación voluntaria pueda inscribirse en el Registro.

¿Qué establece esta resolución?

La resolución aborda un supuesto frecuente en el tráfico inmobiliario: una compraventa en la que uno de los otorgantes no actúa en nombre propio, sino a través de un representante voluntario (apoderado). El Registrador de Alicante nº5 consideró que la documentación presentada no acreditaba correctamente esa representación y emitió una calificación negativa, impidiendo la inscripción.

La DGSJFP, al resolver el recurso, clarifica dos aspectos centrales:

• Requisitos documentales: qué documentación debe acompañar a la escritura de compraventa para acreditar válidamente la representación voluntaria ante el Registro.
• Requisitos de representación: qué condiciones debe reunir el poder o mandato para que el registrador lo considere suficiente y proceda a la inscripción.

El valor práctico de esta resolución va más allá del caso concreto de Alicante. Las resoluciones de la DGSJFP en materia registral sientan doctrina aplicable en todo el territorio nacional. Esto significa que cualquier operación de compraventa con representación voluntaria en España queda sujeta a los criterios fijados en esta resolución.

Impacto operativo para los intervinientes

Una calificación negativa no es un trámite menor. Tiene consecuencias directas sobre la operación y sobre todos los intervinientes:

• Para el comprador: mientras la escritura no se inscribe, no goza de la protección del Registro frente a terceros. Si el vendedor transmite el mismo inmueble a otra persona que sí inscribe, el comprador puede perder la propiedad.
• Para el vendedor: la operación queda en suspenso. Si hay financiación hipotecaria vinculada, el banco puede no liberar los fondos hasta que la inscripción se complete.
• Para el notario: una calificación negativa sobre una escritura autorizada supone un coste reputacional y, en algunos casos, la necesidad de otorgar documentación complementaria o subsanar la escritura original.
• Para el registrador: la resolución de la DGSJFP en sentido contrario a su calificación implica que debe proceder a la inscripción conforme a la doctrina fijada.

La resolución obliga a los operadores jurídicos a revisar sus protocolos de documentación para evitar calificaciones negativas similares en operaciones futuras. El coste de no hacerlo es la paralización de operaciones inmobiliarias y los gastos asociados a recursos, subsanaciones y demoras.

¿A quién afecta?

• Compradores de inmuebles que actúen a través de representante voluntario (apoderado) en la firma de la escritura.
• Vendedores de inmuebles que otorguen poder a un tercero para formalizar la venta en su nombre.
• Notarios que autoricen escrituras de compraventa con representación voluntaria en cualquier punto de España.
• Registradores de la Propiedad que deban calificar escrituras con este tipo de representación.
• Asesores jurídicos y abogados que gestionen operaciones inmobiliarias para sus clientes.
• Promotoras y empresas inmobiliarias que habitualmente operan a través de apoderados en la firma de escrituras.
• Fondos de inversión y family offices con carteras inmobiliarias donde la representación voluntaria es práctica habitual.

Ejemplo práctico

Una empresa promotora con sede en Madrid vende un inmueble en Alicante. El representante legal de la promotora no puede desplazarse, por lo que otorga un poder notarial a un apoderado local para que firme la escritura de compraventa en su nombre.

El notario autoriza la escritura y se presenta al Registro de la Propiedad de Alicante. El registrador, aplicando un criterio similar al del caso resuelto por la DGSJFP, emite una calificación negativa por considerar que la documentación de representación no cumple los requisitos exigibles.

Sin la doctrina fijada por esta resolución, la promotora tendría que recurrir sin criterio claro sobre el resultado. Con la resolución publicada, el abogado de la promotora puede fundamentar el recurso directamente en la doctrina de la DGSJFP y exigir la inscripción conforme a los criterios ya establecidos. Además, en operaciones futuras, el notario puede adaptar el modelo de escritura y la verificación del poder para evitar que el registrador vuelva a emitir una calificación negativa.

¿Qué deben hacer los operadores ahora?

1. Revisar los modelos de escritura de compraventa con representación voluntaria para verificar que la acreditación del poder cumple los requisitos que la DGSJFP considera suficientes según esta resolución.
2. Actualizar los protocolos de verificación de poderes en notarías y despachos que gestionen operaciones inmobiliarias, incorporando los criterios documentales fijados en la resolución BOE-A-2026-6853.
3. Informar a clientes que operen habitualmente a través de apoderados (promotoras, fondos, empresas inmobiliarias) sobre los requisitos que deben cumplir sus poderes notariales para evitar calificaciones negativas.
4. Consultar la resolución completa en el BOE para conocer el razonamiento jurídico concreto de la DGSJFP, que es el que los registradores deberán aplicar en operaciones similares.
5. En operaciones en curso con representación voluntaria, verificar antes de presentar la escritura al Registro que la documentación de representación es conforme a la doctrina ahora establecida.

Fuente oficial

Aviso: Este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento legal. Para decisiones específicas, consulte a un profesional cualificado. Fuente: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-6853