Dades clau
| Normativa | Llei 2/2026, d'11 de juny, de mesures urgents per a l'increment de l'Oferta d'Habitatge amb Protecció Pública |
|---|---|
| Publicació | 28 de juliol de 2026 |
| Entrada en vigor | 28 de juliol de 2026 |
| Afectats | Promotors immobiliaris, ajuntaments madrilenys, propietaris de sòl terciari i ciutadans demandants de VPP |
| Categoria | Immobiliari |
| Exercici | 2026 |
| Plaç per a sol·licitar llicències | 2 anys des de l'entrada en vigor |
| Plaç per a executar obres | 3 anys des de l'entrada en vigor |
Els promotors immobiliaris que operen a la Comunitat de Madrid disposen des del 28 de juliol de 2026 d'una finestra normativa de dos anys per a sol·licitar llicències que els permeti construir més habitatge protegit amb menys tràmits i menor cost. La Llei 2/2026 introdueix mesures temporals de caràcter urgent que modifiquen de forma substancial les regles del joc urbanístic a Madrid sense necessitat de recalificar sòls ni revisar la planificació general.
L'objectiu declarat és incrementar l'oferta d'habitatge amb protecció pública (VPP) en lloguer, i per a això la llei actua sobre tres palanca clau: més edificabilitat, menys aparcament obligatori i tramitació urbanística més àgil.
Què estableix aquesta normativa?
La Llei 2/2026 introdueix cinc blocs de mesures concretes que els promotors i ajuntaments han de conèixer:
| Mesura | Detall | Condició |
|---|---|---|
| Canvi d'ús de sòl sense recalificació | Sòls terciari d'allotjament i dotacionals privats poden destinarse a habitatge protegit en lloguer | Sense necessitat de recalificació urbanística |
| Ampliació d'edificabilitat | Fins a un 20% addicional sobre l'edificabilitat assignada | Només en sòls qualificats com a VPP; sense modificar la planificació vigent |
| Ampliació de densitat | Fins a un 30% addicional sobre la densitat assignada | Només en sòls qualificats com a VPP; sense modificar la planificació vigent |
| Reducció d'aparcament obligatori | Dotació mínima d'una plaça d'aparcament per habitatge en tota VPP | Aplicable a totes les promocions d'habitatge amb protecció pública |
| Flexibilització de suficiència elèctrica | Es pot continuar la tramitació urbanística encara que el certificat de suficiència elèctrica sigui condicionat o negatiu | Elimina un bloqueig habitual en la tramitació de llicències |
| Simplificació d'informes sectorials | Es simplifiquen i harmonitzen els informes sectorials autonòmics previs a l'aprovació inicial de la planificació | Elimina càrregues burocràtiques prèvies |
Els terminis de vigència són determinants: les mesures d'edificabilitat i densitat tenen dos anys per a sol·licitar llicències i tres anys per a executar les obres, comptats des de l'entrada en vigor el 28 de juliol de 2026.
Impacte econòmic i operatiu
Per a un promotor, aquesta llei té un impacte econòmic directe en almenys tres fronts:
- Més unitats per solar: Un increment del 20% en edificabilitat i del 30% en densitat sobre un sòl ja qualificat com a VPP permet construir més habitatges sense comprar més sòl. En un mercat on el sòl és el principal coll d'ampolla, això millora directament la rendibilitat del projecte.
- Menor cost de construcció per habitatge: La reducció de la dotació mínima d'aparcament a una plaça per habitatge elimina l'obligació de construir plaques addicionals. Cada plaça de garatge subterrània pot costar entre 20.000 i 40.000 euros a Madrid; reduir aquest requisit pot suposar un estalvi significatiu per promoció.
- Tramitació més ràpida: La possibilitat de continuar la tramitació urbanística amb un certificat de suficiència elèctrica condicionat o negatiu elimina un dels bloqueigs més freqüents en l'obtenció de llicències. Menys temps de tramitació equival a menor cost financer del projecte.
Per als propietaris de sòl terciari d'allotjament o dotacional privat, la llei obri una nova via de monetització: convertir aquest actiu en habitatge protegit en lloguer sense necessitat de recalificació, la qual cosa simplifica enormement el procés i redueix el risc regulatori.
A qui afecta?
- Promotors immobiliaris amb sòls qualificats com a VPP a la Comunitat de Madrid: poden sol·licitar llicències amb major edificabilitat i densitat durant els pròxims dos anys.
- Propietaris de sòl terciari d'allotjament a Madrid: poden canviar l'ús a habitatge protegit en lloguer sense recalificació.
- Propietaris de sòl dotacional privat a Madrid: mateixa possibilitat de canvi d'ús sense recalificació.
- Ajuntaments madrilenys: han d'adaptar els seus procediments de tramitació de llicències per a aplicar les noves regles d'edificabilitat, densitat, aparcament i informes sectorials.
- Ciutadans demandants de VPP: es beneficien indirectament de l'increment d'oferta d'habitatge protegit en lloguer.
- Despatxos d'arquitectura i consultores urbanístiques: han de conèixer les noves regles per a assessorar correctament als seus clients promotors.
Exemple pràctic
Un promotor té un solar a la Comunitat de Madrid qualificat com a VPP amb una edificabilitat assignada de 5.000 m² i una densitat que permet 50 habitatges. Amb la Llei 2/2026, sense modificar la planificació:
- Pot construir fins a 6.000 m² de sostre (5.000 m² + 20% = 1.000 m² addicionals).
- Pot projectar fins a 65 habitatges (50 + 30% = 15 habitatges addicionals).
- Només està obligat a dotar 65 plaques d'aparcament (una per habitatge), en lloc de les que exigiria l'estàndard anterior, que podria ser d'1,5 o 2 plaques per habitatge.
A més, si durant la tramitació de la llicència l'informe de suficiència elèctrica resulta condicionat, el promotor pot continuar el procés sense esperar a resoldre'l, evitant retards que en projectes grans poden suposar mesos de cost financer addicional.
Per a un propietari d'un hotel petit o una residència privada en sòl terciari d'allotjament, la llei permet reconvertir l'immoble en habitatge protegit en lloguer sense passar per un procés de recalificació, que habitualment implica anys de tramitació i un resultat incert.
Què han de fer les empreses ara?
- Revisar la qualificació urbanística dels sòls en cartera: Identificar quins solars estan qualificats com a VPP a la Comunitat de Madrid per a avaluar si poden beneficiar-se de l'increment d'edificabilitat (+20%) i densitat (+30%).
- Analitzar sòls terciari d'allotjament i dotacionals privats: Valorar si el canvi d'ús a habitatge protegit en lloguer és viable i rendible, aprofitant que no requereix recalificació.
- Revisar els projectes d'aparcament en promocions VPP: Recalcular la dotació de plaques a la baixa (mínim una plaça per habitatge) per a reduir costos de construcció.
- Iniciar la tramitació de llicències abans de juliol de 2028: El plaç per a sol·licitar llicències a l'empara de les mesures d'edificabilitat i densitat és de dos anys des del 28 de juliol de 2026. No esperar a l'últim moment.
- Informar l'equip tècnic i jurídic: Arquitectes, aparelladors i assessors urbanístics han de conèixer la nova regla sobre suficiència elèctrica i la simplificació d'informes sectorials per a no bloquejar tramitacions per inèrcia administrativa.
- Consultar amb l'ajuntament corresponent: Verificar com cada municipi madrileny està aplicant les noves regles de tramitació i quina documentació actualitzada exigeixen.
Preguntes freqüents
Quant puc ampliar l'edificabilitat en un sòl VPP a Madrid amb la Llei 2/2026?
La llei permet ampliar fins a un 20% l'edificabilitat i fins a un 30% la densitat en sòls qualificats com a VPP, sense necessitat de modificar la planificació urbanística vigent. Aquesta ampliació està subjecta a que la sol·licitud de llicència es presenti en un plaç màxim de dos anys des del 28 de juliol de 2026, i les obres han d'executarse en un plaç màxim de tres anys.
Puc canviar un hotel o sòl terciari a habitatge protegit sense recalificar a Madrid?
Sí. La Llei 2/2026 permet expressament canviar l'ús de sòls terciari d'allotjament i dotacionals privats a habitatge protegit en lloguer sense necessitat de recalificació urbanística. Això elimina un dels principals obstacles i redueix significativament el temps i la incertesa del procés.
Quantes plaques d'aparcament són obligatòries en una promoció VPP a Madrid a partir de 2026?
La Llei 2/2026 fixa la dotació mínima d'aparcament en una plaça per habitatge per a tota promoció d'habitatge amb protecció pública a la Comunitat de Madrid. Aquesta reducció respecte als estàndards anteriors abarata directament el cost de construcció de cada promoció.
Què passa si el certificat de suficiència elèctrica és negatiu durant la tramitació d'una llicència VPP?
Amb la nova llei, un certificat de suficiència elèctrica condicionat o negatiu no bloqueja la tramitació urbanística. El promotor pot continuar el procés d'obtenció de llicència encara que l'informe elèctric no sigui favorable, la qual cosa elimina un dels colls d'ampolla més habituals en la tramitació de projectes d'habitatge protegit.
Quin és el plaç per a acollir-se a les mesures d'edificabilitat de la Llei 2/2026 de Madrid?
El plaç per a sol·licitar llicències a l'empara de les mesures d'edificabilitat i densitat és de dos anys des de l'entrada en vigor de la llei, és a dir, fins al 28 de juliol de 2028. Una vegada concedida la llicència, les obres han d'executarse en un plaç màxim de tres anys.
Font oficial
Consultar normativa completa en font oficial
Avís: Aquest article té caràcter merament informatiu i no constitueix assessorament legal. Per a decisions específiques, consulti a un professional qualificat. Font: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-16360