Dades clau
| Normativa | Resolució de 14 de maig de 2026, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (DGSJFP) |
|---|---|
| Publicació | 8 d'agost de 2026 |
| Entrada en vigor | No especificada (doctrina aplicable des de la vigència de la Llei 7/2022) |
| Afectats | Hereus que formalitzen escriptures de herència amb immobles, notaris i registradors de la propietat |
| Categoria | Immobiliari |
| Norma de referència | Llei 7/2022, de residus i sòls contaminats |
| Cas origen | Escriptura d'acceptació i adjudicació de herència i liquidació de guanys — Registre de la Propietat de Villarcayo |
| Defunció del causant | 2008 |
Si tens una herència pendent de formalitzar i entre els béns hi ha immobles, aquest canvi t'afecta directament. La Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (DGSJFP) ha confirmat, mitjançant resolució de 14 de maig de 2026, que l'obligació de declarar l'estat del sòl en matèria de contaminació s'aplica a totes les escriptures de herència otorgades des de la vigència de la Llei 7/2022, amb independència de quan va morir el causant.
El cas concret que va originar aquesta resolució és il·lustratiu: el registrador de la propietat de Villarcayo va suspendre la inscripció d'una escriptura d'acceptació de herència perquè no constava la declaració sobre sòls contaminats respecte a una vivenda unifamiliar. El notari va recórrer al·legant que l'acceptació de herència té efectes retroactius al moment de la defunció (ocorreguda el 2008) i que els hereus són adquirents, no transmitents. La DGSJFP va desestimar el recurs i va confirmar la qualificació del registrador.
Què estableix aquesta normativa?
La Llei 7/2022 de residus i sòls contaminats va introduir l'obligació que en tota transmissió d'immobles consti una declaració del transmitent sobre si el sòl ha estat objecte d'activitats potencialment contaminants. La qüestió debatuda era si aquesta obligació s'aplicava quan la transmissió es produeix per herència i la defunció és anterior a la llei.
La DGSJFP estableix amb claredat els següents criteris:
- La data determinant és la del títol notarial, no la de la defunció del causant. Si l'escriptura s'otorga després de l'entrada en vigor de la Llei 7/2022, l'obligació és exigible.
- Els hereus, com a successors del causant, assumeixen l'obligació de declarar si tenen coneixement d'activitats potencialment contaminants en els immobles heretats.
- L'argument de la retroactivitat de l'acceptació de herència al moment de la defunció no exime del compliment de l'obligació, ja que la norma atén al moment de formalització del títol.
- Aquesta doctrina consolida criteris previs de 2022, 2023 i 2024, per la qual cosa no és una interpretació nova sinó una confirmació reiterada.
| Criteri | Posició del notari recurrent | Posició de la DGSJFP (confirmada) |
|---|---|---|
| Data rellevant | Data de la defunció (2008) | Data del títol notarial (posterior a Llei 7/2022) |
| Rol dels hereus | Adquirents, no transmitents | Successors del causant amb obligació de declarar |
| Efecte retroactivitat herència | Exime de l'obligació | No exime de l'obligació |
| Resultat | Recurs estimat (pretensió) | Qualificació registral confirmada — inscripció suspesa |
Impacte econòmic i operatiu
L'impacte no és una multa directa, però sí pot generar costos indirectes i retards significatius:
- Bloqueig de la inscripció registral: sense inscripció, l'hereu no pot vendre, hipotecar ni transmetre l'immoble amb plenes garanties jurídiques.
- Costos notarials addicionals: si l'escriptura ha de complementar-se o refar-se per incloure la declaració omesa, es generen nous honoraris notarials i possibles despeses de gestió.
- Retards en liquidacions successòries: en herències amb diversos hereus o amb immobles que es volen vendre, el bloqueig registral pot paralitzar operacions immobiliàries durant setmanes o mesos.
- Impacte en operacions de compravenda: si l'hereu tenia previst vendre l'immoble, la falta d'inscripció pot fer caure l'operació o forçar una renegociació.
Aquesta doctrina porta aplicant-se des de 2022, amb criteris reiterats el 2023 i 2024. Les herències amb immobles que encara no s'han formalitzat notarment han d'incorporar aquesta declaració des del primer moment per evitar suspensions.
A qui afecta?
- Hereus amb immobles en la herència, especialment quan la defunció és anterior a 2022 i l'escriptura encara no s'ha otorgat.
- Hereus d'immobles amb historial industrial, agrícola o comercial, on el risc d'activitats contaminants és més gran.
- Notaris que han d'advertir als hereus d'aquesta obligació i incorporar-la en l'escriptura.
- Registradors de la propietat, que estan obligats a qualificar negativament les escriptures que omitin aquesta declaració.
- Assessors fiscals i advocats de successions que gestionen herències amb immobles i han d'incloure aquest requisit en el seu checklist.
- Gestories i administradors de fincas que tramiten liquidacions de herències.
Exemple pràctic
Una família formalitza el 2025 l'escriptura d'acceptació de herència del seu pare, mort el 2008. Entre els béns heretats hi ha una vivenda unifamiliar en una localitat de Burgos. L'escriptura no inclou cap declaració sobre l'estat del sòl en matèria de contaminació.
El registrador de la propietat suspèn la inscripció per aquest motiu, exactament igual que va ocórrer en el cas de Villarcayo que va originar aquesta resolució. Els hereus han de tornar al notari per otorgar una acta complementària o una escriptura subsanatòria en la qual declarin si tenen o no coneixement d'activitats potencialment contaminants en l'immoble. Això implica nous honoraris notarials, temps addicional de tramitació i, si tenien previst vendre l'immoble, un retard que pot afectar l'operació.
La solució és senzilla si s'anticipa: el notari ha d'incloure la declaració en l'escriptura original. El problema sorgeix quan s'omet per desconeixement o per assumir erròniament que la defunció anterior a 2022 exime de l'obligació.
Què han de fer els hereus ara?
- Revisar si la herència amb immobles està pendent de formalitzar: si la defunció és anterior a 2022 però l'escriptura encara no s'ha otorgat, l'obligació de declarar l'estat del sòl és plenament aplicable.
- Informar al notari abans de la firma: assegurar-se que l'escriptura d'acceptació de herència inclogui expressament la declaració sobre activitats potencialment contaminants en cada immoble.
- Recopilar informació sobre l'historial de l'immoble: si el bé heretат ha tingut usos industrials, agrícoles intensius, comercials amb productes químics o altres usos de risc, documentar-ho abans de l'escriptura.
- Si l'escriptura ja està otorgada i suspesa: contactar amb el notari per subsanar l'omissió mitjançant el document complementari corresponent, sense necessitat de refar tota l'escriptura.
- Consultar amb un assessor jurídic especialitzat en successions i immobiliari si hi ha dubtes sobre l'historial del sòl o sobre com redactar la declaració correctament.
Preguntes freqüents
He de declarar l'estat del sòl si la defunció va ser abans de 2022?
Sí. Segons la resolució de la DGSJFP de 14 de maig de 2026, el determinant és la data del títol notarial, no la de la defunció. Si l'escriptura d'acceptació de herència s'otorga després de l'entrada en vigor de la Llei 7/2022, la declaració sobre sòls contaminats és obligatòria, encara que el causant hagi mort el 2008 o abans.
Què passa si no incloc la declaració de sòls contaminats en l'escriptura de herència?
El registrador de la propietat pot suspendre la inscripció de l'immoble, tal i com va ocórrer en el cas del Registre de Villarcayo que va originar aquesta resolució. Sense inscripció, l'hereu no pot vendre ni hipotecar el bé amb plenes garanties jurídiques. Serà necessari subsanar l'escriptura davant notari, amb els costos addicionals que això comporta.
Què han de declarar exactament els hereus sobre el sòl?
Els hereus, com a successors del causant, han de declarar si tenen coneixement que l'immoble heretат ha estat objecte d'activitats potencialment contaminants. No es requereix un anàlisi tècnic del sòl, sinó una declaració de coneixement. Si no es té informació sobre usos contaminants, es declara en aquest sentit.
Aquesta obligació afecta només immobles industrials o també vivendes?
Afecta tots els immobles inclosos en l'escriptura de herència, incloent les vivendes unifamiliars. El cas concret resolt per la DGSJFP el maig de 2026 es referia precisament a una vivenda unifamiliar la inscripció de la qual va ser suspesa per falta de la declaració.
Des de quan s'aplica aquest criteri?
La DGSJFP ha consolidat aquest criteri mitjançant resolucions de 2022, 2023 i 2024, i ho confirma de nou el maig de 2026. No és una interpretació nova: porta aplicant-se des de l'entrada en vigor de la Llei 7/2022. Les herències formalitzades des de llavors sense aquesta declaració poden haver estat suspeses o estar en risc de ser-ho.
Font oficial
Consulta la normativa completa a font oficial
Avís: Aquest article té caràcter merament informatiu i no constitueix assessorament legal. Per a decisions específiques, consulta a un professional qualificat. Font: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-17353