Els estatuts de comunitat poden bloquejar l'alquiler turístic: què canvia

Dades clau

Si tens un pis que vols destinar a l'alquiler turístic, o estàs a punt de comprar-ne un, aquesta resolució t'afecta directament. La Resolució de 23 de gener de 2026 de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública confirma que els estatuts de la comunitat de propietaris poden bloquejar el registre turístic d'un pis, i que no cal cap acord posterior de la junta perquè aquesta prohibició sigui efectiva.

El cas que va originar la resolució és concret: la registradora de la propietat de Gavà va suspendre l'assignació del número de registre únic d'alquiler de curta durada turístic perquè els estatuts de la comunitat incloïen la següent clàusula: «El propietari de cada pis o local podrà arrendar-lo a qui tingui per convenient sempre que ho faci per al destí que els és propi. Tanmateix, no podrà fer-ho al mateix temps o a un número de persones que es converteixi el departament o local en un veritable comerç dels enquadrats en activitat d'hostaleria o similar». La Direcció General va donar la raó a la registradora.

Què estableix aquesta normativa?

La resolució estableix dos principis que tenen conseqüències pràctiques immediates:

• Els estatuts de propietat horitzontal són un instrument eficaç per limitar l'ús turístic de les vivendes, sense necessitat d'acord posterior de la junta de propietaris.
• Una redacció àmplia que prohibeixi activitats d'hostaleria o similars és suficient per bloquejar el registre turístic, encara que no mencionin expressament el terme «alquiler vacacional» o «alquiler turístic».

Això implica un canvi rellevant en la diligència que han d'aplicar compradors, inversors i plataformes: ja no n'hi ha prou amb verificar si existeix una prohibició literal d'alquiler turístic. Qualsevol clàusula que restringeixi usos d'hostaleria o similars pot tenir el mateix efecte bloquejant.

La resolució reforça a més la posició de les comunitats de veïns que ja tenen aquest tipus de clàusules en els seus estatuts: no necessiten convocar junta ni aprovar res nou per impedir que un propietari obtingui el número de registre turístic.

Impacte econòmic i operatiu

L'impacte més directe és operatiu: si els estatuts contenen una clàusula d'aquest tipus, el propietari no podrà obtenir el número de registre únic d'alquiler de curta durada turístic, que és un requisit previ per operar legalment a la majoria de comunitats autònomes.

Per als inversors immobiliaris, això suposa un risc real en operacions de compra de pisos destinats a l'alquiler vacacional: si no es revisen els estatuts abans de la compra, es pot adquirir un immoble que no pot destinarse a l'ús previst. La resolució reforça la necessitat d'incloure la revisió registral d'estatuts com a pas obligatori en qualsevol procés de due diligence immobiliària.

Per a les plataformes d'alquiler vacacional, la resolució afegeix una capa de complexitat en la verificació dels immobles que incorporen a la seva oferta: no n'hi ha prou amb que el propietari declari que pot operar; cal verificar que els estatuts de la seva comunitat no ho impideixen.

Per a les comunitats de veïns amb estatuts que ja contenen clàusules d'aquest tipus, la resolució és una eina de defensa: poden oposar-se a l'assignació del número de registre turístic sense necessitat d'iniciar procediments judicials ni aprovar nous acords.

A qui afecta?

• Propietaris de pisos turístics: han de revisar els estatuts de la seva comunitat abans de sol·licitar el número de registre únic d'alquiler de curta durada turístic.
• Inversors immobiliaris: han d'incloure la revisió d'estatuts en la due diligence prèvia a qualsevol compra d'immoble destinat a l'alquiler vacacional.
• Comunitats de veïns: les que ja tenen clàusules sobre hostaleria o activitats similars en els seus estatuts poden usar-les per bloquejar registres turístics sense necessitat d'acord de junta.
• Plataformes d'alquiler vacacional: han d'extremar la diligència en la verificació registral dels immobles que incorporen a la seva oferta.
• Assessors jurídics i immobiliaris: han d'actualitzar els seus protocols de revisió per incloure la verificació d'estatuts de propietat horitzontal en operacions relacionades amb l'alquiler turístic.

Exemple pràctic

Un inversor adquireix un pis en un edifici de Gavà amb intenció de destinar-lo a l'alquiler turístic a través de plataformes com Airbnb. Sol·licita el número de registre únic d'alquiler de curta durada turístic, requisit obligatori per operar legalment.

La registradora de la propietat revisa els estatuts de la comunitat i troba la següent clàusula: «No podrà fer-ho al mateix temps o a un número de persones que es converteixi el departament o local en un veritable comerç dels enquadrats en activitat d'hostaleria o similar». Basant-se en aquesta clàusula, suspèn l'assignació del número de registre.

El propietari recorre, al·legant que la clàusula no prohibeix expressament l'alquiler turístic. La Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública desestima el recurs i confirma que la redacció estatutària és suficient per bloquejar el registre. L'inversor no pot operar legalment l'alquiler turístic en aquest immoble.

Si hagués revisat els estatuts abans de la compra, hauria pogut negociar el preu o descartar l'operació. No fer-ho li ha costat la viabilitat del negoci previst.

Què han de fer les empreses ara?

1. Revisar els estatuts de la comunitat abans de sol·licitar el registre turístic: qualsevol clàusula que restringeixi activitats d'hostaleria o similars pot ser suficient per bloquejar el número de registre únic d'alquiler de curta durada turístic.
2. Incloure la revisió d'estatuts en la due diligence de compra: si estàs valorant adquirir un immoble per a alquiler vacacional, sol·licita els estatuts de la comunitat i verifica que no contenen restriccions d'aquest tipus abans de tancar l'operació.
3. Si ets gestor d'una comunitat de veïns: revisa si els teus estatuts ja contenen clàusules sobre hostaleria o activitats similars. Si les contenen, pots oposar-te a registres turístics sense necessitat de convocar junta ni aprovar nous acords.
4. Si operes una plataforma d'alquiler vacacional: actualitza els teus protocols de verificació per incloure la revisió d'estatuts de propietat horitzontal dels immobles que incorpores a la teva oferta.
5. Consultar amb un professional jurídic: si ja tens un pis turístic en operació i no has revisat els estatuts, analitza la teva situació amb un advocat especialitzat en propietat horitzontal abans que la comunitat pugui impugnar la teva activitat.