Dades clau
| Normativa | Resolució de 4 de juny de 2026, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (DGSJFP) |
|---|---|
| Publicació | 14 d'octubre de 2026 |
| Entrada en vigor | No especificada |
| Afectats | Compradors i venedors en compravendes amb preu ajornat i condició resolutòria inscrita |
| Categoria | Immobiliari / Dret hipotecari |
| Registrador implicat | Registrador de la Propietat de Gijón n.º 3 |
| Normativa aplicada | Art. 3 Llei Hipotecària, Arts. 1 i 40.d) LH, Art. 153 Reglament Notarial |
Intentar cancel·lar una condició resolutòria inscrita en el Registre de la Propietat mitjançant un simple escrit privat és un error que bloqueja l'operació i genera costos addicionals. La Resolució de la DGSJFP de 4 de juny de 2026, publicada el 14 d'octubre de 2026, ho confirma en avalar la nota de qualificació del Registrador de la Propietat de Gijón n.º 3, que va suspendre precisament aquest intent.
El missatge per a qualsevol empresa o particular involucrat en una compravenda amb preu ajornat és clar: sense escriptura pública i sense el «sí» de tots els signants, el Registre no toca l'assentament. I si no hi ha acord, només queda el jutjat.
Què estableix aquesta normativa?
La resolució aborda tres qüestions tècniques amb conseqüències molt pràctiques:
- Instància privada no és títol hàbil. El art. 3 de la Llei Hipotecària exigeix document públic per practicar qualsevol inscripció o cancel·lació registral. Un escrit privat, encara que estigui signat per alguna de les parts, no compleix aquest requisit i el registrador ha de suspendre l'assentament.
- Consentiment unànime obligatori. Els arts. 1 i 40.d) de la Llei Hipotecària estableixen que per rectificar o cancel·lar un assentament registral és imprescindible el consentiment de tots els titulars registrals afectats. En aquest cas, això significa venedors i tots els compradors, sense excepció.
- Límits de la diligència notarial unilateral. El art. 153 del Reglament Notarial permet certes diligències notarials, però té límits clars: una diligència unilateral no pot introduir elements essencials del contracte, com a terminis de pagament, sense la firma de totes les parts. Fer-ho equival a modificar el contracte de forma unilateral, la qual cosa no té accés al Registre.
La resolució reforça a més el principi de salvaguarda judicial dels assentaments registrals: una vegada inscrit un assentament, només pot modificar-se amb l'acord de tots o per mandat judicial. El Registre no és un tauler d'anuncis que qualsevol pot editar.
| Via intentada | ¿Vàlida per cancel·lar? | Motiu |
|---|---|---|
| Instància privada | No | Art. 3 LH: s'exigeix document públic |
| Diligència notarial unilateral amb nous terminis | No | Art. 153 RN: no pot introduir elements essencials sense firma de totes les parts |
| Escriptura pública amb consentiment unànime | Sí | Compleix el requisit de document públic i acord de tots els titulars |
| Resolució judicial | Sí | Via alternativa quan no hi ha acord entre les parts |
Impacte econòmic i operatiu
L'impacte no és només jurídic: té conseqüències directes en el calendari i el cost de les operacions immobiliàries.
- Bloqueig de l'operació. Si la cancel·lació de la condició resolutòria era necessària per tancar una refinanciació, una venda posterior o l'alliberament de garanties, el rebuig del registrador paralitza tot el procés fins que es subsani amb la documentació correcta.
- Cost de correcció. Subsanar l'error implica otorgar una nova escriptura pública davant notari, amb els honoraris corresponents, i reunir de nou tots els signants originals. Si algú no col·labora, el camí és judicial, amb els costos i terminis que això comporta.
- Risc en operacions amb múltiples compradors. En compravendes on hi ha diversos compradors (herències, comunitats de béns, matrimonis en separació de béns), aconseguir el consentiment unànime pot ser especialment complex i costós si les relacions entre les parts s'han deteriorat.
- Seguretat jurídica reforçada. Per als venedors amb preu ajornat pendent de cobrament, aquesta resolució és una garantia: ningú pot cancel·lar unilateralment la condició resolutòria que protegeix el seu crèdit sense el seu consentiment exprés.
A qui afecta?
- Promotores i empreses immobiliàries que venen amb preu ajornat i condició resolutòria inscrita.
- Compradors d'immobles amb pagaments ajornats que vulguin cancel·lar o modificar la condició resolutòria abans de completar el pagament.
- Venedors particulars o empreses que financen directament la compra de l'immoble al comprador.
- Advocats, assessors jurídics i gestories que tramiten cancel·lacions registrals en nom dels seus clients.
- Notaris que autoritgin diligències relacionades amb condicions resolutorias inscritas.
- Entitats financeres que exigeixin la cancel·lació d'una condició resolutòria com a condició prèvia a la concessió d'una hipoteca sobre l'immoble.
Exemple pràctic
Una promotora va vendre el 2022 un local comercial a dos sòcis (compradors A i B) amb part del preu ajornat, garantit mitjançant una condició resolutòria inscrita en el Registre de la Propietat.
El 2026, el comprador A vol cancel·lar parcialment la condició resolutòria perquè afirma haver pagat la seva part. Per agilitzar el tràmit, presenta una instància privada signada només per ell davant el Registre, acompanyada d'una diligència notarial on es detallen nous terminis de pagament acordats verbalment.
El registrador suspèn l'assentament: la instància privada no és document públic (art. 3 LH), falta el consentiment de la promotora venedora i del comprador B (arts. 1 i 40.d) LH), i la diligència notarial unilateral no pot introduir nous terminis de pagament sense firma de totes les parts (art. 153 del Reglament Notarial).
Per resoldre la situació, el comprador A haurà de: (1) aconseguir que la promotora i el comprador B acudeixin al notari i otorguin una escriptura pública de cancel·lació parcial, o (2) iniciar un procediment judicial si alguna de les parts es nega a col·laborar. Ambdues vies impliquen temps i cost addicional que podria haberse evitat des del principi.
Què han de fer les empreses ara?
- Revisar les escriptures de compravenda amb preu ajornat per identificar si existeix alguna condició resolutòria inscrita en el Registre de la Propietat que pugui necessitar cancel·lació o modificació en el futur.
- Planificar la cancel·lació amb antelació: coordinar tots els signants (venedors i tots els compradors) abans que l'operació sigui urgent, per evitar bloqueigs de darrera hora.
- No intentar dreceres documentals: descartar l'ús d'instàncies privades o diligències notarials unilaterals per modificar condicions resolutorias inscritas. El registrador les rebutjarà i es perdrà temps i diners.
- Otorgar escriptura pública amb consentiment unànime com a única via vàlida per cancel·lar o modificar l'assentament registral sense necessitat d'acudir als tribunals.
- Preveure la via judicial com a alternativa: si alguna de les parts no col·labora, consultar amb un advocat especialitzat en dret hipotecari per valorar el procediment judicial més adequat i els seus terminis estimats.
- Informar els assessors i gestors que tramiten aquest tipus d'operacions sobre els requisits formals exigits, per evitar presentacions incorrectes davant el Registre.
Preguntes freqüents
¿Pot el Registre de la Propietat cancel·lar una condició resolutòria mitjançant instància privada?
No. L'art. 3 de la Llei Hipotecària exigeix document públic per practicar inscripcions o cancel·lacions registrals. Una instància privada no és títol hàbil, per la qual cosa el registrador ha de suspendre l'assentament, tal i com va confirmar la DGSJFP en la seva Resolució de 4 de juny de 2026.
Quina documentació es necessita per cancel·lar una condició resolutòria inscrita?
Es requereix escriptura pública otorgada amb el consentiment unànime de tots els signants (venedors i tots els compradors). En el seu defecte, és necessària una resolució judicial. Una diligència notarial unilateral tampoc no és suficient si introdueix elements essencials com a terminis de pagament sense firma de totes les parts.
Què ocorre si falta el consentiment d'algun dels signants en la cancel·lació?
El registrador suspèn la inscripció. Segons els arts. 1 i 40.d) de la Llei Hipotecària, el consentiment de venedors i de tots els compradors és un requisit imprescindible. Sense ell, l'assentament queda sota la salvaguarda judicial i no pot modificar-se.
¿Una diligència notarial unilateral pot modificar els terminis de pagament d'una condició resolutòria?
No. La Resolució de la DGSJFP de 4 de juny de 2026 aclareix que l'art. 153 del Reglament Notarial té límits: una diligència notarial unilateral no pot introduir elements essencials com a terminis de pagament sense la firma de totes les parts implicades.
Què he de fer si vull cancel·lar parcialment una condició resolutòria en garantia de preu ajornat?
Has d'otorgar una escriptura pública amb el consentiment de tots els signants del contracte original (venedors i compradors). Si no és possible obtenir aquest consentiment, l'única via alternativa és acudir als tribunals i obtenir una resolució judicial que ordeni la cancel·lació.
Font oficial
Consulta la normativa completa en font oficial
Avís: Aquest article té caràcter merament informatiu i no constitueix assessorament legal. Per a decisions específiques, consulti a un professional qualificat. Font: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-21413
