Dades clau
| Normativa | Resolució de 26 de desembre de 2025, de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública |
|---|---|
| Referència BOE | BOE-A-2026-9142 |
| Publicació | 27 d'abril de 2026 |
| Entrada en vigor | No especificada (doctrina d'aplicació immediata) |
| Afectats | Promotors de plantes fotovoltaiques, propietaris de finques i registradors de la propietat |
| Categoria | Immobiliari / Energies Renovables |
| Àmbit territorial | Tot el territori nacional |
Si estàs promovent una planta fotovoltaica i has signat un contracte d'arrendament sobre terreny agrícola, aquesta resolució elimina un dels obstacles registrals més freqüents del sector. La Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (DGSJFP), en la seva Resolució de 26 de desembre de 2025 (BOE-A-2026-9142), ha estimat el recurs contra el registrador de la propietat de Mula i ha aclarit de forma definitiva quan es pot i quan no es pot exigir georreferenciació.
Què estableix aquesta normativa?
El conflicte que va originar aquesta resolució és senzill d'entendre: un promotor va voler inscriure en el Registre de la Propietat un contracte d'arrendament sobre part d'una finqueta ja inscrita, amb destinació a la construcció d'una planta fotovoltaica. El registrador de Mula va denegar la inscripció perquè el promotor no havia aportat la georreferenciació de la porció concreta de finqueta que s'arrendava.
La DGSJFP ha resolt que aquest rebuig és incorrecte. La raó és tècnica però amb conseqüències molt pràctiques:
- La georreferenciació és un requisit exigible quan es produeix la inmatriculació d'una finqueta (és a dir, quan entra per primera vegada en el Registre) o quan es produeix una modificació de la finqueta registral (segregació, agrupació, divisió).
- La constitució d'un dret d'arrendament —encara que sigui sobre part de la finqueta— no implica cap modificació de la finqueta registral. La finqueta segueix sent la mateixa, amb els mateixos límits i la mateixa descripció. Només es grava amb un dret personal o real.
- Per tant, el registrador no pot exigir georreferenciació com a condició per inscriure un arrendament parcial sobre finqueta ja inscrita.
Aquesta distinció, que pot semblar tècnica, té un impacte directe en els temps i costos dels projectes fotovoltaics, on la inscripció registral de l'arrendament és un pas habitual per obtenir financiació o avançar en els tràmits administratius.
Impacte econòmic i operatiu
L'exigència de georreferenciació que venien aplicant alguns registradors generava dos problemes concrets per als promotors:
- Retards en la inscripció: obtenir i aportar la georreferenciació d'una porció de finqueta requereix treball tècnic de topografia i validació cadastral, la qual cosa pot suposar setmanes o mesos de demora.
- Costos addicionals no previstos: l'elaboració de la representació gràfica georreferenciada té un cost tècnic que, en projectes que encara estan en fase d'arrendament, no estava contemplat en el pressupost inicial.
Amb aquesta resolució, ambdós obstacles desapareixen per als arrendaments sobre finques ja inscrites. El promotor pot presentar el contracte d'arrendament i exigir la seva inscripció sense necessitat d'aportar georreferenciació de la part arrendada. Si el registrador torna a denegar per aquest motiu, la doctrina de la DGSJFP recolza el recurs.
Per al sector fotovoltaic, que treballa habitualment amb arrendaments de llarg termini sobre terrenys agrícoles, això suposa una agilització real del procés d'inscripció registral, amb impacte directe en els terminis d'obtenció de financiació i en la seguretat jurídica del projecte.
A qui afecta?
- Promotors de plantes fotovoltaiques que arrenden terrenys agrícoles o finques rústiques per instal·lar instal·lacions solars i necessiten inscriure aquest arrendament en el Registre.
- Propietaris de finques que han cedit part del seu terreny en arrendament a promotors solars i volen que el contracte quedi inscrit per garantir la seva posició jurídica.
- Registradors de la propietat de tot el territori nacional, que queden vinculats per la doctrina establerta en aquesta resolució i no poden denegar inscripcions per aquest motiu.
- Entitats financeres de projectes fotovoltaics que exigeixen la inscripció registral de l'arrendament com a condició per a la concessió de financiació.
- Advocats i assessors jurídics que gestionen expedients registrals en el sector de les energies renovables.
Exemple pràctic
Un promotor fotovoltaic signa un contracte d'arrendament sobre 15 hectàrees d'una finqueta rústica de 40 hectàrees ja inscrita en el Registre de la Propietat, amb destinació a la construcció d'una planta solar. Presenta el contracte al Registre per a la seva inscripció.
El registrador emet calificació negativa: exigeix que s'aporti la representació gràfica georreferenciada de les 15 hectàrees arrendades abans de procedir a la inscripció.
Amb la doctrina establerta per la DGSJFP en aquesta resolució, el promotor pot:
- Presentar recurs davant la DGSJFP citant la Resolució de 26 de desembre de 2025 (BOE-A-2026-9142).
- Argumentar que la finqueta ja està inscrita, que l'arrendament no modifica la finqueta registral i que, per tant, la georreferenciació de la part arrendada no és exigible.
- Obtenir l'estimació del recurs i la inscripció de l'arrendament sense necessitat d'aportar la georreferenciació.
Aquest escenari és exactament el que es va produir en el cas del registrador de Mula, i la DGSJFP va resoldre a favor del promotor.
Què han de fer les empreses ara?
- Revisar expedients registrals pendents: si tens contractes d'arrendament fotovoltaic pendents d'inscripció que hagin estat denegats per falta de georreferenciació, aquesta resolució et dóna arguments per recórrer.
- Interposar recurs davant la DGSJFP: cita expressament la Resolució de 26 de desembre de 2025 (BOE-A-2026-9142) i el criteri que la georreferenciació no és exigible per a arrendaments sobre finques ja inscrites.
- Incloure aquesta doctrina en els processos de due diligence: en analitzar la viabilitat registral de nous projectes fotovoltaics, ja no és necessari pressupostar ni planificar la georreferenciació de la part arrendada com a requisit previ a la inscripció.
- Comunicar-ho a les entitats financeres: si la inscripció registral de l'arrendament era un requisit per obtenir financiació i estava bloquejada per aquest motiu, la resolució elimina l'obstacle i permet reactivar el procés.
- Informar l'equip jurídic i tècnic: advocats, gestors i tècnics que tramitgin expedients registrals d'energies renovables han de conèixer aquesta doctrina per evitar assumir costos i retards innecessaris.
Preguntes freqüents
Pot el Registre de la Propietat exigir georreferenciació per inscriure un arrendament fotovoltaic sobre part de finqueta?
No. La Resolució de la DGSJFP de 26 de desembre de 2025 estableix que la georreferenciació només és exigible en casos d'inmatriculació o modificació de finques registrals, no per a la constitució de drets reals o personals sobre parts de finqueta ja inscrites. El registrador de Mula va ser corregit per denegar la inscripció amb aquest argument.